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고잔 신도시의가격 흐름과 시세의 높낮이에 관하여... |
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| 2004-06-18 조회 2,153 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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최근의 경기 침체와 공급초과로 인해 부동산의 가치가 하락(특히 상가)하고 있는 실정입니다.
부동산의 가격 수준(가격의 높낮이)을 현재가치로 분석해보면 대게 고 점을 찍고 당분간 지루한 하향조정의 과정을 거칠 것(고급수요, 재료있는 차별화 지역 제외)으로 전망합니다.
**고잔 신도시의 상가 전망
지나친 공급초과로 인해 2002년의 고 점 대비 하락 현상이 앞으로도 지속될 것으로 예상합니다.
이는 고잔 신도시내 상가만이 아니라 최근 저금리 흐름을 타고 개발된 대부분 지역 역시 같은 상황입니다.
상가의 가치 수준은 경제상황에 직접 적인 영향을 받으며 임대료와 금리 향방에 가장 민감하게 받는 대표적인 상품으로 가치의 변동폭이 매우 크다고 볼 수 있습니다.
**고잔 신도시의 아파트 가격흐름 안내
최근 고잔으로의 이전을 고려하셨던 분들이 메스컴 보도 이후 관망으로 돌아섰으며 타 지역의 주거지(전세든 매매든)정리가 되지 않아 이사를 포기하시거나 정리되기를 기다리시는 분들 역시 어려움을 겪고 있습니다.
1년 전(작년 5.23 이 후) 가격과 비교해 보면 오히려 저 점이 높아진 약간의 상향된 가격입니다. 이는 고잔 신도시의 전세가격이 서울 수도권 기타지역(화성, 평택, 김포, 남양주 등...)과는 달리 전세 가의 큰 하락이 나타나지 않고 있으며 이는 일부지역 매물품귀와 함께 신 고가를 형성했던 때문으로 분석합니다.
또한 타 지역과 비교해 기반 여건에 비해 전세가격 대비 매매 가격의 수준이 아직 높지 않은데 원인이 있지 않은가 합니다.(메스컴의 발표대로 고잔의 주거 환경이 아예 살 만한 곳이 못된다면 엑소더스가 일어나야 하겠지만 고잔을 떠나려는 사람들의 순 유출 현상은 그다지 보여지지 않고 있습니다)
다만 주택거래 신고제 실시 이 후 거래 두절 현상을 보이지만 면서 일부 신규 입주(서해아파트)인근의 경우 입주를 고려한 물량 출회와 더불어 매매 가의 하향 안정세가 이어지고 있습니다.
*아파트 가격은
매매대비 전세비율이 고잔 신도시의 경우 대게 45-70%선을 유지하고 있고 안산의 기존 도시의 경우 60-75% 선을 유지하고 있습니다.
**아파트 전세 시장
(신도시 고잔의 전세 매물 량과 수급 흐름 분석)
6월18일 현재 집계한 자료를 근거로 한 고잔 아파트 전세 물량 동향입니다.
푸르지오1,2,3,4,5차(총 4580세대) : 약 21개(1차(13개), 2차(1개), 3차(없음), 4차(10개), 5차( 3개)
금강1,2,3차 (총 1730 세대) : 약 15개(1차(2개), 2차(3개), 3차(10개)
대림 1,2차 (총 2093 세대) : 약 41개
풍림 (총 2001 세대) : 약 37개
그린빌의 매물
그린빌 2-5단지19-24 평 (총 2,004 세대) : 약 10개
그린빌 6-10단지27-33 평(총 4562 세대) : 약 32개
그린빌 11-12단지29-33평(총 1495 세대) : 약 18개
그린빌 14-15단지16-25평(총 1987세대) : 약 42개(각 28 / 27 개)
(6월18일 집계한 공동 중계자료를 근거함)
전세물량은 임대인의 요구에 있어 비 유동적인 성격이 강해 상대적 확실성이 있으며 아파트 가격의 동향과 전망을 예측하는 지표로 매우 유효한 개념입니다.
매도와 임대 시세의 간극(매매대비 전세비율)과 임대물량의 관계(수요 공급 논리)는 향후 집 값의 동향을 살피는 선행지표로서 활용합니다.
* 분양 권(서해, 대우6차) 동향
현재의 실 거래가 신고로 인한 거래 두절 사태와 계절적 비수기라는 악재가 맞물린 지금 서해의 경우 다시 맞는 내 집 마련의 좋은 기회가 될 것으로 봅니다. 이는 통계적으로 일년 중 6,7월과 11,12월이 아파트 수요가 가장 없는 시기입니다.(겨울 난방용품은 한여름에 사야 헐 값에 살 수 있겠지요? ^^)
또한 2000여 세대를 육박하는 세대수에서 나오는 물량 중 원하는 위치와 동 호수를 가장 저렴한 가격 대에 고를 수 있는 유일한 시점이 아닌가 합니다.
메스컴 악재와 시세 형성에 가장 불리한 현 상황에서 거래되는 가격 대라면 지금의 거래된 가격대가 다시 오지 않는 저 점일 거라 판단합니다.
대우6차의 경우, 또한 브랜드인지도 측면의 장점 외에 시간이 흐를수록 대우6,7,9(예정)차의 전망에 대해 시장 반응이 긍정적으로 변하고 있어 흔치않은 급매물이 나온다면 매수하는 것이 좋을 듯 합니다.
전 세대 대형 평형이라는 점과 단지 컨셉이 고잔 내에서 가장 명확하다는 장점이 있습니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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 고잔 신도시의가격 흐름과 시세의 높낮이에 관하여... |
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 인천광역시 서구의 분양권 시장동향 |
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