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잠실 재건축 현 시세와 동향.각 단지 분석. |
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| 2005-07-22 조회 2,523 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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안녕하세요~
대성공인 입니다.
언론에서 시끄러워 모두 아시다시피 매매가가 떨어지고(매매 호가를 고집 하시는 분도 아직 있음.)급매물이 나오고 있습니다.
※부동산 매물이 아닌 매매 시세를 볼때 매매 상가는 그대로 남아있거나 별 변동이 없는데 하가와 거래가는 떨어져 있는걸 확인하실수 있습니다.(거래와 상관없이 호가를 고집하시는 분들과 평균 시세에서 거래 시세가 빠져서 나온 매물들이라고 보시면 됩니다).
예전 같으면 잠실재건축은 송파구 지역의 발전과 입주시점 매매가를 봐서라도 투자 목적으로 또는 실 수요 목적으로 매수를 권했습니다만 현재는 매물이 나오고 있는 상태라 매수를 보류하고 시기를 기다리라고 권유하고 있는 실정 입니다.하지만 아직도 입주때를 보고 계시는 실수요자 분들은 매수 타이밍이 언제인지를 묻는 경우가 많습니다. 대기수요는 아직 있다는 거죠.
매수를 원하시는 분들이 가장 많이 하는 질문들중 중요한 몇가지는 각 단지들중 가장 매매가 상승률과 입지조건이 좋은 단지와 매수 타이밍 시기를 묻는 경우가 많습니다.
하나 하나 세심히 따져볼때.......
1단지:초,중,고등학교.9호선(새로 계통 예정입니다만 거리가 있어 이용하시는데엔 약간 불편하신점이 있습니다).신천역은 2단지로 길을 건너 오셔야 합니다.한강 조망권(각각 해당동 마다는 아니지만 3면이 트여 있어 동 선택을 잘 하신다면 3면은 아닐지라도 한면쪽으로 시원하게 트인동을 고르실 기회가 많습니다. 즉 원 베란다 쪽으로 트인 공간의 동이 많다는 얘기죠. 단지 안쪽에 배치된 동같은 경우는 3면이 트인것과는 거리가 멀죠.추가분담금이 많고 이주비와 대출을 많이 받을수 있습니다.(추가 분담금이 타 단지에 비해 많습니다.매매가+추가=? 이런식으로 계산을 하셔야 합니다. 대신 이주비와 대출이 많이 나가기 때문에 그러한 집을 승계받을 경우는 당장 투자금은 적게 들어가겠지만 실제로 총 투자액은 많은 편입니다.한강 시민공원을 이용해 가족 나들이 또는 운동을 하실수 있습니다.
2단지:초,중,고등학교,강동교육구청,단지앞에 신천역. 1단지와 3단지,15층 건물인 5단지에 둘러 쌓여 있어 2단지 전체를 두고 볼때는 한강면쪽 외에는 막혀 있습니다.신천역이 2단지쪽에 7,8번 출구가 있고 이용 통로가 2단지 상가와도 연결이 되어 있습니다
동과 동 거리는 다른 단지에 비해 넓은 편입니다.동 선택만 잘 하신다면 좋은 결과가 있으실겁니다.이주비와 대출 양이 적습니다(이주비 같은 경우 8000만원이 3년뒤에 일시불 값아야 하는 유상 이자 입니다)대신 추가분담금은 1단지에 비해 적당선 입니다.쇼핑센터등을 걸어서 이용 가능 합니다.한강 시민공원을 이용해 가족 나들이 또는 운동을 하실수 있습니다.
3단지:초등학교,여고.2호선 신천역과 가깝습니다.대형평수의 경우 겔러리아 펠스쪽에 배치되어 시야가 막힐수 있습니다.
잠실본동쪽으로 시야가 훤이 트여 있습니다.(단 주택가를 내려다 본다하여 싫어 하시는분들도 계십니다)
이주비와 대출양도 어느정도 적당히 나와 있습니다.장점이라면 1,2,3,4단지중 가장 큰 54평형 대형평수가 있습니다.
4단지:초등학교.지하철을 이용하시기가 불편 합니다(약 15분 정도). 석촌호수의 전망이 있습니다(대형평수50평 A형인 경우만). 롯데마트,월드가 가까워 도보로 이용하시기가 편합니다.3단지와 마찬가지로 주택가를 내려다 보게되어 싫어하시는 분들이 계십니다(삼전동 주택가)석촌호수가 가까이 있어 산책이나 운동하시기 좋습니다.
지금 현재는 매도를 원하시는 분은 현재 매매가가 얼마나 하락했는지를 묻는 경우가 많고 매수를 원하시는 분들경우 당연히 매매가가 얼마나 하락했는지를 묻는경우가 많습니다.
급매 위주로 나온 매물을 일시불이라도 가격을 더 싸게 끊어서 연락을 달라는분도 계십니다.평균가에서 급매들이 쌓여 급매가 시세가 되버린 상태 입니다. 매도인 분들의 경우 양도세 때문에 정권이 바뀌기를 기다리시는 분들일은 예전 부터 있었으나 이번엔 보유세 강화와 세무조사에도 눈 하나 깜짝 안하시는 분들도 계십니다.매매가 올라가는거에 비하면 보유세는 아무것도 아니다라는 결정 이십니다.그리고 잠실지역은 예전 8,10,13,15,17,19평의 아파트에서 입주해서 사시다 이주비를 받아 주변으로 이전 하신분들이 많아 다주택과는 상관 없는 분들도 많으십니다.
대부분의 입주 생각 하시는 실수요 분들은 8월 대책 이전으로 매수를 생각하시고 계십니다.
휴가 끝난 이후부터 대책 나오기 전까지 매매가는 별 변동은 없을지 모르나 매수 타이밍은 7월 말 경에서 빠른 8월 초 정도로 급매선으로 남보다 서둘러 선택의 폭을 넓히시는게 좋을듯 합니다. 각각 해당 동,층수,향,집 구조등이 이미 추첨해서 결정된 상태라 고를수 있는 폭을 넓혀야 한다는 점 잊지 마십시요.싸다 하여 다 좋은건 아니니 입주시나 후에 매도할 경우 골칫덩이로 남을것도 생각하시며 결정 하셔야 합니다. 늦지 않게 후회 없는 결정 내리시기 바랍니다.
잠실 재건축 1,2,3,4단지 [단위: 만원]
아파트명 입주예정일 평형 분양가 매매가
잠실4단지 20070701 34평 70,000~82,000
잠실3단지 20070801 54평 105,000~130,000
잠실3단지 20070801 33평 67,000~73,000
잠실3단지 20070801 25평 53,000~55,000
잠실2단지 20080701 48평 103,000~125,000
잠실2단지 20080701 38평 95,000~100,000
잠실2단지 20080701 33평 58,000~70,000
잠실1단지 20081001 45평 118,000~135,000
잠실1단지 20081001 33평 60,000~72,000
잠실1단지 20081001 25평 44,000~47,000
추천 매물정보 [단위: 만원]
물건종류 거래형태 물건명 평형 층/총층 가격 특징
오피스텔 임대 방이동 24 15/30 70/1000
건물 매매 잠실 65 1~5 105,000 월 235만원
오피스텔 임대 풀옵션 19 6/15 65/1000
오피스텔 매매 잠실 16 8/15 7,500
사무실 임대 잠실 20 4/5 90/1000만원
사무실 임대 잠실 40 5/5 170/2000만원
토지 매매 내곡동 840 1/1 117,600 평당140만원.급매
상가 매매 잠실 20 1/15 5,200
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점심 PM 12:30 ~ PM 13:30
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