 추천하기  프린트  메일발송  스크랩 |
 |
일산 가좌동 대우 분양주택 답사기 |
|||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2003-04-25 조회 6,014 | |||||||||||||||||||||||||
|
일산 가좌동 대우 분양주택 답사기
<<<위치>>>
이산포 인터체인지를 지나 대화2지구로 꺽어지면 지구를 관통하는 4차선 도로가 있다.
그 길을 따라 쭉 가면 농림지 사이로 4차선 공사를 하고 있는 모습이 보인다.
그 너머가 가좌지구이다.
대화2지구에서 약 1.2키로미터이니 주엽역에서 일산역까지의 직선거리와 비슷하다.
그 길만 있는 것이 아니라 대화동 하나로마트에서 덕이동입구를 돌아 진입할 수 있고(약5분),자유로 이산포를 지나 구산동(장월)으로 내려가 약 2.5키로미터 진행하여 만날 수도 있다.
대화지구를 거쳐 논사이로 공사중인 도로는 2003년 10월 준공예정(4차선)이고 자유로에서 직접 연결되는 장월인터체인지는 2006년 완공예정이라고 한다.
서쪽으로 멀지 않은 곳에 심학산이 한강까지 길게 늘어서 있고 끝나는 지점에 파주출판문화단지가 위치한다.
가좌동 인근 땅값 상승에 출판문화단지가 기여한 바 크다.
아마도 가좌동의 모든 아파트가 2005년도에 완공되면 출판문화단지의 배후지로 제대로 역할을 할 수 있을 것으로 보인다.
당초 약 6,000세대 정도가 예정되었다가 현재로서는 4500가구에 그칠 것 같다.
남단의 단독(공동)구역으로 표시된 부분에 현대 또는 동문이 들어온다고 소문이 무성하다가 토지 매입이 원활하지 않은지 후속 소식은 없다.
가좌지구의 장점은 이미 프리미엄이 천정부지로 올라 가치를 인정받은 대화지구 옆에 위치하고 있어서 "나중에 좋을 것이다"하는 연상작용이 일어난다는 것이 가장 크고 준도시 취락지구의 특성상 전원형의 개발을 하는 점 , 초.중.고등학교 위치가 미리 잡혀있다는 것이다.
통행이 빈번한 지역이 아니여서(남단쪽이 붐빔,구산동에서 덕이동으로 이어지는 도로가 주도로임) 도로변에 걸친 동도 소음은 크게 문제되지 않을 것이다.
큰 규모의 생활편의 시설은 일산쪽을 이용할 것이다.
운동시설,종합병원,쇼핑시설,중 고등 대형학원들이 그것이다.
소매점,초등생 및 유아학원,의원등의 시설은 충분할 것이다.
28평이 위치한 바로 앞 쪽 단독택지 구역으로 속속 상가 건물이 들어설 것이어서 입주 무렵에 불편이 없을 것이다.
이번 대우의 팜플렛을 보면서 느끼는 것은 나중에 문제 생길 부분은 일체 거론하지 않은 것이다.
벽산 분양시에 표시를 해서 문제가 되었던 "지하철 3호선 연장계획"과 양우조합 아파트 분양시에 내걸었던 "지역난방(예정)"문구를 찾아볼 수 없다는 것이다.
미루어 짐작하면 지역난방은 용량등의 문제로 물 건너 간 것 같고,지하철 연장여부는 현재로서는 기대하는 사항일 뿐 어떠한 현실적 계획도 없다는 것이다.
오히려,어제 발표되었던 "북서권 광역교통 계획"이 도움이 될 듯하다.
해당 내용은 지하철9호선을 대곡역까지 연장하는 것을 개통시기(2008년)에 맞추는 것인데 대화역까지는 지척거리이므로(도로도 예정되어있음,요원하지만==일직선으로)많은 도움이 될 듯하다.
<<<학군>>>
현재로서는 송포초등학교 한 곳 밖에 없다.
초등학교 추가 1개교,중학교 1개교,고등학교 1개교가 도면상에 표시되어있다.
언뜻 보아서는 이미 부지매입도 끝나고 아파트 건설중에 학교가 완공되리라 생각하지만 가좌지구는 공영개발지구가 아니다.
