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수도권내 매매대비 전세비율이 가장 높은 도시(안산 안내) |
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| 2003-10-10 조회 2,364 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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초 저금리기조의 지속으로 부동산의 가치가 높아지면서 나타나는 매매대비 전세비율의 하락 현상입니다.
이러한 변화는 첫째, 기회비용의 차원에서 바라본 재건축단지의 가치상승일 것이고 둘째, 금리 부담 감소로 인해 금융권을 활용한 전세수요의 매매수요 전환 셋째, 유효수요에 의한 수요보다 투자목적에 의한 가수요성에 그 이유가 있습니다.
재건축단지가 많이 포진된 지역(강남, 주도권)이나 변화를 주도하는 신규 개발지(용인, 수원, 화성, 안산 등)의 경우 향후 전망을 낙관적으로 보는 수요자에 의해 지속적인 수요가 일고 있으며 낙관적인 수요자가 많을 수록 전세 가가 낮아도 매매 대비 매매 가는 상승하게 됩니다.
아파트 가격이 형성되는 본질의 하나가 전세가격 상승으로 인한 매매가치의 상승으로 볼때 매매가 대비 전세 가의 지나친 괴리가 일정기간 지속된다면 아파트 매매가격의 하락으로 이어집니다. 이는 매매 가의 본질적 가치가 서서히 시장에 반영되기 때문입니다.
향후 최고점을 찍고 서서히 하강국면에 들어서면 대출을 많이 끼고 매입한 매입자의 고통은 이루 말할 수 없어집니다. 그러면 향후 저 금리에서 고금리로 전환하는 시점에서도 끄덕 없는 아파트는 과연 어떤 지역의 아파트일까 염두 해 두는 것도 필요한 시점입니다.
강남의 경우 이미 2001년 하반기 들어서며 매매대비 전세비율이 40%이하로 낮아졌고 최근 30%대로 더욱 낮아 졌습니다. 그럼에도 그러한 낙관론자의 투기 수요에 의해 매매 수요를 주도하고 있습니다.
그러나 이들 지역 역시 전세 가가 지속적으로 상승하지 않는다면 당연히 집값 하락으로 이어질 것입니다. 그러한 이유로 향후 매매대비 전세비율이 가장 낮은 강남 집 값의 위험도는 증가한다고 볼 수 있습니다.
로마가 하루아침에 이루어지진 않았지만 항상 영원할 수 없는 것처럼 강남의 아파트 가치도 영원할 수 없다는 단순한 진리을 되새겨 볼 시점입니다.
오히려 강남의 지나치게 오른 집 값에 연연하는 것보다 향후 발전 전망과 가치에 비해 저평가된 지역을 중심으로 내 집 마련 투자 처를 공략하는 용기가 오히려 필요한 시점입니다.
미래의 변화가 예정된 신생 신도시 지역 중 매매대비 전세비율이 높은 지역을 중심으로 내집 마련 투자 처를 골라보는 것도 좋을 듯 합니다.
수도권내에서 그 동안 언론의 조명을 받지 않으면서 가능성 있는 지역을 꼽으라면 단연 안산(특히 고잔 신도시) 을 추천합니다.
안산의 많은 단지가 매매대비 전세 비율이 평균 60-70%선이며 고잔 신도시 내에서도 소형 평형을 중심으로 70%대에 머무는 지역이 존재합니다. 이들 단지의 경우 역세권이면서 저금리 시대의 임대 수익용으로도 최적의 조건을 갖추고 있습니다. 향후 발전 가능성 역시 OK입니다.
참고 : 수도권 내 중 과천시는 매매가 대비 전셋값 비율이 26.5%로 조사대상 중 가장 낮은 수치이고 다음으로 광명시 42.6%, 용인시 42.7%, 김포시 43.2%, 남양주 45.9%, 파주시 46.6%등입니다. 특히 서울 강남권의 전셋값 비율을 보면 송파구 33.2%, 강동구 35.4%, 강남구 35.7%, 서초구 39.1%로 모두 매매가 대비 전셋값 비율이 30%대를 기록 다른 지역들에 비해 낮습니다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)자료 참고.
