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부동산업자에게 비치는 교하신도시의 앞날은? |
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| 2006-02-22 조회 4,595 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
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부동산 업자에 비치는 교하신도시의 앞날은?
파주시 교하읍 교하택지지구는 4-5년 전만 하더라도 타 지역 사람에게는 거의 알려져 있지 못 하던 곳이 었습니다.
주변에 손바닥만한 문발공단과 수로에서 낚시를 하던 글자그대로 전형적인 농경지였습니다. 가끔 겨울철에 군사훈련중인 탱크의 이동장면과 줄줄이 이 뒤를 따르는 군인들 모습이 목격되곤 하던 곳입니다.
그러던중 어느 때부터 중간 중간 소규모의 공장들이 들어서기 시작하였고 대한상공회의소 경기직업훈련원(경기인력개발원)과 중장비 시험장이 유치되면서 뒤 이어 아파트가 물밀 듯이 밀려들어 왔습니다.
제2기 신도시 김포와 파주를 지정하면서 세인들의 관심을 받기 시작하였습니다. LG Philips의 탄생으로 완전 탈바꿈을 하기 시작하였습니다.
이런한 이슈로 당시 토지가격에 비하여 현재는 4-5배로 급상승한 지역이 되었습니다. 더욱이 평당 20-30만원에도 거래가 힘들던 곳이 현재는 일천만원 이상으로 상상할 수 없는 정도의 지가 상승이 된 곳도 국부적으로 있습니다.
더욱이 북한과의 관계 개선이 점진적으로 이루어지고 더욱이 향후 많은 교류 확대 가능성으로 전 국민의 관심이 집중되는 지역으로 급부상하고 있습니다.
파주시는 어제와 오늘 그리고 내일의 모습이 하루하루가 달라지는 곳임에는 자타가 공인할 것입니다. 파주시 전역이 아직 군보호 구역이 많이 남아있긴 하지만 얼마 전에 정부에서 대대적인 해제로 인하여 개발에 탄력을 받도록 날개를 달아 주었습니다.
이에 따라 교하 택지지구에 대해 아는 범위내에서 개인적인 생각을 정리하고자 합니다. 물론 부동산 업자로서 영업적인 마인드가 결여될 수는 없겠으나 최대한 영업적인 전략을 접고 객관적인 차원으로 접근하고자 합니다.
이 글을 쓰면서 타 지역에 대하여 거론은 하고 싶지 않습니다. 각 지역별로 분명 장단점을 갖추고 있기 때문입니다. 현재 행정신도시가 건립되면서 경부선과 호남선 일부 축도 대단한 호재로, 발전될 것임이 자명한 사실입니다. 따라서 이글에서는 타 지역과 비교하는 우를 범하지 않겠습니다.
<교하 택지지구 소개>
파주시는 경기도 서북부에 위치하고, 단위 행정구역 상 경기도에서 680㎢로서 가장큰 면적을 점하고 있으며, 남북통일이 되면 북한으로 가는 길목입니다.
서쪽으로 한강을 경계로 김포와 파주시로 행정구역이 분리되며, 이곳 교하택지지구는 파주시 서쪽 남단 한강변에 위치하였습니다.
택지지구로 개발되는 곳은 약62만평으로 미니신도시급으로 전체 15블럭으로 구획정리를 하였습니다. 강남을 개발할 때처럼 개발구역내에는 기존 시설물을 완전히 제거하여 계획수립시 걸림돌이 하나도 없는 완전한 신도시로 설계되었다는 것이 커다란 장점입니다.
일부 학교도 필요한 곳으로 이전하는 등 맞춤형으로 적재적소 배치하여 완벽한 구획정리가 되었습니다. 특히 녹지율도 22%로 세인의 지대한 관심을 갖고 있는 판교, 김포와 양주신도시 처럼 향후 변화하는 부분을 이미 반영한 도시입니다.
지구내 16개의 크고 작은 공원으로 전원속의 도시입니다. 특히 2만5천여평에 세계 7개국의 상징적인 각 국을 대표할 수 있는 테마공원을 조성하는 중앙공원은 파주시의 상징적인 공원이 되어 외지 서울이나 기타 지역의 사람들이 필히 한번은 다녀가게 될 곳입니다.
또 교하택지지구가 가장 짜임새 있게 설게된 점은 남쪽 4Km 거리에 표고 약200m 정도의 높지도 낮지도 않은 정겨운 심학산을 조망할 수 있도록 건물을 배치하였습니다.
