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강남구 일원본동 부동산의 미래가치??? |
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| 2006-07-21 조회 6,180 | ||||||
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최근 대출제한, 금리인상, 세금 강화 등 정부가 쏟아내는 각종 규제책으로 강남권 을 비롯한 인기 지역의 부동산시장도 그간의 활황세가 접히고 관망세가 유지되는 모습입니다.
더욱이 일부 다주택자들이 대출이율 상승에 대한 자급압박과 보유세폭탄에 대한 우려로 강남권의 알토란 같은 매물들을 시장에 하나둘 내놓으면서 꿈쩍하지 않았던 강남권 아파트도 최근 가격하락 조짐을 보이고 있습니다.
그러나 이런한 침체시장에서도 꿋꿋이 제 값을 하는 아파트들이 적지 않습니다. 이럴 때 일 수록 길게 봐서 미래에 크게 웃게 할 수 있는 알짜 지역, 블루칩 아파트를 잘 골라내는 것이 중요합니다. 이는 다음 번의 호황기를 위한 큰 틀에서의 재테크 전략이라 볼 수 있습니다.
그러한 의미에서 강남권임에도 불구하고 다소 저평가 되어있는 일원본동 부동산의 미래가치에 대하여 얘기해 보도록 하겠습니다.
◆ 강남구 일원본동, 3호선 일원역 주변 현황
강남구 일원본동 3호선 일원역 주변 현황을 간단히 요약해 보겠습니다.
우선 대모산이 지척으로 풍부한 녹지를 자랑합니다. 주거지역 인근에 조그마한 야산이라도 있으면 어떠한 점이 좋은지는 일일이 열거하지 않아도 알 것입니다. 공원, 등산로, 산책로, 약수터, 체육시설 등 요즘 트랜드인 ‘웰빙’생활을 큰 돈 들이지 않고 누릴 수 있습니다.
이러한 풍부한 녹지 덕분에 강남 도심권에 가까이 위치한 여타 아파트의 주민들이 마시는 공기와 이곳 주민들이 마시는 공기는 그 질부터 다릅니다. 아침에 눈을 뜨면 새소리가 나고 시원한 산바람을 맞을 수 있는 곳, 이는 대모산 자락에 위치한 단지들만이 받을 수 있는 최고의 혜택입니다.
일원역 인근에 위치한 단지들은 샘터, 푸른, 목련, 가람, 상록수, 한솔, 삼성, 까치 등으로 소형부터 대형평형까지, 5층짜리 저층단지부터 15층 고층단지까지 다양하게 구성되어 있습니다. 전체 가구수는 6000가구 이상으로 하나의 작의 타운을 이루고 있습니다.
교통환경은 지하철 3호선 일원역이 지나고 현재 오금역으로 통하는 3호선 연장선 연결공사가 진행 중이며 양재대로, 광평로 등 도로교통 이용도 편리합니다.
교육환경은 일명 ‘강남 8학군’에 속하며 대치동 학원가와 지척으로 사교육 환경도 뛰어난 편입니다.
주거환경은 앞서 언급했듯이 대모산 자락에 위치하고 있어 신선한 공기가 보장되고 주변에 유해시설이 전혀 없는 전형적인 전용주거지역입니다.
한편 삼성의료원, 이마트, LG마트, 가락시장, 강남체육센터 등의 편의시설이 풍부하며 동부지원 법조타운 이전 호재로 신주거지로 부상하고 있습니다.
◆ 일원본동 부동산의 미래가치는?
일원본동은 강남구에 속해 있는 지역이다. 대표적인 부자동네로 이름난 대치동, 개포동 등과 지리적으로 가까이 위치해 있지만 그들 지역만큼 집값이 높거나 크게 오르지는 않았습니다.
재건축 등 개발호재가 있었던 다른 지역들과 달리 가격을 받쳐줄 만한 굵직한 호재가 덜했던 탓입니다.
하지만 최근 시장상황의 변화와 함께 각종 호재들이 고개를 들면서 일원본동 아파트의 미래가치를 재평가 하는 시각이 늘고 있습니다.
첫째로 올해 12월 세곡동 택지개발지구 토지보상금이 지급될 예정이며 이는 시장에 플러스 요인으로 작용될 것으로 예상됩니다. 보통 토지 보상이 이뤄지면 보상지역 주변 토지 및 아파트 등으로 자금이 유입되는 것이 자명한 사실이기 때문이다. 지척에 위치한 일원본동의 부동산값에도 적지 않은 영향을 줄 것으로 판단됩니다.
