 추천하기  프린트  메일발송  스크랩 |
 |
고잔 신도시의 시장흐름 분석 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2004-01-02 조회 2,329 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2004년 새해가 밝았습니다.
고잔 신도시의 향후 전개될 아파트 가격의 흐름과 전망을 통해 내 집 마련을 하려는 분들게 작은 도움이 되고자 합니다.
고잔 신도시 아파트 가격의 특징은 대부분 지역이 올 하반기를 거치며 가격 조정(저 가 매물 소화)을 거친 이후 여서 현 시점은 작년의 가격보다 높게 형성되어 있습니다. 10.29 대책 이후 아파트, 분양 권 모두 기존의 나왔던 매물(주로 1주택인 경우)은 양도 소득세 문제로 유보된 경우가 많고 신규(1인 다주택 매물) 역시 양도세 문제로 매물이 조금씩 나오고 있습니다.
이처럼 성격이 다른 매물이 시장에서 교체되는 것은 세법 위주로 풀어 가는 정부정책의 영향으로 인한 결과라 판단됩니다.
아파트 시장의 최근 동향입니다.
고잔 신도시 내 시장의 특성은 전세 매매의 수요 감소뿐만 아니라 매매, 전세 매물 감소라는 공급 위축 현상까지 겹쳐 있습니다. 때문에 시장의 흐름이 흐름답게 이어지지 못하고 거래 부진 현상이 나타나고 있습니다.
시장에서 거래로 이어지는 가격 대를 살펴보면 매도인이나 매수인의 쌍방 기대 가격차를 주로 매도인의 적절한 양보로 접점을 찾는 경우 거래가 이루어 지고 있는 것으로 판단합니다.
인기 없는 단지의 경우 저렴한 물건 조차 기다리고 있는 대기 매수 자가 많지 않아 시간이 많이 지난 후에야 실 거래로 연결되고 있는실정 입니다.
1월2일 현재 집계한 자료를 근거로 한 고잔 아파트 전세 물량 동향입니다.
매도물량을 구체적으로 집계하지 않은 이유는 시장 상황에 따라 매도 의사가 항상 유동적이고 게다가 민감한 사안인 양도소득세 문제까지 겹쳐 있어 불확실성이라는 부분이 신뢰도를 떨어드리는데 있습니다.
반면 전세물량은 고정적이고 비 유동적인 성격이 강해 상대적으로 확실성이 강합니다. 또한 아파트 가격의 동향과 전망을 예측하는데 매도와 임대 시세의 간극(매매대비 전세비율)과 임대물량의 관계(수요 공급 논리)는 향후 집 값의 동향을 살피는 선행지표로서 매우 유효한 개념이기 때문입니다.
고잔 신도시 전세물량 동향
.........................................................................................................
대우1,2,3,4,5차(총 4580세대) : 약 22개에서 14개로 세대수 대비0.3% 미만
20평형대의 물량이 2개이며 특히 2,3,5차 는 물건 품귀 현상입니다.
주공2...9단지(총 5233세대) : 약 60개에서 33개 정도로 세대수 대비 0.67%
금강1,2,3차 (총 1730세대) : 약 19개정도로 0.9%수준
대림 1,2차 (총 2093세대) : 약 31개정도로 1.5%수준
.....................................................................................................,...
*대우의 경우 중 소형 평형대는 거의 매물이 없으며 나오기가 무섭게 계약으로 연결되는 실정이고 공가로 나아있는 주공11,12단지의 경우 공가로 남아 있던 저가매물은 거래가 쉽게 이루어 지고 있습니다.
고잔 신도시 아파트 최고, 최저 시세 및 전세(전용 면적25.7평 이내)
............................................................................................
대우3차
27평(최저매매가16760,3월, 최저 전세가7800,4월) 현 시세 20000선/ 전세 11,000선)
32평(최저매매가20510,3월, 최저 전세가8500,6월) 현 시세 24000선/ 전세 13,000선)
대우5차
27(최저매매가14470,1월, 최저 전세가8000,6월) 현 시세 21000/ 전세 11,000선)
32(최저매매가17480,1월, 최저 전세가8500,7월) 현 저가 23,500/ 전세 13,000선)
긍강3차
28(최저매매가16500,3월, 최저 전세가8000,4월) 현 최저가 1900선/ 전세 10,000선)
33(최저매매가19800,3월, 최저 전세가8000,4월) 현 최저가 23500선/ 전세 12,000선)
.......................................................................................................