신혼이시거나 새로 이사를 준비 하셔야 하는 분들께 추천 드리는 단지 입니다.
추천을 드리는 이유는
1.주변 주공 아파트 시세에 비해 저렴하고
2. 주거로서의 쾌적성과 역세권이므로 주변 여건이 탁월하고
3.새 집 이므로 새로 시작하는 신혼의 경우 더더욱 제격이고
4.신도시의 편리함과 기존 확충된 인프라를 그대로 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.
주공그린빌11단지와 12단지에 관한 분석및 안내 입니다.
이 단지들은 고잔 신도시내에서 올해 입주하게 될 마지막 물량으로 저렴한 이유는 공급이 많은 데에 있습니다. 주거의 쾌적성 측면에서 살펴보면 이 단지들은 용적률이 170%정도밖에 되 질 않습니다.(용적률이 낮음은 대지 면적에 비해 총 세대수가 많지 않음을 말하며 그만큼 쾌적성이 큼을 나타냅니다) 또한 단지 전체가 남향 배치에 평면구성은 3베이로 구성되어있고 일부 동은 호수 공원을 바라볼 수 있는 조망 역시 가능합니다.
두 단지의 내부 평면구성이나 단지 컨셉등은 거의 동일하고 단지의 입지 역시 도면으로 드러난 입지와 실제 현장을 답사하면서 느끼는 차이는 생각보다 많지 않습니다. 두 단지가 하나의 통합된 죠닝으로 여겨질만 하다는 이유는 두 단지가 동일 진입로에서 남북으로 갈라지는데에 있고 단지가 맞붙어 있는데에 있습니다.
12단지의 장점 : 인접상가 시설과 인접해있는 상가의 이용이 11단지에 비해 편리하다. 그럼에도 불구하고 상가의 번잡함으로 인한 쾌적성을 크게 침해당하지 않는다.
11단지의 장점 : 인접 근린 공원이 있어 쾌적함이 돋보이고 학교와 전철의 반경거리에서 조금더 가깝다. 어느 단지 동, 층, 호를 불문하고 특별히 핸디켑이 있는 세대가 없으며 입주 완료 후 매매시세나 전세시세의 차이는 서울의 경우처럼 크게 벌어지지 않을 듯 합니다.
이유는 그동안 기피시 되던 1층과 꼭대기 층의 단지와 평면유닛을 분석해보면, 과거의 아파트가 지니고 있는 폐쇄성(자연 비 친화성)이라는 한계점을 전용 정원이라는 컨셉을 적용해 어느 정도 보완할 수 있게 했고 일조권 역시 전혀 침해를 받지 않는 상황입니다.
최근 들어 문제시되는 소음문제 또한 해방될 수 있어 어린아이들을 키우거나 노인들을 모시는 세대의 경우 주거생활을 영위하기에 더할 나위 없이 유리해 보입니다.
꼭대기 층의 경우 단열기술과 디자인의 개선으로 난방 비의 차이가 별로 없으며 위층의 소음으로 인해 스트레스를 받으셨던 분들이 선호하고 있습니다.
또한 다락방 공간을 키워 복층 화하는 추세로 흐르는 경향에 수납 공간이 많이 필요로 하시는 분들이나 가족구성원이 많으신 분들에게 새로운 대안으로 가장 비싼 가격에 거래되고 있는 상황입니다.
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주공 12단지(총 619 세대,9월16일~ 입주)
전세 매매
29형 : 8000-8500 15000 - 17000
33평 : 8500-9500 16800 - 19000
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주공 11단지(총 876 세대,10월16일~ 입주)
전세 매매
29형 : 8000-8500 15000-17500
33평 : 8500-9500 17000-19500
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다음주 안내는 금융과 전세를 활용해 소액으로 투자할 단지(매매대비 전세 비율 70%선)를 안내하겠습니다.
참고로 하시길 바랍니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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 부동산 대책과 삼성아파트 매매,전세 동향및 재건축 |
1883 |
 수도권내 매매대비 전세비율이 가장 높은 도시(안산 안내) |
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 잠실 재건축 시세 동향~ |
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