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2005년 8월 31일 부동산대책 쉽게 알기 |
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| 2005-10-19 조회 2,117 | ||||||
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안녕하십니까?
삼성공인중개사 입니다. 이번 8.31 부동산 대책에 대하여 다소나마 이해에 도움이 될까 하여 정리하여 보았습니다.
자세한 내용은 전화 또는 방문상담시 상담해 드리겠습니다.
참고로 저의 부동산은 단지내 구성 삼성래미안 2차 단지내 상가 109호에 위치하였으며, 전화, 펙스 의 수신 및 송신, 등기부 열람, 임대재계약서를 무료로 해드리고 있습니다.
* 8.31 부동산대책 정리 *
( 1 ) 주택부문
1) 거래세 인하
- 개인간 주택 거래시 취득세는 기존 2%에서 1.5%로 , 등록세는 1.5% 에서 1% 로 0.5%포인트가 각각 인하됨.
농특세 ( 취득세의 10% ), 교육세 ( 등록세의 20% ) 를 합한 총거래세는 4%에서 2.85%로 내려감.
- 2006년 부터 부동산 실거래가 과세.
2) 양도소득세
- 2006년 부터 1세대 2주택 실거래가 과세
- 2007년 부터 모든주택 실거래가 과세
@ 1세대 2주택에 대한 양도세 과세 강화
- 세율 : 9 ~ 36% -> 50%, 장기보유 특별 공제 ( 매매차익의 10 ~ 30% ) 적용배제
- 대상 : 수도권, 광역시 소재 기준시가 1억 초과주택, 기타지역 기준시가 3억 초과주택
- 이사, 근무, 혼인, 노부모 봉양등 불가피한 사유로 2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외.
3) 보유세
- 종합 부동산세 과세강화
* 과표적용율 : 현행 50%에서 2006년 20%포인트, 2007년부터는 매년 10% 포인트식 상향 조정되어 2009년에는 과표적용율이 100% 로 공시 가격과 같아짐.
* 과세방법 : 인별합산 -> 세대별 합산
* 기준금액 : 9억원 초과 -> 공시가격 6억원 초과
* 세부담 상한 조정 : 전년대비 1.5배 -> 3배로 상향조정.
* 세율신설 : 6억 ~ 9억 세율 구간이 신설돼 1% 적용,
9~ 20억원은 기존 1%에서 1.5%로 세율이 상향
4) 상속, 증여세 : 실거래가 과세
( 2 ) 토지부문
1) 취득단계
- 토지거래 허가 지역
가. 시, 도지사에게 위임돼 있는 1개 시, 군, 구 전체에 대한 토지거래 허가구역 지정권한을 건교부 장관이 지정하도록 함.
나. 농지 및 임야에 대한 토지거래 허가요건 강화
* 농지 및 임야에 취득을 위하여 세대원 전원이 당해지역에 1년이상 거주 하도록 강화 ( 현행 6개월 )
* 임야 취득을 위한 거주지 요건을 농지와 같이 토지 소재지 시, 군, 구에 1년이상 거주하도록 강화 ( 현행 : 토지소재지 + 연접시군 )
다. 토지거래 허가 신청시 자금조달 내역 제출 의무화 -> 자료는 국세청 등에 통보해 탈세, 명의 신탁 등 조사에 활용.
라. 허가받은 토지의 의무이용 기간 강화 ( 2005년 10월 13일 부터 )
농지 : 현행 6개월 - > 2년
임야 : 1년 -> 3년
개발사업용 : 6개월 -> 4년
기타 토지 : 6개월 -> 5년
마. 허가 받은 토지의 이용의무 사후관리 강화
- 위반시 과태료 500만원에서 취득가액의 10% 이내로 상향 조정.
- 이용 의무 위반 적발 등에 관련해 신고 포상제 도입.
2) 개발단계
가. 개발 부담금 재부과 ( 2006년 1월부터 시행 )
관련법 개정해 2006년부터 부과하고 부과율은 25% 유지
나. 기반시설 부담금제 도입 ( 법률제정하여 2006년 하반기 시행 )
* 부과대상 개발 행위 : 일정기준 이상의 건축행위
( 신규주택, 상가 오피스빌딩, 재건축, 재개발 등 )
* 부과대상지역 : 전국
* 부과기준 : 기반시설 원단위 비율 ( 표준공사비 + 당해지역 용지비 ) 에 건축면적을 곱하여 산정한 후 기반시설 설치를 위해 이미 지출한 비용 및 타 부담을 공제, 민간 부담율은 30%를 넘지 않도록 설정
다. 토지 보상자금 관리개편
* 토지 수용시 채권 및 현물 보상 활성화 ( 토지투기지역 내 토지 수용시 )
- 부재지주에 대해 일정 금액 초과 ( 3000만원 초과 ) 하는 부분을 전액 채권지급
- 부재지주 요건에서 토지소재지의 통작거리 ( 직선거리 20km이내 ) 에 거주하는 경우를 삭제하여 명확화
- 토지 소유자가 희망시 보상비에 상응하는 용지 또는 아파트 공급
라. 농지 대토시 양도세 비과세 제도 개선.
* 3년이상 자경한 농지를 양도 후 신농지를 취득해 3년이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세 감면
* 자경의 정의를 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력으로 경작으로 함.
