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마포 창전 서강 한진그랑빌 사업승인 획득!! |
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| 2005-03-29 조회 1,778 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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2002년 말경 조합원을 모집했었던 한진 그랑빌이 2005년 3월 19일에 드디어
사업승인을 득했다.
2년이 넘는 세월동안 우여곡절이 많았지만 드디어 사업승인이 나온 것이다.
현재 착공을 위한 준비 작업 중이며 명의변경은 4월 하순 이후 가능할 것이다.
아마도 총회가 끝난 후에나 가능할 것으로 보인다.
착공은 5월경 시작할 것으로 예상되며
입주는 공기가 30~32개월 정도이므로 2007년 11월 이후로 예상된다.
공사가 지연될 수도 있기 때문에 2008년 초로 보는 게 좋을 듯하다.
아직까지(3월 25일 현재)는 프리미엄이 오르지 않은 상태이다.
분양권시장이 활발하지 않아서 그럴 수 있고,
한진 그랑빌의 경우 추가부담금이 얼마가 될지 결정되지 않아서 그럴 수 있다.
또한 사업승인이 나온 사실이 잘 알려지지 않아서 그럴 수도 있다.
아무튼 지금이 투자적기이다.
어찌되었든 머지않아 가격이 다소 오른다고 봐야하기 때문이다.
그 이유는
첫째, 매도자들의 기대심리때문이다.
- 그동안 사업승인이 나기만 기다린 조합원들이 상당수이다.
사업승인이 나오면 가격이 오를 것으로 기대했기 때문이다.
둘째, 사업진행이 빨라졌다.
- 사업승인이 나왔기에 착공시기를 예상할 수 있기 때문이다.
셋째, 확실해졌다.
- 그동안 언제 사업승인이 모르던 상황에서 확실해졌기에 매수자들이
안심하고 매수할 수 있게 된 것이다.
넷째, 인근 아파트분양가보다 저렴하다.
- 한진 그랑빌 길 건너 남쪽에 위치할 하중동 GS(구 엘지) 자이의 경우
33평형이 4억 3천만원 ~ 4억 9천 6백만원 (4월 ~5월경 분양예정)
그리고, 북쪽에 곧(4월 말~5월경) 일반분양할 창전 2차 쌍용스윗닷홈은
일반분양예정가격이 약 4억 2천만원(32평형)이다.
동쪽에 공사중인 한화오벨리스크(주상복합)도 3억 3천 ~ 4억대.
- 다섯째, 다소 저렴한 물건들이 하나 둘 소진되고 있다.
사업승인만을 학수고대하던 매수자들이 구매에 나서고 있다.
그동안 나온다 나온다 하면서 안나왔던 사업승인이 나오면서 불확실성이
거의 사라졌기 때문이다.
이상과 같은 이유에서 프리미엄은 앞으로 오를 것으로 보인다.
주변 입주한 아파트 가격도 기준층이 4억 이상의 시세를 보이고 있고,
한진 그랑빌의 경우 타워형(탑상형)의 고층아파트로서 입주시 예상시세는
기준층이 4억 7~8천만원 정도로 보고 있다.
투자자나 거주자로서 매수자들이 볼 때 추가부담금이 관건인데,
현재 확정된 추가부담금 약 1,500만원에 얼마가 더 나올지 확실치가 않다.
예상되는 추가부담금 총액은 대략 3천만원 내외.
곧 있을 회계감사와 총회 결과에 따라 그 금액이 결정되어질 것으로 보인다.
현재의 프리미엄과 예상추가부담금을 더하면 매수가격은 약 3억 7천만원.
때문에 아직 가격 면에서 메리트가 있다.
층호수 배정시 저층만 피할 수 있다면 시세차익은 1억 정도 볼 수 있다.
세금과 금융비용을 제하더라도 적어도 5천만원 정도는 순익이 생긴다.
또한 일부 세대는 한강조망도 가능할 것으로 보인다.
