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10.29 대책, 내 집마련 늦추어야 하는가(안산 아파트) |
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| 2003-10-31 조회 3,695 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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최근의 시장은 정부정책의 발표 영향과 계절적 비수기로 시세나 매매 문의가 뜸해졌습니다. 이제 시장 반응은 더 이상 정부의 정책에 대해 민감해 하지 않습니다. 변 죽 끓는 정부 정책에 대해 내성이 이미 길러질 대로 길러진 터라 특별할 것 없다는 반응입니다. 때문에 아파트 매도 문의나 매수문의도 별로 없으며 간혹 급매로 나오는 매물 역시 특별할 것 없는 (급매라 함은 서둘러서 파는, 그래서 통상 많이 싸야 하지만) 대게 약간의 가격 조정 수준에 지나질 않습니다. 지지난 주 설명 드린 대로 안산 아파트가격이 꺽일 만한 위험요소가 거의 없으며 그러한 이유로 아직 저 평가된 것 아니냐 라고 하는 것이 아파트를 가지고 계시는 분들의 생각 인 듯 합니다.
이제, 정부의 정책에 연연하는 것보다 그리고 아파트 가격이 상투인가 아닌가 하는 논쟁보다 향후 발전 전망과 가치에 비해 저 평가된 지역을 중심으로 내 집 마련 투자 처를 공략하는 용기가 오히려 더욱 필요한 시점입니다.통계적으로 가장 가격 협상이 유리한 11월 입니다. ㅈㄴ세나 매수 문의가 가장 적은시기이므로 내 집 마련의 좋은 기회로 삼으라고 감히 조언해 드립니다.
가치 상승이 예견된 그리고 저 평가 기준에 대한 안내입니다.
첫째, 주 5일제의 근무와 이에 따른 생활의 변화를 고려하시고 주거지 선택과 직장의 통근 반경을 과감히 넓혀 선택의 범위를 확대하십시오.
둘째, 현재의 인기지역보다 현재 진행형의 변화를 주도하는 곳( 전철 개통 예정등 인프라 확충 재료)으로 포커스를 맞추십시오.
셋째, 미래의 변화가 예정된 신생 신도시 리스트를 작성하십시오.
넷째, 자금 여력이 넉넉하지 않은 경우라면 매매대비 전세비율이 높은 지역을 중심으로 압축하십시오. 그리고 마지막으로 매매대비 전세비율이 높은 근본 원인을 확실히 파악하시고 그 이유가 본인에게 특별한 영향이 없다고 판단되시면 가격 협상전략을 가지고 과감히 매입하셔도 좋을 듯 합니다.
매매대비 전세비율이 높은 아파트의 경우 분명 나름의 이유(일시적 공급과잉 등)가 있겠지만 이들 지역 역시 향후 전세 가가 받쳐줄 만한 요인이 있다면 내 집 마련의 선택에 대해서 후회하시지 않으실 겁니다. 왜냐하면 현재의 국면으로 볼 때 충분히 상승할 만한 요인이 있고 그 이유는 앞서 설명 드린 대로 주택가격의 본질적 가치는 전세가격을 근거로 합니다. 때문에 시간이 흐르면서 시세는 본질적 가치로 수렴(가격 상승)해 가는 특성이 있습니다.
위의 기준이라면 미래의 가치에 비해 아직 저 평가 된 곳이고 전세비율이 높은 지역의 경우 본질적 가치가 현재 저 평가 되어있는 경우가 많습니다. 또한 전세 끼고 매입할 경우 당장 투자해야 할 자금부담이 없다는 장점이 있습니다.
참고1 : 수도권내에서 그 동안 언론의 조명을 받지 않으면서 가능성 있는 지역을 꼽으라면 단연 안산(특히 고잔 신도시) 을 추천합니다. 안산의 많은 단지가 매매대비 전세 비율이 평균 60-70%선이고 고잔 신도시 내에서도 소형 평형을 중심으로 70%대에 머무는 지역이 존재합니다. 이들 단지의 경우 역세권이면서 저금리 시대의 임대 수익용으로도 최적의 조건을 갖추고 있습니다. 향후 발전 전망 역시 OK입니다.
참고2 : 수도권 내 중 과천시는 매매가 대비 전셋값 비율이 26.5%로 조사대상 중 가장 낮은 수치이고 다음으로 광명시 42.6%, 용인시 42.7%, 김포시 43.2%, 남양주 45.9%, 파주시 46.6%등입니다. 특히 서울 강남권의 전셋값 비율을 보면 송파구 33.2%, 강동구 35.4%, 강남구 35.7%, 서초구 39.1%로 모두 매매가 대비 전셋값 비율이 30%대를 기록 다른 지역들에 비해 낮습니다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)자료 참고.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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