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용인 전세값 상승중-8.31대책 전세값 폭등을 예고 |
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| 2005-08-26 조회 2,423 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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용인지역 전셋값이 크게 오르고 있습니다.
구성을 비롯해서 수지지역 아파트의 전셋값이 꾸준하게 오르고 있고 전세물건이 없는 상황에서 이사철까지 임박해 오기 때문에 당분간 상승은 불가피할 것으로 보입니다.
아래는 시장 상황을 참고하시라는 의미로 작성한 글입니다.
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사람에게 있어서 의식주 중 주(住)인 집을 수요측면에서 볼때 거주수요 와 보유수요 2가지로 구분할수 있다
거주수요는 집에서 생활하면서 생활의 근거로 집을 사용하는 것을 말하고 보유수요는 소유욕구에 기초하여 시세차익 재테크 및 임대수익을 얻기위한 수요로 말할수 있다
따라서,거주수요는 현재의 한국상황를 볼때 임차 수요이고 보유수요는 말 그대로 등기부상 소유권이 표시되는 소유수요를 뜻하게 되는 것이다
시장에서는 이러한 2가지 수요가 서로 조화를 이루면서 현재의 부동산 가격을 결정하게 되는데 제3자(정부)에 의하여 한쪽수요가 증가하고 다른쪽 수요가 감소하게 되면 우리가 과거에 경험하지 못한 새로운 사실에 직면할수 있게 되는 것이다
지금 언론에서 흘러나오는 8.31대책을 보면 1가구 다주택자 양도세 중과--심지어는 1가구 2주택까지 양도세 중과,보유세 증가,종부세확대,양도세 비과세 축소등 각종 세제 조치를 통하여 1가구 다주택자의 매물을 출현 시키려 하고 있다
이런,대책들은 1가구 다주택자에게는 집을 소유하여 임대를 넣던 기존 형태를 포기하게끔 한다. 따라서 꼭 필요한 거주용 주택1채를 제외한 과거 기존 임대하던 주택를 매도하게 되는 것이다
이렇게 되면 기존 주택에선 인기지역과 비인기지역의 가격차는 더욱 커지고 인기지역에서도 중대형평형과 소형 평형의 가격차가 더우 커지는 양극화 심해질수 밖에 없다
양극화 현상과 새롭게 나오는 현상은 집을 사려는 사람은 없어지고 임대(전세)만 구하는 사람이 늘어남에 따라 지금까지는 누구나 신경쓰지 않던 전세값이 상승할수도 있다는 사실이다
집을 소유하여 임대로 놨을때 보유세 부담율과 추후 매각시 발생할수 있는 양도세제 부담을 감안했을때 그 시세차익이 거의 없고 오히려 손해라고 하면 세상의 그 누구도 집을 추가로 보유하고자 안할것이다,
간단히 말한다면 주택보급율 100%에 대한민국 전가구가 1채의 집을 소유하고 있다고 가정 하여도 경제 생활상 임대수요는 발생할 수 밖에 없는 데도 그 누구도 추가로 2채로이상 보유하기를 꺼린다면 임대 물건의 희소성으로 인하여 임대가격은 오를 수밖에 없게 되는 것이다
심한 경우는 소유수요보다 임차수요가 월등하다면 매매가와 전세가가 동일하게 되는 수준까지 전세값이 상승할수도 있는 것이다
말이 안된다고 생각할수도 있겠지만,실제로 이런 현상은 지금 지방의 부동산에서 찾아 볼수 있다
부동산 가격의 상승이 없는 지역에선 매매가 와 전세가의 비율이 70~90%까지 접근하고 있다는것이 사실이기 때문이다,보유세 부담이 적고 양도세 부담이 적은 지금의 상황에서 지방의 부동산이 이러한데 보유세가 늘고 양도세가 늘어난다면 매매가 대비 전세가 비율의 비중은 지금보다 더 높아질수 밖에 없는 것이다
그리고 이러한 현상은 사람들에게 인기 있는 수도권지역(강남,분당,용인등)에서 이미 그 조짐이 나타나고 있다,동백태양이 일하고 있는 현장에서도 보면 500세대의 중간규모의 아파트 단지에서 전세매물은 1~2개에 지나지 않고 아예 없는 단지 까지 나오고 있다
앞으로 전세값 폭등은 기정사실화 될수 밖에 없는 것 같다
이러한 전세값 폭등을 막을려면 임대아파트를 많이 건설해야 하는데
정부가 기존의 과거 임차수요(임대아파트)를 충족시키지도 못한 상황에서 새롭게 출현하는 임차수요까지 만족시키기는 불가능한 일이고, 민간건설이 임차수요를 충족시켜야 하나 소유수요(청약,소유)가 없는 상황에서 어떤 건설업체가 분양를 하고 임대아파트를 짓겠는가?
설령,정부가 임대아파트를 적자재정을 부담하며 100%공급한다고 가정하여도, 문제는 사람들에게 임차수요는 생활의 편리인데 생활이 편리하고 주거환경이 깨끗한 곳은 기존에 인프라가 갖추어져 있는 곳이지 정부가 새롭게 공급하는 임대아파트 단지가 아니라는 사실이다
즉 사람들에게 임차수요가 많은 곳이 현재의 소유수요가 많은 지역이라는 사실이다
직접적으로 말하면 현재의 소유수요가 많은 서울의 강남,분당,용인 죽전,신봉,성복등이 임차수요가 많은 지역이라는 점이다.따라서 정부의 임대아파트 공급은 상기 지역등에는 전혀 효과를 볼수 없는 지역이라는 점이다
결론을 다시 말하면 동백태양의 짧은 생각으로는 8.31대책은 최근 몇년동안 경험하지 못한 전세값 폭등을 예고하고 있다고 생각한다
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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