정확한 것은 건물이 다 올라가야 알겠지만
31평형에 남쪽에 서강대교 바로 옆에 있는 동(남동향 세대)의 경우 15층이상 이면
서강대교 위로 한국어린이보호재단 건물 넘어 한강조망이 가능할 것으로 보이며
그 동과 서쪽에 붙어 있는 동의 남서향 세대의 경우
남쪽에 위치한 하중동 GS(구 엘지) 자이의 동과 동사이로 한강이 약간 보일
가능성이 있다.
자이의 경우 동간격이 비교적 넓어 기대해 볼 수 있는 것이다.
23평형의 경우에도 7~8층 이상이면 역시 GS 자이의 동사이로 조망이 가능할
수도 있어 프리미엄이 높게 형성될 수 있다.
어쩌면 31평형보다도 더 확률이 높을 수 있다.
GS 자이와 신구강변연가 사이의 공간이 더 넓기 때문이다.
따라서 한강조망이 되는 10층 ~12층의 경우 3억 8천 ~4억의 시세형성도
가능하지 않을까 점쳐본다.
한진그랑빌과 GS 자이의 단지배치도와 지도를 보며 예상을 해보았다.
아직은 기대사항이고 예상이지만 현실로 다가올 수도 있다.
만약 현실이 되어 조금이라도 한강이 보인다면 창전 2차 쌍용스윗닷홈보다도
더 높은 가격을 형성할 수 있을 것이라고 예상된다.
한진 그랑빌 단지 바로 옆에는 재개발이 한창 진행 중이다.
삼성물산과 GS 건설이 수주를 따내기 위해 이미 들어와 작업 중이다.
1-1구역과 1-2구역으로 나뉘어 현재 추진위원회 승인을 받았다.
2구역 모두 1단계로 1-1구역은 현재 구역지정신청 상태이며,
1-2구역은 빠르면 3월 말경 구역지정신청 예정이다.
1-1구역이 약 400세대, 1-2구역이 약 500세대 정도 들어서며,
입주는 2009년 ~2010년경으로 보고 있다.
한진 그랑빌로서는 바로 옆에 아파트 재개발 추진지역이 있기에
가격에 대한 추가 상승요인이 된다.
앞서 언급한 기준층 기준으로 시세차익 1억은 최소한으로 잡은 금액이고,
조망이 좋은 세대라면 1억 5천 정도는 충분히 볼 수 있을 것이다.
주변 지역과 함께 현장을 방문하여 결정해야 하겠지만
묻지마 투자처럼 결정해도 손해보지는 않을 것으로 보인다.
교통과 환경 그리고 발전성이 아파트 단지를 선택하는 데 있어서
상당히 중요한 부분을 차지하는데 한진 그랑빌은 이런 요소를 모두 만족시킨다.
현재는 좀 부족할 지 몰라도 앞으로 2~3년 후엔 충분히 만족시키고 남는다.
실거주자 및 투자자들의 현명한 선택을 기대해 본다.
** 매수하실 분들이 확인하셔야 할 필수 사항 **
한진 그랑빌리버는 지역조합아파트입니다..
현재 총 447명의 조합원으로 구성되어 있고, 일반분양은 없을 것입니다..
최고층이 31평형이 25층, 23평형이 12층입니다...
분양권전매금지조치에 따라 1회에 한해 전매가 가능합니다..
따라서 이번에 명의변경이 되면 입주시까지 전매가 불가능합니다..
즉, 살 수 있으나 입주시까지 못파는 거죠..
그리고, 또 한가지...
지역조합아파트는 자격이 까다롭습니다...
일단 무주택세대주이거나 전용면적 18평 이하(아파트 25평형) 이하 소유자
이어야만 합니다...
또한 서울 거주자이어야 합니다..(주민등록상)
기준일은 2002년 12월 이전입니다..
돈 있다고 아무나 살 수 없으니 주의하시기 바랍니다...
- 레인컴 부동산 - (332-4242)
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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 3월28일현재가락시영아파트현황 |
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