남쪽 으로는 높이가 낮은 주거전용 단독주택과 일반주거지역으로 4층정도 올라가는 주택을 배치하고 이 지역과 아파트 사이에는 녹지인 중앙공원으로 분리시켜 놓았습니다.
따라서 개인 주택에서도 앞이 트여 답답하지 않을 뿐더러 아파트도 뒤쪽으로 배치하여 전면 동의 조망권을 확보하였습니다. 특히 일부 아파트는 심학산과 목가적인 농경지는 물론 한강 조망까지도 확보하였습니다.
택지내에 상가 배치는 그 도시의 자녀교육과도 비례 관계가 있다고 생각합니다. 이곳은 상가부지의 점유율이 전체 면적에 1.2%로 매우 작으며, 상가 배치도 역시 분산시켜 놓지 않고 한 곳에 밀집시켜 놓아 입주가 완료되고 정상적인 생활이 이루어진다면, 도시 전체가 잘 정비되어 이는 특히 자녀들 교육에 더없이 좋은 환경이 아닐까 합니다.
<교육시설 소개>
자녀 교육도 향후 초등학교 4개교, 중학교 2개교, 고등학교 2개교로 초등학교는 금년 3-4월에 모두 개교하며, 현재 1개교는 2월 학기 말까지 전학이 가능하며, 새학기부터 나머지 3곳도 개교를 합니다.
중학교 2개교도 동시 2곳이 개교합니다. 고등학교는 1개교가 올해는 신입생만 입학하도록 되어 있습니다. 1개교는 향후 학생수의 증가에 따라 신설될 것입니다.
또 파주시는 자립형 교육도시로 성장하기 위하여 심혈을 기울이고 있으며, 이 결과로 웅지세무대학이 이미 개교하였고 이어서 가칭 신흥대학 파주캠퍼스, 두원공과대학과 국제관광대학이 설립을 추진하여 확정단계에 있습니다.
인근 통일동산 내에 8만4000여평 대지에 경기영어마을 파주캠프가 금년 3월부터 원어민 강사 100여명을 포함 150여명의 강사진으로 매주 550여명을 체험시키는 교육지향적인 현장이 이 택지지구에서 가까이 있으며, 또 헤이리 마을이란 특수한 마을이 있어 자녀들에 대하여 유익하고 다양한 체험할 수 있는 장점을 갖고 있습니다.
<아파트 및 주택 공급 현황 및 계획>
아파트 9,600여세대와 고급빌라 단독주택 등 모두 13,000여세대가 구성되며, 아파트는 2005년 12월 하순부터 동문굿모닝힐 3,003세대가 입주를 시작하여, 2006년 1월에 신동아페밀리에와 진흥효자가 입주중이며, 곧 이어 월드메르디앙 센트럴파크 2월 17일부터 입주를 시작합니다.
4월에는 효성칸타빌과 우남퍼스트빌이 입주예정에 있으며, 공무원연금관리공단에서 공무원을 대상으로 한 상록데시앙 2007년 4월 입주예정과 공무원임대 아파트가 올 상반기 예정 후분양을 계획중입니다.
주택공사에서 장기임대 아파트의 일부는 2005년 12월부터 입주를 하였고, 일부는 2007년 4월 예정입니다. 이곳 민영아파트 분양은 전용면적 25.7평(32, 33평) 이상 중대형(32-54평) 평형대로 분양된 특징을 갖고 있습니다.
이는 7,200여세대로 나머지 소형평형 비율이 극히 적은 상태입니다. 2개의 블럭은 고급빌라 단지로 조성됩니다. 교하신도시는 고소득자 군(群)인 LG Philips, LG 계열사와 협력업체 직원들에게 적합할 것입니다.
<기반시설 설명>
전기, 전화선 등은 모두 지중 매설되어 있으며, 도로에는 가로등 만이 있고, 행정관청에서는 시범 신도시로 육성하기 위하여 초기부터 상가건물 간판부터 행정지도를 철저히 하고 있습니다.
도로정비에도 특별한 관리를 하고 있습니다. 서해에서 불어오는 깨끗한 공기와 한강에서 불어오는 시원한 바람, 막히는 곳이 없어 답답하지 않은 곳입니다.
난방은 지역난방으로써 연료비도 절감할 수 있으며, 기존 신도시는 쓰레기 소각등 열병합 방식으로 인한 인체에 유해물질 발생이 많으나, 이곳은 청정 LNG를 연료로 사용하기 때문에 유해물질 발생이 없습니다. 저는 교하신도시가 입주가 완료되면, “Green 청정도시”로 명명하고 싶습니다.