준도시 취락지구의 민간공동 사업으로 계획의 기초부분만 고양시가 담당하고 매입,개발,분양 모든 것을 민간건설업체가 진행하는 것이다.
사업면적의 40%를 확보하여 도로,학교부지로 기부채납하든지 현금납부하면된다.
시기도 입주전까지로 되어있기 때문에 지난 청원벽산 분양때에도 도면상의 도로 및 학교 표시를 믿고 입주했던 청원벽산 주민들의 원성을 사고있는 것이다.
청원벽산쪽의 주도로 한곳은 매입조차 하지 못해 순환로에서 진입하는 불편도 겪는 등 .....문제가 많은 것이 준도시취락지구의 민간주도 개발계획이다.
이번 대우의 분양승인 조건에는,
분양승인 신청 전까지 가좌지구내 사업을 추진중인 다른 사업자(킴스개발 벽산, 양우주택조합)와 협약을 체결하는 것이 포함되어 있다고 알려져 있다.
도시기반시설인 도로, 학교, 공원, 상·하수도 설치에 대해 킴스(벽산)와 양우측과 공동으로 조성하기 위한 협약을 우선 체결해야 한다.
분양승인을 받기 위해서는 고양시에 협약서를 제출해야 하고 협약서에 따라 기반시설을 설치해야 한다.
협약서에는 아파트 입주예정일 18개월 전인 오는 2004년 1월까지 학교부지를 마련해 고양교육청에 제공하는 내용을 포함하도록 하는 것이 포함되어있기 때문에 현재 입주해있는 청원 벽산주민들이 겪었던 시행착오가 다소 줄어들 수 있다.
하지만 도면의 학교가 입주시기에 모두 완료되리라는 것은 너무 순진한 생각이다.
고양시에 부지가 제공되어도 교육수요를 감안한 예산확보가 선행되어야 학교를 제때에 지을 수 있는 것이다.
금년 6월,7월이면 일단락이 되는 같은 준도시지역인 대화지구에서 아직도 학교문제는 요원함을 우리는 알고있다.
중학교는 근거리 배정방식이므로 현재 송포초의 아이들은 일산중학교로 배정받는다.
중학교나 고등학교는 어떤 특별한 대책없이는 입주 3~4년 후에나 기본적인 것이 해결될 수 있을 것이다.
반면에 학원들은 매우 활발할 것이다.
대화지구와 달리 가좌지구는 단독지역이 많아 근린생활지가 더 많이 공급될 수 있다.
특히 대우가 위치한 맞은편(110동 앞)에는 2층 까지의 상가건물들이 충분히 들어설 수 있어서 유아교육,초등학교,보습,예능과목 및 외국어과목들은 전혀 불편이 없을 것이다.
대화보다는 면적이 넓다하나 탄현보다는 상업지 비율이 작고 젊은층이 많아질 것이므로 학원운영자들이 몰릴 것이기 때문이다.
입시학원들은 가좌지구에 발을 못 붙일 것이다.
일산이 지척거리여서 대형학원차가 충분히 통학을 시킬 수 있어서이다.
교육문제 만큼은 지역의 특성상 어쩔 수 없는 약점이다.
도면에서 보이는 학교예정부지만으로 교육여건이 잘 정비되겠지하는 기대는 당장 버려야 할 것이다.
아마도 집의 구조나 환경,접근성등에서 많은 점수를 주는 분들도 이 부분에서만큼은 확신을 갖지 못할 것이다.
<<<구조>>>
용적율은 200% 정도이다.
일산신도시의 210%보다 여유가 있고 층이 높은 편이어서 스페이스가 넉넉할 것이고 고층에서 바라보는 전원풍경은 아주 좋을 것이다.
군데군데 창고를 많이 지어 훼손이 있어서 그렇지 원래 이 지역 주변은 녹지가 많아 쾌적한 곳이다.
32평의 107동,28평의 110동 113동은 완전한 동향이어서 향에서는 빠지나 그 앞이 낮은 주택들과 공원녹지이므로 전망에서는 오히려 가장 낫다.
기타 남향 동들에서는 4차선변에 위치한 동들이 더 나아 보인다.
도로폭은 넓지만 타지역으로 직접 연결되는 도로가 아닌 순환선의 역할이므로 교통량이 많지 않고 일부 라인에서는 서쪽으로 완전 오픈이 되어 넓은 들판과 한강을 볼 수 있기 때문이다.
