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파주 교하지역 아파트...분양권 전망 |
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| 2005-04-26 조회 5,221 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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>>>교하지역 개발방향
파주 교하지역의 개발방향은 2010년까지 약25만명의 수용인구를 목표로 도시기본계획을 잡고 추진중이다.현재 택지개발지구는 2005년12월부터 입주를 시작할 교하택지개발지구가 약62만평이며,파주신도시 개발면적은 285만평으로 합계면적 347만평이다.계획수용인구는 교하택지지구가 35000명,교하신도시가 14만명 합계 175000명이다.앞으로 2010년까지 추가적으로 160만평의 개발면적이 증가하면......인구는 25만명으로 증가하게 된다.
교하지구는 월드메르디앙,신동아,우남퍼스트빌등 약7000세대의 분양아파트와 단독택지 약1500세대.....상업지역,근생용지등이 조성되면서 2005년 12월부터 상기아파트가 입주 시작한다. 초등학교 4개소,중학교 2개소,고등학교2개소등 교육시설이 교하지역에 최초로 제대로 설립되게 된다.
파주신도시는 기존아파트 8888세대가 입주되어 있는 상태이고, 앞으로 분양할 약45000세대가 2006년 초부터 분양 시작하게 된다.
신도시급으로 일산신도시보다 친환경적으로 개발되며,일산신도시에는 없는 최신 기반시설이 들어서게 된다.현재 내년 상반기에 가동예상인 엘지필립스엘시디 공장이 대규모로 조성되기 때문에 파주시는 자립도가 높은 도시로 거듭날 수 있어 베드타운 가능성은 거의 없다.또한, 파주신도시내에 약7~8만평 부지에 엘지필립스 연구센타까지 들어서게 된다.
그만큼 유입인구가 폭발적으로 증가하며 지역경제 활성화도 기대된다.
>>>현재 아파트가격동향
판교신도시의 높은 분양가 보도(예상)로 인해 촉발된 주변지역시세 상승이 있더니...끝내 용인지역일부가 주택거래신고제 지역으로 지정이 되는 불운을 맞게됬다.2기신도시중 3번째 분양할 파주신도시의 예상분양가도 솔-솔- 언론의 입김을 타고 은연중 흘러 나오고 있다.2005년 2월경부터 시작된 매매분위기 호조가 현재4월하순에는 전세,월세 물건뿐만 아니라 매매물건들도 꾸준히 소화가 되고 있는 실정이다.파주신도시 각 단지별로 거래할 수 잇는 물량이 거의 소진되었다는 사실이다.전에는 볼 수가 없었던 전세끼고...융자끼고....내돈 얼마
안가지고 사겠다는 사람들이 나타나고 있다는 점이다.
정부의 부동산정책이 강화되려는 분위기이지만 그래도 참여정부 초기와 같은
상황은 전개되지 않을거라는 판단이 들기 때문에 부동산완화 분위기쪽으로 가닥이 잡이는 모양이다.그리고 내년 상반기에 지자체선거와 후년에 대선이라는 일정이 잡혀 있기 때문에 크게 악재는 없다고 보기 때문이다.
1) 파주신도시 기존아파트 현재 거래동향
기존아파트는 8개 단지가 있다.민영아파트는 자유로 아침마을,현대2차 아이파크,월드2차아파트,현대1차아파트,월드1차아파트,벽산아파트 순서로 가격형성이 되고 있으며 이는 입주순서와도 동일하다.1~2달전에는 40평대 이상아파트가 강세를 띠었으나....이제는 20평대,30평대가 거래가 잘이루어지면서 순환매수 분위기가 형성되고 있다.올1월보다 아파트별로 약2000~4000만원정도가 상승하였다.그전에는 급매위주로 거래가 되었으나 이제는 매도호가에서 90~95%대면 거래 가능성이 있어졌다.
2) 교하지구 분양권 거래동향
교하지구는 아파트투기과열지구지정이후에 분양했기 때문에 정상적인 분양권전매가 불가능하지만.....이런경우는 정상거래가 이루어 지고 있다.
주택공급에 관한규칙에 분양권전매 예외조항이 있다.
전세대원기준으로 회사근무,학교문제,교육,해외이민,장기(2년이상)해외체류,요양치료의 경우에는 분양권전매가 가능하다.그리고 신용불량자가 되어 계약포기한 물건들도 가끔 전매요건을 갖춰 물건이 나오곤한다.곧바로 계약자 이름으로 분양계약이 가능하기 때문에 이런 물건이 소진되기전에 계약하는 것도 현명한 방법이다.복등기(순차등기)비용과 매도인의 후불제이자,양도소득세비용만큼 싸게 살수있기 때문이다. 현재 이런 물건들은 2-3층 저층은 권리금500~1000만원,로얄층은 2000~3500만원에 형성되어 있다.
앞으로 이런 분양권전매 가능한 물건이 소진되는 싯점부터는 순차등기(매도인의 등기비용을 매수인이 부담하는 조건으로 거래)에 의해 거래 될 수밖에 없다.물론 순차등기비용외에 일정부분 권리금(후불제이자 금액이상)을 추가적으로 부담해야 한다.심지어는 양도소득세 일정부분까지 매수인이 부담하는 경우까지 있다.왜냐하면 1년이내 거래(매도)시 양도소득세가 거래차익에 50%가 적용되기 때문에 매도인 입장에서는 매도금액에 이금액부담을 일부분이더러도 전가시킬 확률이 크기 때문이다.
그만큼 소비자 입장에서는 부담이 더 한다는 것이고 그만큼 매매가격의 추가부담이 예상된다.
2005년 하반기(9월)부터는 파주신도시 분양가가 공개적으로 나오고 엘지필립스직원들이 꾸준이 발령을 받기 때문에 집부족 현상이 본격화 될 전망이다.그러면서 아파트가격도 상승할 것은 뻔한 이치가 될 것이다.
교하지구입주시기와 엘지필립스엘시디 직원들의 유입이 맞물리기 때문에 교하지구의 투자전망은 훌륭한 상태이고 파주신도시 분양시기와도 맞아 떨어지기 때문에 매매호가도 대폭 상승이 예상된다.
>>> 앞으로는 상승시기
현재까지 이곳 교하지역에서 살다 이제 팔고 나가는 사람들은 크게 시세차익을 보질 못하고 있다.금융비용을 생각하고 기회비용을 생각한다면 크게 남질 않기 때문이다.올 하반기에도 가격 상승이 예상되지만 그래도 아파트를 산다면 상승시기의 분위기 맛을 볼 수 있는 사람들 부류에 포함 될 것이다.그만큼 앞으로 상승할 수 있는 소재가 많이 전개되기 때문이다.이것은 부동산에서 가격을 띄우기 위해 없는 이야기를 하고 있는 것은 아니다.우리나라는 새아파트선호도가 아주 뛰어나다.아파트증후군과는 관계가 없다.투자성을 본다면 앞으로 입주할 교하지구 새아파트가 제일 유리한 여건을 갖추고 있다.앞으로 3년이내에 새아파트입주 물량이 없다. 교하지구 아파트에 투자여력이 부족하다면 기존에 파주신도시내 기존아파트(특히 A급에 속하는 자유로 아아파크,현대2차,현대1차,월드2차)와 운정휴먼빌조합아파트를 눈여겨 보는 것도 좋다.
2005년 4월 24일.일요일 우리 부동산사무소에서 한적한 시간을 보내면서......
읽어 주셔서 감사합니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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