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신규분양가와 기존아파트,전세 물량분석(안산) |
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| 2003-11-21 조회 2,967 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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이번 주 아파트시장은 관망세를 보이는 가운데 분양권을 중심으로 매물이 조금씩 접수되고 있고 아파트 역시 서서히 매물이 출회되고 있습니다.
이들 매물의 특징은 소폭 가격 조정의 수준으로 10.29 대책의 영향이라기보다 계절적 비수기로인한 가격 조정의 수준으로 판단합니다. 최근 들어 감지되는 것은 저가의 매물이라면 확실히 매수의사를 밝히시는 분들이 늘어가고 있다는 사실입니다. 하지만 아직도 매수인의 희망 가격과 매도인의 매도 희망 가격과의 간극 차이가 너무 커 실 거래로 이어지는 사례는 많지 않습니다.
아파트 시세의 역사를 돌이켜보면 비수기의 거래 가격이 항상 저 점이었다는 것. 때문에 이제 조만간 이루어질 거래가 저 점의 가격이 아닌가 전망합니다. 지속되는 매스컴의 보도(정부의 부동산 정책과 아파트 가격 폭락)역시 내 집 마련을 원하는 실 수요자 에게는 더없이 좋은 기회가 되어가고 있음을 느낍니다.
"시세는 기다려 주지 않는다"는 재테크 격언이 있습니다.
매수인이 원하는 가격은 시간이 지나면 매수인의 단순한 희망사항일 뿐 시간이 흐른 후 그 때의 가격이 저 점이라는 것이 판단되고나면 이미 최 저 점으로 매입할 수 없다는 결론이 나옵니다.
최근 분양됬던 분양가와 기존 아파트 단지와의 가격및 가치를 분석을 해보면 현재의 고잔신도시 아파트 가격의 향방과 수준을 파악하는데 도움이 되지 않을까 합니다.
물론 원곡동 일대가 재건축을 통해 재생되는 호기를 맞고있지만 서울의 재개발 지역처럼 용적률300%대의 고밀 개발이라는 것. 아파트의 경우 용적률 250%이상에 동향이 배치되면 단지 내 일조 조건, 프라이버시 문제 등 주거의 쾌적도 저하를 초래합니다.
또한 인프라 조건과 주거로서의 입지와 지역주민의 계층적 성향은 특별히 고잔 신도시에 비해 좋은 평가를 내리기 어렵습니다. 하지만 최근 원곡동 일대 재건축 분양가를 보면 일반분양가가(한화 꿈에그린의 경우) 28평형 1억7천8백36만원, 32평형 2억6백50만원정도에 분양 계약이 이뤄진 상태입니다.
이제 신규로 공급된 높은 분양가가 기존 고잔 신도시의 분양 권 가격을 끌어내리기에 한계가 있다는 판단입니다.
11월19일 밤늦은 시간까지 집계한 자료를 근거로 한 현재의 안산 아파트 동향입니다.
현재까지 고잔 신도시내의 매매 물량은 꾸준히 출회되고 있지만 전세물량은 전반적으로 하향 안정세를 보이면서 오히려 줄어드는 추세에 있습니다.
매도물량을 구체적으로 집계하지 않은 이유는 노고에 비해 시장상황에 따라 매도 의사가 항상 유동적 일 수밖에 없어 가변적인 상황이 신뢰도를 떨어지는데 있습니다.
반면에 전세물량은 상대적으로 고정적이고 비 유동적인 성격이 강합니다. 또한 아파트 가격의 동향과 전망을 예측하는데 매도와 임대 시세의 간극(매매대비 전세비율)과 임대물량의 관계(수요 공급 논리)는 향후 집 값의 동향을 살피는 선행지표로서 매우 유효하기 때문입니다.
고잔 신도시 전세물량 동향
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대우3,4,5차(총 4580세대) : 약 22개에서 14개 정도로 세대수 대비 0.3%미만
으로 감소
주공2...9단지(총 5233세대) : 약 60개에서 35개 정도로 세대수 대비 0.67%미만으로 감소
금강1,2,3차 (총 1730세대) : 약 12개정도로 0.7%미만
대림 1,2차 (총 2093세대) : 약 29개정도로 1.4%수준
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사동 및 기존 지역
사동 감자골(총 3850세대)지역의 경우 전세 물량 25개에서 34개로 조금 늘어나는 양상입니다. 세대수 대비0.9%를 약간 하회하는 수준입니다.
감자골 아파트의 경우 이사를 계획하셨던 분들이 수능 이후 이주하려는 매물로 파악됩니다.
감자골 지역의 특징은 학군 수요로 인해 항상 전세 매물이 귀하고 유통물량이 많지 않아 자녀 교육을 고려하셔서 감자골 아파트를 원하시는 분이시라면 올11월이면 저렴한 가격 개념으로 유효 할 듯 합니다.
성포동 일대의 소형과 본오동 일대의 소형이 역시 조금씩 지속적으로 출회되고 있습니다.
재건축 아파트 동향
중앙주공1,2,3단지와 군자주공4....8단지 : 이들 단지 모두 12월 중 안전진단 평가 계획이 있고 2004년1월 중 발표 예정이 잡혀있습니다.
대지지분 및 가치에 앞서는 중앙주공2단지가 약간의 호가 상승이 있었고 이미 가격조정에 먼져 돌입했던 군자주공4,5단지 역시 약간의 시세 상승이있었습니다.
군자주공4.5단지의 경우 준공 연월일과 주변 재건축 추진 속도, 개발방향을 놓고 볼 때 올 7월부로 개정된 법령의 제한에 추진 현실이 불리해졌음에도 불구하고 재건축 전망을 낙관적으로 보는 견해가 시장에선 우세하다 보여집니다.
참고로 하시길 바랍니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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