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가을 이사철은(동대문구 전농동/답십리지역) |
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| 2004-10-08 조회 1,769 | |||||||||||||||||||||||||
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**** 추석연휴이후 가을 이사철시장 동향****
동대문구의 신규 아파트인 장안동 현대와 삼성아파트를 비롯한 대부분의 아파트 시장은 냉각기를 벗어나지 못하고 있으며 전농동,답십리 대표아파트인 SK나 청솔우성아파트는 약보합세에를 유지하면서 본격적인 가을 이사철을 앞두고 매매/전세
거래는 아직도 활발하지 못합니다.
현장에서 거래를 성사시키는 부동산의 관점에서 가을 시장을 예측해본다면
현재의 부동산시장은 매수자 우위의 시장으로 매수자가 요구하는 가격에 맞추어 거래가 이루어 지고 있으나 가을시장이후에는 현재상황을 U턴하여 매도자 우위 시장이 형성될 가능성이 커지고 있습니다
첫번째 --매수호가와 매도호가가 가격을 맞출수 있는 매물이 점점 줄어 들고 있다는것. 현 매물소진시 고점으로 갈수 있는상황임.
개인적인 생각은 현재시점이 저점이며, 향후의 가격은 매도자 호가에 맞추어질 확률이 높아지고 있음
두번째 --현재 부동산시장을 규제할수 있는 모든 거래/보유에 관한 규제는 모두 확인되었으므로 더이상의 악재(?)는 없다는 것이 대세임
세번째 --SK아파트와 청솔우성아파트는 이미 회전(거래)을 마친 매물임.
올해는 입주4년차로 매매시 비과세 조건을 충족 하였으며, 전/월세는 입주시기인 8월/3월에 이미 대부분의 매물이 임차인을 구한 상황
네번째 --주변지역은 동대문구에 유일한 자연녹지인 배봉산 근린 공원이 위치하고 있으며, 입주후 주거지역으로는 안정기에 접어들고 있음(전농동 로타리 상권은 전국 100대 상권의 하나임)
다섯번째 --서울시에서 추진중인 뉴타운 개발/균형발전촉진지구 개발등 청량리/전농동/답십리 지역이 새로운 주거 타운으로 변신을 준비하고 있으며, 최근 분양을 마친 답십리13구역의 두산위브는 평당 분양가 900만원에 100% 분양 완료 되
었으며, 전매 가능한 조합원 물건은 5000만원의 프리미엄이 형성되고 있음
이상과 같이 현장에서 느끼는 것들을 적어 보았습니다.
이에 맞추어 향후 매수/매도 전략은
일단 매도자는 경제적 상황 등이 허락하는한 보유하는 것이 바람직하며
매수는 저점매수 타이밍으로 생각됨
평당가로 계산하면 장안동은 평당 1200만원에서 약보합세이며 SK아파트와 청솔우성아파트 현 매매가는 평균 평당 850만원(기준층이상)으로 장안동과 단순비교해보면 중랑천 조망/녹지조망권 5000만원(32평기준 평당156만원)+
시공사 브랜드가치(현대/삼성)를 3000만원 고려하더라도 평당 252만원 정도의 가격차가 적정수준이라 판단됩니다.
이런한 단순비교로 SK나 청솔우성아파트와 비교하면 평당 약 100만원 정도 저평가 되었다라고 사료됩니다.
답십리 13구역의 32평 거래가격은 평단가는 1000만원에 형성되고 있으므로 850~950만원까지는 저점매수 시점이라고 판단됨.
지난 가을/봄 거래시세에서 매매가 전체 평균 500만원정도의 하락을 보였으나 타지역의에 비해 상대적으로 버블이 없었으므로 불황에도 강한 지역임을 확인 시켜주었음.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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