도로 사정은 현재 자유로에서 통일로까지 56번 도로가 개통되어 문발 IC에서 불과 1Km, 1분이면 교하신도시 입성이 가능합니다. 이 택지지구와 자유로는 적정한 거리로 이격되어 소음이나 먼지등을 피할 수 있습니다.
자유로도 역시 이산포 IC부터 왕복 8차선으로 확포장이 거의 마무리 작업에 박차를 가하고 있어 서울에서 시간이 많이 단축될 것입니다.
제2자유로는 년내 착공을 하게 됩니다. GS건설이 7개사와 컨소시엄을 구성하여 이 도로가 완성되면 상암동에서 교하신도시까지 20분이면 주파되는 거리입니다. 또 서울 문산간 고속도로의 개설예정으로 이곳 파주시는 더욱 탄력을 받게 되고, 곳곳의 간선도로와 지선도로 역시 파주시에서는 총력을 기하여 개통을 서두르고 있습니다.
곧 김포신도시와 연결되는 일산 대교는 국제공항과 인천항만을 한발 더 가깝게 만들어 주는 역할을 하게 될 것입니다.
파주신도시 건설과 연계 2008년 말 경의선의 복선전철 개통으로 한층 서울접근이 용이하고, 이어서 파주신도시와 교하신도시를 관통하여 출판문화단지까지 계획되어 있는 경전철 역시 큰 기대가 되는 상황입니다.
더욱이 문발대교가 건립되고 제2외곽 순환고속도로의 건설로 1차적으로 교하신도시가 가장 주가가 올라가는 시기가 될것입니다. 이 도로의 개통으로 이곳 교하신도시는 모든 SOC가 완성되리라고 판단됩니다.
<편의시설 소개>
이미 생활편익 시설로는 교하신도시에서 7km 거리에 E-마트가 영업을 하고 있으며, 승용차로 소요시간은 편도 5분 걸립니다.
교하신도시에 현재 출장 민원실이 설치되어 6월까지 민원서비스를 하고 있으며, 동사무소와 우체국 부지가 확보되어 있습니다.
또 중앙공원에는 도서관과 청소년 문화센터 등의 부지도 확정되어 입주율이 증가하면서 부대시설의 공사도 박차를 가할 것입니다.
정부에서 제2기 신도시인 운정지구가 285만평으로 1단계 구역은 토지보상이 이루어지고 있으며, 올하반기 1단계 지역은 분양이 예정되어 있습니다.
지난 1월에 김포 고촌에 현대건설에서 분양한 현대아파트가 대형평형대는 평당 1000만원선에 무난히 분양마감 한 것으로 볼때, 파주신도시도 민영대형 평형대는 천만원대를 넘길 것으로 추정됩니다.
이런 결과는 이곳 교하신도시로 바로 전이(轉移)될 것은 불 보듯 뻔한 이치입니다.
LG Philips의 단계적 신입사원 채용에 따른 수요가 창출되며, 협력단지도 2곳이 지정되어 많은 인력이 이주해야할 상황이며, LG계열 4개업체도 30여만평 규모의 신설부지로 확정되었습니다. 이로서 파주시는 ‘삼성시’로 불리는 수원시에 버금가는 이른바 ‘LG시’로 거듭날 전망입니다.
이와 같이 기존 가동되는 공장이 아니고 새로 신설되는 공장들이기에 주택수요는 파주시에서 감당하기 어려운 상황이 발생할 것입니다. 인근에 있는 출판문화단지 역시 총 50여만평 규모로 지속적인 인구 유입이 이루어져야 할 상황입니다.
2012년까지 3단계에 걸쳐 2000만평 개성공단이 활성화 된다면, 이곳 역시 배후 주거지로 급부상하여 개성공단 남한 인력에 대한 배드타운이 형성되리라 봅니다. 이러한 여건으로 볼때 파급되는 주택수요 증가는 가늠키 어렵습니다.
<현재 시장 분위기 & 전망>
일부 32평형은 분양가 이하로 거래되었던 이런 물건은 거의 정리되었고, 분양가 이상 물건이 거래되고 있습니다. 물론 그 이상 평형대는 프리미엄이 적게는 1000만원에서 많게는 8000만선으로 형성되어 있으며, 급매물이 소진되면서 보이지 않게 가격이 올라가는 상태입니다.
토요일, 일요일에는 부동산에 많은 방문객이 내방하여 관심을 보이기 시작하였습니다. 특히 구정 이후 방문객 수가 꾸준히 증가하고, 전화 문의가 날로 늘어나고 있습니다.