* 감면한도 : 5년 합산 1억원
마. 토지 분할 개발 행위 - 도시지역. 비도시 지역 모두 허가제
3) 보유 단계
가. 비사업용 토지에 대한 종합 부동산세 과세 강화
* 과표 적용율을 올해 50%에서 2006년 70%로 20%포인트 상향조정하고, 2007년부터 매년 10%포인트씩 올려 2009년까지 100%로 강화
* 과세방법
인별합산 -> 세대별 합산
* 기준금액
공시지가 6억원 -> 3억원
* 종부세 상승제한폭은 현행 50%에서 200%로 상향조정하되 재산세 세부담은 현행 50%가 유지됨.
4) 양도단계
가. 양도세 과세를 실거래가 기준으로 과세
* 2006년부터 비사업용 나대지, 잡종지, 주재지주 농지 임야 목장용지에 실거래가 과세
* 2007년부터 실거래가 과세로 전면 전환.
나. 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유 농지. 임야. 목장용지에 대한 양도세 과세 강화 ( 2007년 부터 )
* 부재지주 소유 농지 등은 양도세율 60% 적용
* 장기보유 특별 공제 ( 매매차익의 10~30% ) 적용배제
다. 법인 부동산 양도시 특별부과세 과제제도 개선
* 비사업용 나대지, 잡종지와 주업으로 하지 않는 법인소유의 농지. 임야. 목장용지에 대하여 법인세 특별부과세 30%부과
라. 매물 유도를 위하여 1년간 유예기간 부여.
( 3 ) 주택공급 제도개편
1) 주택 공영개발 확대 : 공공택지내에서는 주택공사 등 공공기관이 주택을 건설해 분양 . 임대하는 주택공영개발 방식을 확대
2) 공공택지내 아파트 분양가격 결정방식 개선
- 공공택지내 25.7평이하, 초과 모두 원가연동제 방식으로 분양가 규제
- 25.7평 초과에 대해서는 주택 채권 입찰제도를 도입하고 채권 매입 상향은 실제분양가가 시세에 근접하도록 책정.
- 민간 택지는 현행대로 분양가 자율
3) 분양권 전매 제한 강화 - 재건축. 재개발 아파트의 조합원 입주권은 주택으로 간주함 ( 2006년 부터 )
- 투기과열지구내 아파트 분양권 전매제한은 현행 유지.
4) 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매제한 강화
- 수도권 ( 과밀성장 ) 은 분양계약일로 부터 10년 , 그 외지역은 5년,
- 채권 매입의무가 있는 25.7평 초과는 수도권5년, 기타 3년.
* 판교
1) 25.7평 초과 아파트는 주공이 공영개발 방식으로 건설. 분양
- 공급물량 30%내외를 임대아파트 ( 전세형 임대포함 ) 로 건설
- 전세형 임대 : 임대기간 2년 ( 연장가능 )
임대료는 시중 전세가 근접
임대기간 완료 후 분양 전환 불허
- 25.7평 이하는 택지를 공급, 현행대로 민간업체가 건설
2) 물량 확대
- 건설물량의 10% ( 순증 2600호 ) 를 확대하고 이를 중대형 (3100호 ) 으로 공급
- 일부 단독 주택 전환 : 단독 5백호 -> 공동 1500호 ( 순증1000호 )
- 공동주택 용적율 상향 조정 ( 160% -> 200% ) : 1600호
3) 분양일정
-25.7평 이하는 2006년 3월. 초과는 2006년 8월 분양 예정.
( 4 ) 아파트 담보대출 가구별 제한
1) 담보대출 제한 해당주택 : 아파트 . 주상복합
( 주거용 오피스텔이나 일반 단독 주택은 제외 )
2) 신규 담보 대출제한 적용 : 2005년 9월 5일 이후 청약 신청 한 대출자임
- 일반 주택 관련 중도금 대출은 9월4일 이전 은행이 시행자, 시공자 등과 계약체결하고 시행사가 모집공고한 경우로 9월 4일까지 청약 신청 한 대출자는 종전기준 적용
3) 2005년 10월 20일 부터 투기지역에서 아파트 담보대출 3건이상 받은사람은 2건만 남겨두고 나머지 대출 만기시점을 기준으로 1년안에 전액 상환해야 함 ( 상환하지 않으면 국세청 통보 )
4) 2005년 10월 5일부터 미성년자 주택담보대출이 전면금지 되고 기존 대출금은 만기도래 후 1년이내 상환 ( 상환하지 않으면 국세청 통보 )
5) 담보 인정 비율 (LTV ) 상한선 어겼을때 : 만기때 초과된 금액만 회수.
6) 일반대출자
본인 담보대출이 이미 있을때 : 투기지역불가 비투기지역 가능.
배우자담보대출이 이미 있을때 : 투기지역조건부 가능 비투기지역가능
담보대출이 없을때 : 투기지역 가능 비투기지역가능
7) 30세미만 미혼
본인담보 대출이 이미 있을때 : 투기지역 불가 비투기지역 가능
본인담보 대출이 없을때 : 투기지역조건부가능 비투기지역 가능
8) 미성년자 : 모두 불가능함
* 상기 내용은 입법, 시행과정에서 일부 변경 될 수도 있습니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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 성동구 상황입니다. |
1400 |
 2005년 8월 31일 부동산대책 쉽게 알기 |
2117 |
 잠실 재건축 시세 동향~ |
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점심 PM 12:30 ~ PM 13:30
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