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안산 아파트, 과연 버블일까? |
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| 2003-10-17 조회 5,680 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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과연 버블일까...
최근의 시장은 계절적 비수기와 정부정책의 발표 영향으로 시세나 매매 문의 역시 뜸해졌습니다. 안산의 부동산 가격수준이 어느 정도 인지 궁금해하는 문의와 향후 전망을 묻는 질문에 단순히 주변 지역의 거래시세를 비교해 설명 드리는 것보다 현재의 아파트 가격의 본질적 가치로 분석하고 살펴드리는 것이 좋을 듯 합니다.
경제의 본질은 흐름이고 흐름을 견인하는 것은 경제활동의 주체인 인간이며 인간의 심리작용으로 비롯돼 경제는 심리라고도 합니다.
불확실성이 고조된 정부정책의 영향을 차라리 제로(0)로 놓고 현재의 투자 위치를 차분히 가늠해 볼 필요가 있습니다.
앞서 설명 드린 대로 아파트 가격이 형성되는 본질의 하나가 전세가격 상승으로 인한 매매가치의 상승으로 볼 때 매매 대비 전세 가의 기준으로 현재의 가치를 살펴보는 것도 좋을듯 합니다.
결론부터 설명 드리자면 매매가 대비 전세 가의 지나친 괴리가 일정기간 지속된다면 아파트 매매가격의 하락으로 이어질 것입니다.
2년 주기로 맞물리는 강남 일대 아파트의 경우 올 겨울에서 내년의 봄까지 전세가격 상승이 없다면 가격 하락은 당연한귀결로 이어질 것으로 보입니다.
과거 고금리 시장엔 매매대비 전세비율이 60%정도로 형성 되어 있었습니다. 이는 각 투자재가 서로 대체 관계가 있으므로 형성되는 자연스런 평균 가격이었습니다.
시세 1억원 정도의 아파트 전세가격을 평균 6000만원 정도로 가정하고 이것을 월세로 환산한다면 보증금 천 만원 수준에 월세 100만원 정도로 부동산의 월세 전환 률이 2부(연24%)가 오랜 관행이었고 시중금리와 일반적(대부분 전세이므로)으로 수요 공급차원에서 본다면 가능한 수준이었습니다.
또한 은행권에 예치했을 때 얻을 수 있는 이자수익은 1 억원 기준 월 90만원(세 후)전후 입니다.
현재 아파트 시장은 매매대비 전세비율이 40%정도로 형성되어있습니다. 이는 시세 1억 원 정도의 아파트 전세가격이 평균 4000만원 정도이고 이것을 월세로 환산한다면 보증금 천 만원 수준에 월세 30만원 정도입니다. 부동산의 월세 전환 률은 1부(연10-12%)가 최근의 평균적 추세입니다.
현 시점에서 은행권에 1억원을 예치했을 때 얻을 수 있는 이자수익은 월 25만원(세 후)전후. 경제적 여력이 있는 사람들은 굳이 은행권에 예치할 필요가 없어집니다. 전세를 놓아야할 이유도 없어집니다..
특별한 이유가 없는 한 대부분의 집주인들은 전세보다 월세를 선호합니다. 이유는 단순합니다. 더 낳은 경제적 이익을 고려해서... 은행이자로 생활하던 다른 분들은 위기마져 느끼고 있습니다.
저렴한 이자도 그렇고 현재의 하향된 임대료 수준으로는 도저히 생활이 되질 않으니... 그렇다면 경제적 여력이 있는 사람들은 굳이 은행권에 예치할 필요도 전세나 월세를 놓아야 할 필요 역시 없어집니다. 이전과의 수익자체가 하향되 여건이
불리해 져씨기 때문에...
그래서 시세차익이 가능한 투자 처를 선호하는데 이것들의 투자수익률은 은행금리와 비교도 안 되는 엄청난 투자수익률을 보여 왔던 것이 최근까지의 현실입니다.
그래서 시세 차익이 가능하다 판단되면 어떤것이든 부동산 시장에 끊임없이 파고들어 흘러드는 거대 자금으로 형성되는 것입니다.
은행의 금융권을 활용한 투자의 경우 실질적으로 투여한 금액이 적을수록 시세의 상승과 하락에 있어 엄청난 시너지 효과를 발휘합니다.
건설사는 이자 후불 제 라는 기막힌 미끼로 투자자를 유치하는데 별 부담이 없고 실투자 금액이 별로 없었던 분양 권의 경우 작은 시세 변동에 연 투자수익률 100%대는 별 것 아닌 일이었습니다. 이런 기막힌 단맛을 경험한 분들은 왠만한 투자수익률은 눈에 들어오질 않습니다. 그런 이유로 지금도 각종 규제를 피해 전 국토를 휘날리고 있는 것입니다.
하지만 이들 부동산 상품들 역시 근본적으로 기대했던 실수요가 따라주질 않는다면 하락은 당연한 수순이 될 것입니다. 때문에 현 시점, 전세 수요가 확실히 받쳐줄 만한 요인과 향후 전세 시장이 탄탄히 받쳐 준다면 집 값 자체가 쉽게 무너질 염려는 없어 보입니다.