*이들 단지의 특성은 입주 후 일정 기간이 지난 현재까지 일정 가격이 유지된다는 점과 전세 매물이 많지 않다는 것. 입주6-4개월 전의 비수기가 가장 저렴했다는 점 과 입주 후 2-3 개월 지난 시점의 비수기에 저렴했었다는 특성이 있습니다. 전자의 경우 입주를 앞둔 서해 아파트의 흐름과 후자의 경우 주공 11,12단지를 비교해 보면 인근 지역의 입주 예정 아파트의 강약 흐름 파악에 도움이 될 것입니다.
분양 권 동향 입니다.
10.29 이 후 가격 하락이 주공11,12단지와 서해에서 주도되었습니다. 낙 폭이 큰 것은 단기 투자수요가 이들 분양 권에 집중된 관계로 나타나는 현상이기도 하지만 아파트의 가치를 분석해 볼 때 지금은 향후 입주 할 아파트의 바겐 세일 기간이 아닌가 하는 판단입니다.
입주 후 주거 선호도 변화와 전세가격의 상승세를 감안할 때 그리고 주변 아파트와의 가치와 시세 차이를 분석해 보면 분양 권 매입을 통해 내 집 마련을 이루시는 것이 훨씬 유리한 상황입니다.
분양 권의 경우 현재의 상황은 과 매도 국면으로 헐값에 매수할 기회는 바로"지금"이고 지금이 "저 점"이라는 판단입니다.
특히, 주공 11,12단지나 서해아파트의 낙 폭 역시 적지 않은 상황으로 향후 주거의 가치대비 가격 대를 분석해 보면 가치 이하의 일시적 하락으로 판단됩니다.
올 초 이사를 계획하신다면 주공11,12단지가 괜찮을 듯하고 상 하반기를 전 후로 이사를 고려하시는 분들은 서해를 선 취 매 하시면 좋을 듯 합니다. 왜냐하면 이 단지들은 공급에 있어 집중된 관계로 계절적 비수와 겹친 탓으로 입지에 비해 저렴하기 때문입니다. 이 단지들은 약간의 수요가 따라주어도 상승 탄력을 받을 것으로 보여집니다.
서해 아파트 안내입니다.
가격 대비 숨겨진 로얄이 어느 동의 층수 대인가 하는 파악이 중요하리라 봅니다. 현재 분양 권 시장에서 인정되는 동, 층별 가격은 사전 점검 이후로 다시 재편되는 현상(선호도 이전)은 어느 아파트 단지나 존재합니다만 서해의 경우 특히 그러한 현상이 심할 거라 보여집니다. 왜냐하면 배치도(평면)상의 좋아 보이는 동과 현장(공간, 주위 환경)사이에 일정정도의 괴리가 존재하는데 단지 내 입지여건의 편차가 특히 심하게 나타나는 것에 주의 하실 필요가 있습니다. 특히 각 동별 층수 차로 인한 조망권 여부, 동향 배치로 인한 일조권 문제
등...(조감도는 근본적으로 소비자들의 이해에 중점을 두는 것 보다 건설사의 아파트를 더욱 가치 있게 포장(상품화)하는 역활에 주력합니다)
대우6차의 경우 평당 과거의 시세가 가장 고가임에도 이렇다할 가격 하락은 나타나고 있지 않습니다. 브랜드인지도 측면의 장점 외에 시간이 흐를수록 주거가치로서 대우6,7,9(예정)차의 전망에 대해 시장 반응이 우호 적이기 때문이 아닌가 합니다.
이는 이들 단지에 대해 긍정적으로 평가하시는 분이 점점 늘어가고 있음을 나타낸다고 봐야 할 것입니다. 실제로 입주 한 지 얼마 되지 않은 기존 대우에 거주하시는 분들의 상향이동 수요 문의를 보면 시장 분위기는 긍정적이라 판단됩니다. 대우6,7,9차의 특징은 단지 전 세대가 대형 평형이라는 점
과 단지 컨셉이 고잔 내에서 가장 뛰어나다는 장점이 있습니다.
참고로 하시길 바랍니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
추천하기 프린트 메일발송 스크랩 |
|
 수원 천천삼성래미안 동향.. |
2522 |
 고잔 신도시의 시장흐름 분석 |
2329 |
 잠실 재건축 시세동향~ |
2469 |
평일 AM 09:00 ~ PM 18:00
점심 PM 12:30 ~ PM 13:30
회원가입 및 전송 문의 : 02-553-5532 투자스쿨 관련 문의 : 02-2135-5505
광고 및 분양/입주 DB 구매 문의 : 02-516-0410 리서치 및 제휴 문의 : 02-571-5583
해당업소 지난 리포트 보기