특히 LG Philips 직원의 이동 및 관련 하청업체가 속속 입주하면서 많은 사람이 방문하고 있습니다. 전세가도 32평이 5000만원부터 시작하였으나 완전 정리되고 6000만원대로 올라섰습니다. 특히 입주 세대수에 비하여 물건이 많지 않은 것이 특징입니다.
지금까지 교하신도시 아파트 가격변동이 많지 않은 이유로는
- 동시 입주물량이 너무 많으며
- 분양당시 분양가가 비교적 비싸며
- 아직 초, 중, 고등학교가 신설, 개교 준비를 하는 관계로 자녀 교육의 불확실성이 크며(특히 전 학년이 편성되지 못하는 고등학교 때문에 입주기간이 길어 지는 원인제공)
- 서울로 출퇴근시 자유로의 체증으로 서울진입에 소유시간이 너무 길고
- 입주를 시작하는 단계에서 주변에 편익시설이 구비되어 있지 못하여 불편함이 많고
- 전철개통이 안된 상태에서 대중교통이 아직은 불편하고
- 현재 정부시책에 의하여 부동산 시장이 침체되어 있는 등
상기와 같은 여건으로 아직은 가격변동 폭이 크지는 않습니다만, 현재 매매나 임대물량으로 나온 매물은 시간이 지나면서 좋고 가격이 저렴한 것부터 정리되면서 점차 가격상승이 되는 것은 비단 이곳만의 현상이 아니고, 입주 물량이 많은 곳의 전반적인 형태입니다.
입주가 시작하여 보이지 않게 가격이 움직이는 정중동(靜中動)으로, 시간이 지나면서 물량이 소화되면서 일어나는 현상입니다.
분양 당시 정부정책으로 규제가 매우 많은 상태에서 분양가가 비교적 높았다는 평이 있었으나 인근의 고양시 가좌지역의 가격도 많이 상승되고 매매나 임대물량도 거의 소진되었습니다.
상기한 바와 같이 아직 학교가 개교 준비 및 입학을 하더라도 일정기간 안정화 되기 위하여는 상당시간 소요됨을 부인할 수 없으며, 고등학교 자녀를 두신 분들은 신입생만 받아들이기 때문에 2, 3학년들은 전학시키기 어려운 상황입니다.
출퇴근시 자유로의 정체로 강남이나 서울의 동북부 지역의 출퇴근은 어려움이 많이 따르게 됩니다. 다만 직장이 한강 이북이나 여의도와 영등포 등은 다소 시간은 소요되지만 큰 무리가 없을 듯 합니다.
대중교통의 확충과 기존노선 버스의 증차와 2008년 전철개통으로 시간이 지나면서 서울진입이 수월하게 될 것입니다.
신도시가 확대되고 신도시 건설기간 동안은 다소 도로사정이 불편하겠지만, 신도시가 형성되면 이에 걸맞는 교통대책이 수립되리라 봅니다.
입주는 아파트별로 순차적으로 이루어지고 있으나 아파트 주변의 생활근린시설이 아직 설치되어 있지 않아서 기 입주민의 불편함이 많은 상태입니다. 중심상가의 건축이 지금도 밤낮 없이 빠른 속도로 진행되고 있으며, 가장 빠르게 준공이 되는 상가는 3월부터, 5- 6월경에는 대부분 준공되어 이런 부분이 어느 정도 해소되리라 봅니다.
은행은 대부분 중심상가로 입점이 예정되어 있으나 한시적으로 상가건물이 준공되기 전까지 아파트 단지 상가에 우선 입점하여 입주자의 편의를 제공하고 있습니다. 현재 신한은행, 우리은행, 하나은행 등이 입점하여 있는 상태이고 중심상가가 준공되면 국민은행, 농협 등도 추가로 입점하게 됩니다.
6월경에는 대부분 안정이 되리라 봅니다. 중요한 부분은 현재 부동산에 대한 정부정책의 강경드라이브로 매수 의도가 있으신 분들의 관망상태라 봅니다. 그러나 관망세가 지나고 분위기가 반전되면 하루하루의 가격이 다르게 움직이는 현상을 너무도 많이 보아왔습니다.