안산의 부동산 시장은 인구 유입으로 인한 신규 수요로 주택보급률이 매우 낮은 수준이고 얼마남지 않은 입주물량이 마무리되고 나면 쾌적한 환경을 찾아 유입되는 새로운 신규수요로 전세가의 상승 가능성이 많습니다. 이는 다시 매매가의 상승으로 이어질 수 밖에 없습니다. 항상 하는 말처럼 물은 높은데서 낮은 데로 흐르는 당연한 결과인 것 입니다.
과거 신도시 예에서 처럼 주택200만 호 건설 이후 우리 나라 주택및 부동산 시장은 하향 안정세 였지만 유독 신도시만은 계절이 바뀔 때마다 전세가 상승의 연속이었음을 기억하실 필요가 있습니다. 향후 재편되는 서울과 수도권의 공간 구조는 확실한 인프라와 쾌적한 주거 환경을 찾아 빈익빈 부익부 지역을 가속화시킬 것입니다.
제나름대로 분석하고 판단하는 안산 지역의 가치에 대한 근거는 뉴 인프라를 구축한 새로운 주거의 유형이라는 특징 말고도 질적 가치를 추구하는 현시대의 트랜드를 고려해 볼 때 여러 가지 면에서 경쟁력이 뛰어나다고 판단됩니다.
안산의 대다수 단지가 매매대비 전세 비율이 평균 60-70%선이며 고잔 신도시 내에서도 소형 평형을 중심으로 70%대에 머무는 지역이 존재합니다. 이들 단지의 경우 역세권이면서 저금리 시대의 임대 수익용으로도 최적의 조건을 갖추고 있습니다. 향후 발전 가능성 역시 OK입니다.
때문에 앞으로의 추세는이들 단지의 경우 하향 안정세보다 오히려 전세가의 상승으로 인해 매매가가 상승하는 방향으로 돌아설 가능성이 농후해 보입니다. 쾌적한 환경을 갖춘 지역의 경우 지속되는 수요로 전세가보다 낮은 매매 가는 존재 할 수 없기 때문입니다.
***신혼이시거나 새로 이사를 준비 하셔야 하는 분들께 추천 드리는 단지***
추천을 드리는 이유는
1.주변 아파트 시세에 비해 저렴하고
2. 주거로서의 쾌적성과 역세권으로 주변 여건이 탁월하고
3.입주 3년 차로 새로 시작하는 신혼의 경우 제격이고
4.신도시의 편리함과 기존 확충된 인프라를 그대로 이용할 수 있다는 장점과
5.매매대비 전세비율이 70%선으로 전세금 정도로 내 집마련이 가능하다는 장점이 있습니다.
이 단지들은 고잔 신도시내에서 매매대비전세비율이 높은 이유는 내 집마련 처로서 30평대(전용면적 25.7평)를 기준으로 삼는데에 있다고 판단됩니다. 주거의 쾌적성 측면에서 살펴보면 이 단지들은 용적률이 150%입니다.(용적률이 낮음은 대지 면적에 비해 총 세대수가 많지 않음을 말하며그만큼 쾌적성이 큼을 나타냅니다)
주공4,5단지의 특성
신도시의 초입, 4호선 한 대역 인근에 위치하며 신도시내에서 강남으로의 직행버스 이용이 용이합니다. 맞벌이로 신혼을 시작하는 세대의 경우 교통 입지로서의 편리함이 있습니다. 단지 맞은편으로 초등학교가 위치, 학생을 둔 부모의 경우 안심하고 생활 할 수 있습니다.
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주공 4단지(총 327세대, 준공 : 2000.5월 입주)
전세 매매
19형 : 6800-7500 9600-10500
23평 : 11700-13500 7800-8800
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주공 5단지(총 1340 세대, 준공 : 2000. 6월 입주)
전세 매매
20형 : 7000-7500 9000-11000
24평 : 12300-13800 7500-8500
***현재 입주중인 주공 아파트 안내***
이 단지들은 고잔 신도시내에서 올해 입주하게 될 마지막 물량으로 저렴한 이유는 공급이 많은 데에 있습니다.
주거의 쾌적성 측면에서 살펴보면 이 단지들은 용적률이 170%정도밖에 되 질 않습니다. 또한 단지 전체가 남향 배치에 평면구성은 3베이로 구성되어있고 일부 동은 호수 공원을 바라볼 수 있는 조망 역시 가능합니다.
12단지의 장점 : 인접상가 시설과 인접해있는 상가의 이용이 11단지에 비해 편리하다. 그럼에도 불구하고 상가의 번잡함으로 인한 쾌적성을 크게 침해당하지 않는다.
11단지의 장점 : 인접 근린 공원이 있어 쾌적함이 돋보이고 학교와 전철의 반경거리에서 조금더 가깝다. 어느 단지 동, 층, 호를 불문하고 특별히 핸디켑이 있는 세대가 없으며 입주완료 후 매매시세나 전세시세의 차이는 서울의 경우처럼 크게 벌어지지 않을 듯 합니다.
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주공 12단지(총 619 세대,9월16일~ 입주)
전세 매매
29형 : 7800-8500 15000 - 17000
33평 : 8500-9500 16800 - 19000
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주공 11단지(총 876 세대,10월16일~ 입주)
전세 매매
29형 : 8000-8500 15000-17500
33평 : 8500-9500 17000-19500
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참고로 하시기를 바랍니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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 광진구 대림아크로리버 입주임박 |
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 잠실 재건축 시세 동향 전망~ |
1944 |
평일 AM 09:00 ~ PM 18:00
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