32평형이 위치한 103,106,109동은 동쪽으로 아파트가 가로막기 때문에 일부라인에서는 오전시간대에 어두울 것이다.
104동은 전면에 막히는 것이 전혀 없을 뿐만 아니라 현재 도면상에 표시된 도로가 계획으로만 되어있고 매입이 되지 않고있는 곳이어서 소음도 미미하여 생각보다 훨씬 좋은 동이 될 수있다.
단지도에서 보이는 좌측의 동들과 112동은 모두 좋다.
용적율이 낮은 아파트들에서는 동간 우열이 심하게 나타나지 않음을 이번에도 느끼게된다.
최근 일산지역에서 대우의 분양이 없었기 때문에 서울,안산등에서의 명성에 비추어 엄청나게 진화한 평면이 선보일 줄 알았다가 실망한 구석이 제법있다.
앞서 분양했던 자유로(실제로는 파주 야당리) I-PARK 32평과 비교하면 평면에서 아쉬움을 남긴다.
자유로 아이파크는 2002년 중반에 분양되었던 것인데 내장재만 개선되었었고 대화지역에서 2년전에 분양되었던 아이파크와 평면이 똑같다.
한참 전에 분양했던 아파트들과 별 차이가 없이 느껴지는 것이... 좋은 것들을 많이 보아서 무디어진 탓인지 아니면 대우가 별 특징이 없는 것인지 구분이 가지 않는다.
32평의 경우,현관 전실이 없는 것이 눈에 띈다.
거실창의 길이는 각 4.7미터로 똑같고,전체베란다 길이는 현대가 12.57미터인데 대우는 12미터이다.
광폭베란다는 2.3미터 정도로 비슷하다.
결국 전면의 길이를 현대보다 줄이면서 현관 전실이 날라간 것이다.
32평의 A형에서 특허공간이라는 곳은 내가 보기엔 문제가 많다.
작은 공간이 생겨 좋은 분들도 많지만 대개는 그 부분이 주방안으로 녹아들어가 더 여유가 있는 것을 좋아할 뿐더러 가로로 부딪치는 면이 내력벽이어서 털어내지도 못한다.
대우44평과 비교할 대상은 2년전에 분양했던 대화 현대 아이파크이다.
내장칼라로 오크를 적용했는데 오크가 다시 유행색으로 돌아왔는 모양이다.
그러나 오크는 무리가 있어 보인다.
천연 무늬목으로 랩핑하면 오크가 고급소재로 보이나,모델하우스에서 보았던 것은 칼라도 칙칙한 오크무늬 시트지였다.
글쎄 이건 진보가 아니라 퇴보아닌가?
인테리어가 좋다고 소문난 대림삼정 그린빌이나 e편한세상정도의 무게를 두어야 분양이 잘 되는 것 아닌지?
면이 좋다고 느낀 것은 51평이다.
베란더 전면 총길이가 17미터,세로면의 총길이가 13.58미터이다.
전용면적이 41.9평짜리 대우 52평형이 전용면적 44.52평 분양54평의 e편한세상 2차와 싸이즈가 비슷하다.
44평과는 달리 무게감도 있어보이고 쌍용등에서 보았던 현관과 주방간의 통로,침실3에서의 드레스룸 적용등은 좋은 느낌을 준다.
내가 32평형대를 청약하는 입장이라면 B형을 신청하겠다.
아파트에서는 파격평면이 관심은 끌지만 청약율이 저조한 것이 통례이지만,32B형은 약간 다를 것 같다.
전면 베란다 길이도 40센티 정도만 차이가 나고(A형과) 확장을 염두에 두면 가장 면 구성하기가 좋을 것이라는 생각에서이다.
후면은 확장을 안해도 각각 3평에 이를 정도로 방 두개가 병렬로 앉아 출입구가 거실을 향해있고 욕실도 외기와 통해져 있는데다,주방이 거실에서 보이지 않고 채광이 된다는 점이 좋다.
특히,전면 발코니 1을 확장하면 그 부분이 어렵지 않게 거실면적으로 흡수될 뿐만 아니라 발코니2를 잘 활용하면 식탁이 베란다 하나에 움푹 파묻히는 좋은 공간이 생겨난다.
