고객문의에 대한 답변내용을 정리한 것을 설명드리고자 합니다. 

본지면에서 절차등을 간략히 적고..... 만약 만나게 된다면 님의 물건에 대한 매매가격등은 직접방문시 말씀 드리겠습니다.

복등기에 의한 매매는 입주전에 분양권전매가 불가할 경우 거래하는 방법입니다.예를들어 운정휴먼빌 조합아파트의 경우에 현재에는 전매가 가능한 물건들이 있어서 그렇지만 입주가 임박한 시기에는 더이상 전매가 가능한 물건들이 희박하기 때문에 부득이 복등기에 의한 방법으로 거래하게 되지요.

최근에 일산 풍동지구의 성원,아이파크등의 아파트들도 입주전 전매제한으로 복등기에 의한 방법으로 거래를 하고 있습니다. 프리미엄이 낮을 경우에는 모든비용을 매수인이 안는 조건으로 매매를 하게 됩니다.그러나 프리미엄이 상당할 경우(매수인이 부담을 상당히 느끼는 정도의 비용일때)에는 매도싯점까지 이자 또는 양도세(일부)를 매도인이 부담하게 됩니다.

현재 교하지구의 경우에는 후불제이자,매도인의 등기비,양도세등을 매수인이 안고 거래를 간혹하고 있습니다. 예를들어 동문 32평형의 경우 프리미엄이 1000만원이라고 하더라도 상기 3가지를 포함한다면 최소한 2000~2500만원의 별도비용을 포함하여 최소한3000~3500만에 매수인이 매입하는 경우가 됩니다.

그러나 입주가 임박하여 프리미엄이 2000~3000만이 된다면 별도비용 약2500~3000만원을 포함하여 4500~6000만원이 됩니다.이럴 경우에 모든 복등기비용을 매수인이 부담하는 것이 벅차서 양도세 또는 후불제이자는 매도인이 일부 부담하여야 거래가 원활히 성사되는 싯점이 입주전에 반드시 오게 됩니다.

그리고 한가지 더 주지해야하는 사항은 복등기 거래의 불(편)법성여부입니다. 입주가 아직도 먼(2006.4월예정) 교하지구 우남이나 대원효성의 경우에는 현재 거래를 하더라도 거의 불(편)법거래가 됩니다.그러나 11월말부터 입주하는 동문이나 진흥효자의 경우에는 바로 입주전에 거래를 한다면 대금지불조건에 따라서 불(편)법성을 면제받을 수도 있습니다.

간략하게 말씀 드리자면 입주시 또는 입주임박시에 대금지불조건을 매도인이 소유권이전을 해주면서 동시에 상당액수의 잔금을 받게 된다면 불(편)법성을 면제받을 수 있다는 것이 제 개인의견입니다. 아울러 복등기시 주지해야 할 또다른 사항으로서, 현재 복등기거래시 제일 문제되는 것은 매도인의 양도세부분입니다.

현정부는 1가구2주택자도 양도세 중과세를 적용한다고 검토하고 있다고 합니다. 그리고 내년 1월부터는 부동산거래신고제가 시행됩니다.해당관청에서 파악한 금액범위내에 신고를 한다면 별 문제가 없습니다.

그러나 그렇게 되면 매도인이 부담할 양도세가 최소한 양도차익의 50(1가구1 /2주택자?)~82.5%(1가구3주택자)를 양도세로 부담해야만 합니다.종전 같으면 계약서를 낮게 하는 것이 관행이었지만 내년부터는 "도대체 관청의 하한가~상한가가 얼마인지"를 신경을 써서 신고해야 하기때문에 현재보다는 몇배의 양도세부담이 늘어난다고 볼수 있습니다.

지금은 8월말 대책발표가 임박한 싯점이기 때문에 "정부의 부동산정책"의 불투명성때문에 교하지구 아파트거래가 거의 멈춰 있는 상황입니다. 양도세부분을 예측하기 어렵기 때문이죠. 그러나 금년 12월말까지 입주할 실수요자라면 부동산거래신고절차를 이행하지 않아도 되기 때문에 적정한물건이라면 매수를 적극 검토해도 될 듯합니다.

아울러 동문3003세대(3,6,8,10블럭)를 비롯하여 진흥효자(12블럭)등이 10월중~11월초에 사전입주점검을 하기 때문에 원활한 거래가 이루어지리라 예상됩니다. 이때부터는 정상적인 복등기 매매가 활발히 거래된다고 볼 수 있기 때문에 이런 붐-분위기 편승해서 매매해도 되리라 보여 집니다.

이상 부족하나마 저의 의견을 말씀드렸습니다.님의 물건을 최고의 금액으로 매매할 수 있도록 정책변화와 매매흐름등을 체크하여 매매타이밍을 예측하시기 바랍니다. 2005. 08. 19 교하에서 공인중개사 이 석 배 씀

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