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고잔 신도시의 2004년 결산과 향후 수급 전망 |
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| 2004-12-17 조회 1,653 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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올 한해는 불경기로 인한 소비 심리 위축이 어느 때보다 심한 한해였습니다.
부동산 시장 역시 극심한 거래 부진 속에 2004년 한해를 마무리하는 시점입니다. 고잔 신도시 아파트 시장을 1년 전과 되돌아보고 분석해보았습니다.
***시장의 특징***
매매 : 대형 강세, 소형 약세(정부 조세 정 책 영향)
역세권 강세, 비 역세권 약세(경기 불황)
전세 : 대형 약세(매물량은 적음)
*매매가
상승 : 대우3차47평이 4억에서 4억2000으로 5%상승(중대형, 역세 희소성 원인)
하락 : 주공14, 15단지 및 금강 2차 2~30평, 대림30평 대 , 풍림 평균 10%하락(서해 입주로 인한 수급 영향)
*전세가
상승 : 대우2,3,5차, 금강 2, 3차 현행 유지(역세권 및 학군 수요)
하락 : 주공 14, 15단지 10% 하락(서해 입주로 인한 수급 영향)
*평당 매매 가
최고 : 대우3차 47평, 평당893만(역세권 희소성)
최저 : 주공14, 15단지 16, 17평, 평당412만(수급 불균형)
*매매 대비 전세 비율
최고 : 푸른4,5단지 20평(70%선).... 현재 가치 대비 가장 저 평가
최저 : 주공 11,12 단지 33평(45%).... 서해 입주로 인한 수급 영향
*전세물량
품귀지역 : 대우2, 3차 금강1,2,3 차 주공8,9단지(역세권, 대형)
홍수지역 : 풍림, 대림, 주공14, 15단지(서해 아파트 입주로 인한 수급 불균형)
*고잔 내에서 대우3차와 푸른마을 5단지가 분석 대상에서 관심이 집중되는 이유는 이들 단지가 역세권에 위치해 고잔 유입의 시발점이 됩니다. 때문에 시세 및 매물 량 변화를 포착하는 일차지역으로서 선도 역할을 하게 됩니다. 이는 다시 고잔 내에서 전세의 향방을 드러내고 매매에도 영향을 미치는 바로미터로서의 역할을 합니다.
*매매대비 전세비율(매도와 임대 시세의 간극, 높낮이)과 임대물량의 관계(수요 공급문제)는 향후 집 값의 동향을 살피는 선행지표로서 활용합니다. 아파트 시세수준의 현재 지표인 매매대비 전세비율이 고잔 신도시의 경우 45-70%선을 유지하고 있습니다. 때문에 현 시점의 전세 수준으로 판단한 아파트 시세는 평균치가 적정 가격이거나 일부지역의 경우 저 평가된 것으로 파악합니다.
분석 기준 시점(2003년 12월/ 2004년 12월)
**눈에 띄는 전세 물량
(전세 매물 량 과 수급 전망)
푸르지오1,2,3,4,5차(총 4580세대) : 약38개 ,각 단지별 중, 대형 매물 거의 없음
금강1,2,3차 (총 1730 세대) : 약 14개, 중 대형 매물 소량이거나 거의 없음
대림 1,2차 (총 2093 세대) : 약 34개 대형으로 갈수록 물량 적음
풍림 (총 2001 세대) : 약 39개(세대수 대비 0.3%미만)
주공매물(총 8,068세대) : 약 187개
푸른마을2-5단지(총 2,004 세대) : 약 13개
그린빌 6-10단지(총 4562 세대) : 약 44개
그린빌 11-12단지(총 1495 세대) : 약 37개
그린빌 14-15단지(총 1987세대) : 약 93개, (24,25평형 대 매물 홍수)
(12월16일 현재)
*2005년 수급 전망
소형의 경우 2월을 전 후 한 시점부터 활발한 전세 수요(신혼 및 인근 지역에서의 유입 등)로 예상하며 대형의 경우 몇 남지 않은 매물들이 소진돼 일시적 품귀 현상을 보이다 대우 6차 입주를 기점으로 수급의 안정을 가져 올 것으로 예상합니다. 매매가의 경우 전세가가 현 가격보다 떨어지지 않는 한 추가 하락 가능성은 적어 보입니다.
시세의 강약은 각 단지별 다르게 전개되므로 원하는 지역이 있으신 분은 시기의 개념보다 저 평가된 지역을 정해두고 목표가격대 개념으로 공략하시는 것이 현명하리라 봅니다.
시세(매매/전세)
푸르지오3차
32평(24000/13000)
37평(32000/15000)
43평(37000/18000)
47평(42000/20000)
푸르지오5차
24평(17000/9000)
27평(21000/11000)
32평(24000/13000)
금강1차
28평(17500/9500)
33평(22000/12000)
39평(24000/13000)
45평(30000/14000)
54평(32000/16000)
금강2차
28평(16000/9500)
34평(20000/12000)
39평(24000/14000)
44평(31000/15000)
54평(34000/16000)
금강3차
26평(16500/9000)
28평(18500/10000)
33평(23000/13000)
대림
35평(23000/12000)
39평(26000/13000)
45평(32000/15000)
51평(38000/16000)
61평(48000/22000)
풍림
28평(13500/8000)
31평(16000/8500)
37평(19000/9000)
39평(20000/9500)
43평(22000/10000)
51평(25000/12000)
주공
푸른 4-5단지
20평(10000/7000)
24평(13000/8500)
그린빌8-9단지
28평(17000/9000)
32평(19500/11500)
그린빌 11-12단지
29평(17000/8500)
33평(19500/9000)
그린빌 14-15단지
17평(7000/5000)
20평(10000/6500)
25평(12000/7500)
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