발코니1과 발코니2의 반절을 합하면 4.7미터여서 거실창의 길이로도 아주 적합하다.
그러나 문제는 있는 법,대우측에서 꾸며놓은대로 확장을 하려면 어림잡아 800~1000만원 정도의 비용은 불가피하다.
가뜩이나 비싸다고 생각하는 분양가에 얹어지면 고민 좀 하게 생겼다........
<<<가격>>>
지난 9월부터 분양연기가 계속될 때부터 알아 보았다.
분양금이 너무 비싼 것이다.
작년 중반부터 고양시 청약대기자들을 계속 묶어 놓더니 보기 좋게 한 방 먹인 것이다.
포커할 때 만만한 스트레이트로 보이게 해놓고 막판에 에이스 풀하우스를 꺼내놓는 광경이 떠오른다.
막판 까지 갔으니 돈으로 확인할 수 밖에,결국은 비싼 분양가로 생각하지만 어쩔 수 없이 청약하는 그런 상황이 생길 것이다.
결론부터 이야기하면 고양시 1순위에서 모두 마감된다.
반복하지만,고양시는 항상 신규분양에서는 배고픈 지역이다.
중형 평형에서 고양시의 대기 수요가 엄청나기 때문에 교육여건의 미비 ,주위 환경의 미정비,기반시설에 대한 의구심등은 그냥 지나가는 징검다리일 수가 있다.
작년처럼 거센 회오리를 한번 경험하고 나면,안해서 후회하느니 하고나면 당분간은 여건이 안좋아도 입주시에는 모든 것이 달라지더라하는 고집까지도 생겨버린다.
특히 고양시처럼 초과수요가 발생하는 곳은 철길 옆이나 기반시설이 한참후에 들어오거나 섬처럼 준농림에 덩그러니 놓여있거나,값이 놓더라도 때가 되면 값이 상승함을 계속 봐왔다.
사업용지의 약 40%를 기부체납해야하는 업체의 입장으로서는 분양연기가 엄청난 원가 상승요인으로 작용했을 것이다.(동백지구에서도 용인시가 도로난을 이유로 반려하는 통에 업체별로 분양가에서 평당 100만원정도의 인상요인이 있다함)
입구쪽에 있는 제척부지 및 협약대상인 공원/도로/학교부지들은 매입조차 안된 것도 많을 것이다.
결국,시행사(선진개발)의 위험부담비용 및 이익과 시공사의 이익보장등이 이런 분양가를 낳았다고 보아야 할 것이다.
그런 분양가를 정하면서도 마음은 편치 않았을 것이다.
첫 페이지에 지역에 대한 비젼을 제시하는 것이 분양팜플렛의 통례인데 느닷없이 대화지구의 프리미엄폭을(이런 것은 우리 중개업자의 몫이다) 들고 나온 것 보면 많이 염려가 되긴 되었던 모양이다.
이럴때는 월등한 지역과 비교를 하여 모호하게 하지 않고 위치지수가 비슷한 곳끼리 비교하는 것이 훨씬 나을 것이다.
28평=>
신도시의 32평과 비교해도 손색이 없다.
침실2,3 모두 확장이 용이하도록 설계되었기 때문에 작은 비용으로 좋은 효과를 볼 수 있는 구조이다.
등록세,취득세,확장비용까지 포함하여 약18500만원 정도 들 것이다.
후곡마을 28평과 시세가 비슷하게 되는 데,무난한 가격수준이다.
32평=>
금년 8월말에 입주하는 SK VIEW(풍동)가 당초 분양가가 14,700만원 현재 프리미엄이 5000만원 정도이다.
가좌와 비슷한 입지라고 볼 때 이미 분양가에 장래이익까지 다 포함시켰다고 볼 수 있다.
시행자는 자꾸 대화지구와의 비교를 시도하는 데 그것은 문제가 있다.
아파트 세대수,입지,교육여건,아파트로만 이루어진 주거환경,지역난방,지하철과의 거리 등에서 대화지구가 월등하기 때문에 비교가 어렵다.
청원벽산과 시세가 비슷하다고 언뜻 생각할 수도 있으나 2억선에 청원벽산 매매가 곧잘 이루어진다고 볼 수 없고,그 2억에는 가좌지구가 활성될 것을 기대하는 이익이 미리 반영되어 있다고 보기 때문에 정확한 실제는 아니다.