가격 변동시 탄력을 받을 수 있는 조건은
- 자녀교육을 위하여 학군이 좋고
- 교통인프라가 잘 갖추어져 있는 곳
- 주변의 부동산 가격이 높아야 하며
- 단지의 세대수가 비교 우위에 있으며
- 아파트 브렌드가 좋고
- 아파트 조망이 잘나오며 층수가 높은 곳
- 주변의 유흥가가 떨어져 있으며, 생활 편익시설이 갖추어져 있는 곳
- 대부분의 사람들이 선호하는 물건
- 가격이 높게 형성되어 있는 물건이 바람직하고
- 물건소재 지역에 개발 호재성 뉴스가 따라 다니는 곳
- 역세권이며 소음이 적은 곳
- 녹지율이 높고 친자연 환경에 접한 곳
- 자녀의 통학거리 등
상기와 같은 내용을 하나하나 검토하여보면, 학군도 대부분 교하신도시 아파트 평형대를 고려할 때 중대형 아파트가 대부분이므로 안정된 생활에서 학부모들의 학생에 관심이 클 것이므로 전체 학생들의 수준이 한단계 업그레이드 되기 때문에 향후 좋은 학군이 형성될 가능성이 크다고 봅니다.
교통인프라는 신도시가 확대되고 남북교류가 활성화 되면 이를 위한 정책적 고려가 뒤따를 수 밖에 없을 것이고, 차후 일산대교가 개통되고, 제2외곽 순환고속도로가 건설되며, 경전철까지 개통되면 전국 어느 지역보다도 인프라 부분이 뒤 떨어지지 않을 것입니다.
이런 SOC가 확충되면 고양시 행신역에서 KTX로 경부선과 호남선 축을 어렵지 않게 이용하게 되며, 25분 거리에 있는 김포공항을 이용한 항공편을 쉽게, 또 인천공항을 이용한 해외여행에도 접근이 매우 좋은 곳입니다.
기업을 하시는 분들은 인천항만을 이용한 물류이동에도 비용을 최소화 할 수 있게 되겠지요. 장기적으로 보면 3호선 지하철도 연장되어 향후에는 통일동산까지 닿게 되리라 봅니다.
아파트 주변의 위해시설이나 혐오시설 등이 거의 없고 쾌적하고 공기가 매우 좋으며, 블럭수보다도 많은 공원을 조성하여 글자그대로 택지가 완전 정리되면 green, 청정 그대로입니다.
주변은 농경지로 전원 풍경이며 한강이 보이는 아파트 조망권이 확보되고, 역동적인 자유로의 차량 이동도 사람에게 활력을 불어 넣어 줄것이며 앞쪽으로 사계절 변화하는 심학산도 한눈에 들어오는 흠잡을 것 없는 자연환경은 한폭의 산수화나 다름 없습니다. 이런 환경은 대도시에서 접하기 어려운 정경입니다.
신도시 내에 녹지율 역시 새로 계획된 신도시 수준의 녹지율 역시 자랑할 만 합니다. 택지지구 외에는 거의 녹지지역 임을 감안한다면 녹지율은 100%나 다름 없지 않을까요?
이제 정리를 하면서, 가장 큰 매리트는 파주시는 이제 자급자족 기반이 구축된 역동적인 도시라는 것이 가장 중요한 부분입니다. 5-10동안은 신도시 건설로 잊을만하면 중간중간 뉴스가 생산될 것이며, 남북교류가 이제 초기단계에서 점차 활성화는 무수히 많은 뉴스를 제공하게 될 것이며, 이는 우선 파주시를 빼놓고는 말이 되지 않을 것입니다.
즉 전 국민의 시선이 이곳에 집중된다는 것입니다. LG Philips, LG계열사, 협력업체와 문화출판 단지 및 파주신도시 개발시 기존 거주하는 하시는 분들이 이주 등으로 발생되는 신규 주택수요는 25,000-30,000세대로 유추됩니다.
물순환형 친수환경 생태도시, 복합 문화 체험도시, 수도권/서북부 거점도시, 자족도시, 첨단정보 infra 구축도시를 염원하는 파주시는 굴뚝산업이 아닌 정보 인프라가 구축된 정보메카로서 최첨단 세계화 도시가 될 날이 멀지 않았습니다.
교하신도시에 입주하시는 분 모두 선경지명을 갖은 선택된 분이 아니가 합니다. 계속 좋은 일만 일어나길 기원합니다. 졸필을 읽어주신 분들께 감사드리며, 교하신도시에 지속적인 관심의 끈을 놓지 마시기 바랍니다.
P.S
개인홈페이지(www.pjgh.com)을 운영합니다. 한글로 “교하월드”를 인터넷 메인 주소창에 입력하셔도 됩니다. 더 자세한 정보를 원하시면 참고하세요~
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 2월의 대책이 3월로 미루어진 시점의 가락시영아파트.. |
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 ★★ ★ 판교분양 '후폭풍'의 승리자는 과연 누구.. |
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