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8월에 즈음한 교하택지지구의 거래동향 및 향후 전망 |
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| 2005-07-28 조회 2,337 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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1.현재 파주운정 및 교하지구는 가격 급상승에 따른 숨고르기와 8월 부동산 종합대책을 눈앞에 둔 싯점에서 정중동 상태로 휴가철을 맞이하고 있다. 원래 7월 정도에는 여름방학 이사철 수요가 있었지만 한 달전에 있었던 "뜨거운 매매열기"때 이미 거래가 있었기 때문에 현재는 조용한 상태에 있다. 본인이 중개하고 있는 교하 택지지구에서는 교하읍에서 처음으로 조성되는 택지지구의 기반시설혜택을 기대하면서 고양시 일산신도시,탄현지구등은 물론이고 이 곳 파주지역 주민과 엘지필립스 구미공장과 여의도본사등에서도 관심이 많은 편이다.
2.본인이 몇일전에 현장을 이리저리 다녀본 결과 ,교하지구 월드 7블럭과 신동아 11블럭,동문6블럭에서 조망되는 중앙공원 25000평부지에 대단위 공원조성공사가 착수된 것을 보았다.대단위 조경공사를 위해 공사용 팬스가 이미 설치되어 팬스 안쪽에는 불도자와 포크레인등이 계획고를 잡느라고 분주히 움직이고 있었다. 아마 토지공사가 계획하고 있는 7개국세계공원이 조성되는데...조경시설물의 하나라고 볼 수 있는 한국정자등 건축물들도 들어서게 된다.중앙공원은 도로건너에 있는 중심상업지역과 더불어 교하지구의 랜드마크 역할을 할 것이다.
교하지구는 교통관계가 승용차를 이용하는 수단은 자유로를 활용하면 편리하게 움직일 수 있는 지역이다. 다만,지하철을 이용할 때에는 3호선 지하철이 15~20분거리에 있기 때문에 다소 불편할 것으로 보인다.
그러나 주거환경으로는 아주 쾌적한 입지에 있다고 보여진다. 더군다나 파주운정신도시가 3-400미터거리에 가깝게 있어서 신도시의 일부라고 볼 수 있을 정도로 신도시 기반시설 혜택을 분명히 누릴수 있다고 확신이 든다.
3.더불어 2006년 2~6월에는 이 곳 파주 일대의 호재거리가 몇 가지가 발생이 된다.
첫째가 LG필립스LCD가 정상적인 가동에 들어간다는 점이다. 지역경제활성화는 물론 유입인구가 늘어난다는 점이다. 유입인구는 거주할 주거공간이 분명 필요하다. 갑작스럽게 아파트는 물론 주택수를 늘릴수는 없다. 수요보다는 공급이 부족한 일시적인 현상이 발생이 되는 시기이다.
교하지구는 이런점에서 수혜혜택을 보는 지역이 된다.
둘째, 파주운정 신도시가 3월 전후에 분양이 들어간다. 정책적인 것이 크게 변하지 않는한 25.7평이상은 1000-1200만원사이에 분양할 공산이 크다. 이곳 지역의 핸디캡으로볼 수있는 북한과의 관계는 내년초이면 더욱더 완화될 것이다. 전기등의 공급뿐만 아니라 경제교류도 활발해질 것이다. 그만큼 분양 타이밍이 좋아질수 있다는 생각이 든다. 이 시기는 판교 분양붐은 어느정도 이어갈 수 있는 분양타이밍이다.따라서 지역적인 편엽성은 극복해 나갈 수 있다고 보여진다.
또 하나 호재거리를 말하자면 파주운정 신도시 중 2지구에 대한 보상이 2005년 10월부터 2006년 1월 사이에 나오기 시작한다. 1조3000억원이 풀리기 시작하는데 이 시기가 공교롭게 교하지구 입주일정과 일치하게 된다.
이상3가지가 교하지구의 호재거리에 속한다고 볼 수있다. 현재까지 교하지구의 분위기는 좋은 편이다. 다만, 프리미엄 자체가 상승 곡선을 긋다가 현재는 시세보다 싼 매물들만 거래가 되는 편이다.
고객들의 관심도가 상당히 높은 편이나 8월말 대책을 신경쓰고 있는 것이 역력하게 느껴진다. 사려는 사람이나 파려는 사람이나 모두들 휴가철이니까 휴가나 갔다오고 보자는 식이다.
그러나 8월대책발표이후에는 어찌됐던 간에 입주시기가 코앞에 왔기 때문에 거래가 활성화될 수 밖에 없을 것이다. 권리금이 저렴하게 형성 된다면 싼대로 거래가 이루어 질 것이다. 가격이 오르면 오르는대로 거래 또한 될 것이다.
그러나 여러가지 호재거리가 만만치 않기 때문에 8월말 대책발표 이후부터 추석 휴가까지는 주춤하겠지만 그 이후에는 상승할 확률이 아주 높다고 본다. 그 흐름은 제일 늦게 입주하는 대원효성, 월드7블럭, 우남등이 입주 완료되는 7월정도까지 강세로 이어 질 것으로 보인다.
특히, 교하지구는 40평대 이상이 전체 공동주택 9500세대중에 1200세대정도뿐이 없기 때문에 강세장을 주도할 것이다. 중대형 중에서 신동아 101동,104동 49평형/우남107,108동 54평형/동문 607동 610동 611동 46평형은 전망권이 뛰어나기 때문에 입주후에도 강세를 보일 것이며, 35평대의 월드7블럭 101,106동일부,107동과동문3블럭 308동/동문10블럭 1011동/동문 8블럭 813,814동은 4베이구조와 전망권이 플러스되어 시세가 강세를 보일 것이다.
4. IMF와 같은 불가항력적인 것이 없다면 교하지구는 동문아파트의 물량이 많다는 것은 가격상승면에 저해가 된다든지 ....커다란 문제가 되지 않을 것으로 보여진다. 어느정도 기간에는 주춤하겠지만 곧 회복될 것으로 보이지만, 신평면구조에서 다소 처지는 32평,33평대의 3베이구조는 초기 입주시에는 가격적인 면에서 35평 4베이구조에 밀릴것으로 판단된다.
아무튼 8월말대책의 윤곽이 나를 비롯해 모든 사람들이 휴가갔다 오고 난 이후 바로 윤곽이 잡혔으면 좋겠다. 9월이니 10월이니 일부러 지연을 시켜 계속해서 부동산중개시장에 혼란만 가중시키는 상황이 없기를 바랄 뿐이다.
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