지구 남단과 대우 110동 앞, 공원옆 모두 3개 블록이 당초 공동주택지로 잡혀있다가 매입이 여의치 않아 단독주택지로 돌아선 것도 아직 널리 알려진 정보가 아니다(약 1500세대분이 감소되는 것임)
44평=>
2003/2월 입주 e편한 1차 48평(전용40.8평) 분양가 26500만 프리미엄4500만 총31000만
2003/2월 입주 e편한 1차 43평(전용35.3평) 분양가 22200만 프리미엄4000만 총26200만
2004/1월 입주 e편한 2차 43평(전용34.8평) 분양가 24800만 프리미엄3500만 총28300만
51평=>
2004/1월 입주 e편한 2차 54평(전용44.5평) 분양가 30800만 프리미엄3500만 총34300만이다.
비교대상으로 삼은 산들마을 인근은 경의선 일산역이 지원되는데다 위치도 가좌보다는 훨씬 낫고 교육여건도 안정되어있다.
그럼에도 불구하고 대우의 분양가와 비슷함을 알 수 있는데 구체적인 판단은 각자의 몫이다.
차후 시황이 어려워짐을 전제할 때,일산은 외부유입이 활발한 대형평형위주의 도시가 아니므로 많은 생각을 필요로 한다.
그러나 그 평형대를 선택하는 분들은 부담능력이 있을 터,오름폭이 적으면 적은대로 전원을 즐기면 될 것이다.
여하간 28평,32평은 적극적으로 청약하는 것이 맞다.
더구나 이자후불제를 적용하지 않는가?
이 방법은 자유로 아이파크에서 썼었던 방법으로서 계약금만 내고 1억이상을 융자받아(32평) 이자를 나중에 내는 것이다.
분양권 전매시에 부담없는 것이 장점인데 은행은 이자액수만 계산해주고 정산은 매도자와 매수자가 한다.
매도자가 그동안 발생했던 이자(년6.5% 예상)를 오히려 매수자에게 지불하는 것이다.
자유로 아이파크가 분양가(2002년 중반에 분양)가 32평 기준 16200만원이어서 탄현 32평 수준에 육박했는데도 이자 후불제에 힘입어 서울에서 내려온 핸드백부대들의 매집대상이 되었었다.
무조건 안전한 것만은 아닐 것이다.
일단,분양발표전 고양시의 거주요건 발표가 있었다.
그 이야기는 고양시에서 이 지역을 투기과열지구로 예정하고 주시하고 있었다는 것인데,이번에 경쟁률은 일단 높을 것이어서 계약일(2월5일)전에 조치가 있을 수도 있고 벽산이 2월에 분양대기중이므로 거기에서 의외의 상황이 생길 수 있다.
그렇게 되면 32평까지는 1년이 묶여도 괜찮다지만 혹 프리미엄을 노리고 큰 평형을 청약하신 분들은 낭패볼 수 있다.
또 하나는 교하지구의 분양이 6월부터 시작되는 것이다.
워낙 위치가 일산에 접해있어 실 수요자는 큰 문제 없지만 프리미엄을 노리고 들어가시는 분들은 6월에 동문의 3000세대가 경쟁자가 되어 물타기가 생길수도 있음을 생각하자.
다시 한번 결론 내리자면,28~33평은 무조건 청약을 넣어도 되고 큰 평형은 실 수요자 아니면 여러모로 잘 생각하시라는 것이다.
더 이상의 2002년은 없기 때문이다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
|
|||||||||||||||||||||||||
|
추천하기 프린트 메일발송 스크랩 |
|
 잠실주공 4단지 재건축 |
2716 |
 일산 가좌동 대우 분양주택 답사기 |
6014 |
 오남읍분양권(쌍용)거래동향 |
1606 |
평일 AM 09:00 ~ PM 18:00
점심 PM 12:30 ~ PM 13:30
회원가입 및 전송 문의 : 02-553-5532 투자스쿨 관련 문의 : 02-2135-5505
광고 및 분양/입주 DB 구매 문의 : 02-516-0410 리서치 및 제휴 문의 : 02-571-5583
해당업소 지난 리포트 보기;)
