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고잔 신도시의 매물 량 분석과 시장의 관심사에 대하여... |
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| 2004-03-19 조회 2,148 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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*아파트 전세 시장
(신도시 고잔의 전세 매물 량과 수급 흐름 분석)
고잔 신도시 내 시장의 흐름이 매물 량 측면에서 변화되는 징후를 보인다는 전망을 올려드린 바 있습니다.
2월 이후 시작된 전세 매물품귀현상은 지난주 탄핵 정국 이후 매수 문의가 많이 줄은 반면 전세를 찾아 헤메는? 고객들의 분주한 발걸음은 지금도 계속되고 있습니다.
전세의 경우 반드시 이사를 하셔야 하거나 전세만기로 계약갱신을 하지 못하신 분들의 경우 각 단지별 전세 품귀 현상으로 인해 이사 일이 이미 잡혀있는 상황에서 발생하는 일이어서 매우 안타까운 일이 아닐 수 없습니다.
이는 고잔 신도시의 경우 서해 아파트의 입주가 시작되기 전까지 품귀 현상이 지속될 수밖에 없는 구조적인 상황으로 보여집니다.
*현재 매물로 나온 경우 역시 서해 입주를 앞두고 출회되는 것들이 대부분으로 당장 입주가 가능한 것은 많지 않으며 6월 입주시기에 맞추어 나온 매물들이 주류를 이루고 있습니다.
그린빌 14,15단지와 풍림의 매물이 많은 것은 7월 부터 서해 입주를 앞두고 나온 것들이 주류를 이루고 있습니다. 때문에 이 들 단지 역시 곧바로 전세 계약으로 연결되기 어려운 실정입니다.
*전세 시세의 눈에 띄는 특징은 대우3차 32평이 14000의 신 고가를 형성한 후 매물 품귀 현상으로 이어졌습니다.
전세물량 분석
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푸르지오1,2,3,4,5차(총 4580세대) : 약 2개(32평형1개, 40평형대 물량1개)
금강1,2,3차 (총 1730 세대) : 약 19개에서 4개
대림 1,2차 (총 2093 세대) : 약 31개에서 7개
풍림 (총 2001 세대) : 약 14개
고잔 신도시 그린빌의 매물 수
그린빌 2-5단지19-24 평 (총 2,004 세대) : 약 4개 (2,3,4단지 품귀)
그린빌 6-10단지27-33 평(총 4562 세대) : 약 7개
그린빌 11-12단지29-33평(총 1495 세대) : 약 5개
그린빌 14-15단지16-25평(총 1987세대) : 약 12개
(3월19일 현재 집계한 공동 중계자료 근거)
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전세물량의 특성은 비 유동적인 성격이 강한 편이나 최근의 매물 품귀 현상에 일부 집주인들이나 임차인 모두 갈곳이 없어 매물을 보류시키는 현상이 발생하고 있습니다..
매도와 임대 시세의 간극(매매대비 전세비율)과 임대물량의 관계(수요 공급 원리)는 향후 아파트 가격의 동향과 전망을 예측하는데 필요한 선행지표로서 매우 유효한 개념입니다.
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* 분양 권(서해, 대우6차) 동향입니다.
고잔 신도시의 시장관심사가 2004년 들어 서해 아파트로 옮겨지고 있습니다. 이는 올 한해 입주하게되는 유일한 물량으로 시장의 집중적인 관심을 받을 것으로 전망합니다.
서해의 경우 이미 정부 정책 대부분의 악재가 심리적으로 반영된 상태이고 가격 수준 역시 향 후 형성 될 전세 가의 예측치를 고려해 볼 때 분양 권 가격 역시 바닥에서 크게 오른 가격이 아니라는 판단입니다. 때문에 최근에 나오는 모처럼 등장하는 급매물을 잡으시는 것이 저렴하게 구입하는 다른 기회가 될 것으로 보여 집니다.
왜냐하면 간혹 급매로 나오는 매물 성격이 중대형 평형대의 가격메리트를 판단한 기존 서해 입주예정자 분들이 평형 대를 넓혀가려는 상향 교체수요로 잔금일을 남겨두고 급히 처분하려는 것들 입니다. 이는 시장의 무게중심이 중대형 강세의 예측을 가능케 하는 전망입니다.
****서해 그랑블(=레이파크빌) 안내*****
최근 닥터아파트에 분양권 관심사(베스트 조회) 주간 1위를 기록하였습니다.
이는 서해에 대해 시장의 관심사가 어느 정도 인지 실감케 하는 대목이라 보여집니다.
가장 긍정적인 특징은 대한민국 어디에도 서해만큼 입주자들의 취향과 요구도를 반영하여 시공하는 곳이 없을 것이라는 것이며 많은 세대수와 다양한(7개) 평형대의 구성으로 계층간 간극 없이 입주민들의 커뮤니티가 활성화 된 곳 역시 없을 것이라는 판단입니다.
입주민들의 진솔한 삶의 고민과 다양한 목소리가 단합된 의견으로 나타나고 있고 정서적으로 교감하면서 하나되는 모습이 단지에 대한 프라이드로 작용해 더욱 긍정입니다.
또한 입주자 대표에 대한 신뢰와 리더쉽이 매우 강하다는 또 다른 장점은 눈 여겨 볼만한 부분이 아닌가 합니다.탄핵정국으로 분위기가 어수선한 요즈음 어느 단지이건 대표자에 대한 불신이나 이해관계로 아귀다툼이 대부분인 과거의 단지와는 확연히 다르다는 특징이 있습니다.
대단위 아파트 단지에서 흔히 나타나는 주민간 소외와 고립의 문제 역시 커뮤니티의 활성화를 통해 주민간의 단합이 잘 이루어지는 좋은 모델이 되고 있습니다.
대우6차의 경우
평당 과거의 시세가 가장 고가임에도 이렇다할 가격 하락은 나타나고 있지 않으나 거래 없는 호가가 장기화될 경우 일정정도의 가격하락을 예상했습니다.
하지만 급매로 나온 저가 매물은 오랜 시간이 소요되지 않으면서 거래로 연결되는 실정이고 여타 매물들은 서해의 상승에 힘입어 가격 하락이 없는 양상입니다.
브랜드인지도 측면의 장점 외에 시간이 흐를수록 주거가치로서 대우6,7,9(예정)차의 전망에 대해 시장 반응이 우호 적으로 변하고 있어 특별한 하락은 없을 듯 합니다.
대우 역시 기존 대우에 거주하시는 분들 이나 인근 지역의 중, 대형 평형대의 상향 이동 수요 문의를 보면 시장 전망이 긍정적이라 판단됩니다. 대우6,7차의 특징은 단지 전 세대가 대형 평형이라는 점과 단지 컨셉이 고잔 내에서 가장 명확하다는 장점이 있습니다.
*분양권을 산다(BUY)는 것은 향후 입주 할 아파트의 "선취 매" 내 집 마련 투자라고 볼 수 있고 앞으로 전개될 전세가의 상승세를 감안할 때, 주변 아파트와의 가치와 시세 차이를 분석해 보면 분양 권(서해, 대우6차)매입을 통해 내 집을 마련하시는 것이 가장 유리한 상황입니다.
참고로 하시길 바랍니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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