비근한 예로 문정지구 개발 상에 토지보상금 지급시 인근 훼미리아파트를 비롯하여 가락시영아파트, 삼성래미안 등의 아파트가격이 급등했었던 것을 보면 알 수 있습니다.
둘째로 강남권에 새로이 진입하고 있는 사람들의 계층 및 직업군이 점차 변화될 것이라는 점입니다. 예전에는 직장인 중심으로 강남 유입이 많았으나 최근 정부가 재산세, 종부세 등 보유세를 강화함에 따라 일반 직장인들의 강남 진입벽은 여러모로 어려워지게 됐습니다.
이로 인해 향후 직장인이 보유한 강남아파트는 자금사정이 좀더 나은 개인사업가나 자영업자, 전문직 종사자 등으로 손바뀜이 진행될 확률이 매우 높아졌다고 볼 수 있습니다.더 자금력이 높은 계층의 진입은 또 다른 지역 업그레이드를 유도할 수 있을 것으로 봅니다.
셋째, 향후 3년간 토지보상금 금액이 19조원이라는 통계가 나왔습니다. 매년 몇조원의 토지보상금이 풀리면 지방보다는 강남 또는 세븐지역으로 매수세가 몰리는 것은 당연하리라고 보여집니다. 이는 대한민국을 대표하는 기업 삼성 주식을 갖고자 하는 욕망과 다를게 없다고 봅니다.
넷째, 지하철 3호선 확장 연결공사 (경찰병원~오금역까지)라는 호재를 안고 있습니다. 현재 3호선 종점은 수서역이나 5호선 오금역까지 연결공사가 진행 중이며, 2007년말 또는 2008년초 완공예정입니다. 이로인해 송파, 가락 등 접근성이 용이해지며 특히, LG마트, 가락시장 등 가정의 여장군인 가정주부의 ‘시장보기’는 한층 편리해지게 됩니다.
다섯째, 인근에 위치한 삼성의료원이 아시아 최고 수준의 ‘암센터’를 공사중에 있습니다.
현재 일원동에 소재하고 있는 삼성의료원은 우리나라 종합병원중에서 가장 큰 규모를 자랑하고 있습니다. 이와 더불어 장례식장 옆에 건립중인 ‘암센터’는 우리나라는 물론 아시아에서 규모가 가장 큰 ‘암’전문 센터로 우뚝 일어설 것으로 보여지며, 여기에 유입되는 의사 및 직원만도 상당할 것으로 예상됩니다.
여섯째, 문정동 법조타운 및 행정타운 이동을 들 수 있습니다. 광진구 자양동에 소재하고 있는 동부지방법원과 송파구에 소재한 송파구청 등 대규모 관공서가 3호선 지하철 연결공사 완공과 더불어 2008년도에 입주할 예정입니다.
일반적으로 대규모 관공서가 들어오면 주변 인기있는 지역의 교육, 학원 등 교육관련 인프라와 아파트, 상가 등 부동산의 가치는 오르게 됩니다.
특히 ‘동부지방법원의 이동’ 에 관심을 가져볼 만 합니다. 법조계에 몸을 담고 있는 사람들은 경제적으로 중산층이상의 사람들로 교육여건, 학군(강남 8학군) 등을 최우선시 한다. 때문에 대치동, 도곡동 등에 비해 금액이 저렴한 ‘일원본동’ 으로 저자금 수요가 유입될 가능성이 높을 것으로 판단됩니다.
실례로 양천구 목동 ‘남부지방법원’이동을 들 수 있다. 양천구 신정동 목동 8단지 옆에 위치한 남부지방법원은 이 지역의 부동산의 가치를 송두리째 바꿔놓았습니다. 예전에는 ‘귀신이 나온다’, ‘투자할 가치가 없다’는 등등 이상한 소문이 날 정도로 투자자들의 관심에서 벗어난 지역이었으나 현재는 투자 0순위로 꼽힐 만큼 누구나 선호한 지역이 됐습니다.
또한 목동아파트 1~14단지로 법조계 관계자들이 대거 유입이 되어 목동아파트가 소리소문없이 급등한 계기가 되었으며, 자녀에 대한 교육열은 강남을 뺨칠 정도로 대단합니다.
그렇다면 향후 일원본동 부동산의 미래가치는 어떻게 될 것인가?
2006년 3/4분기 현재 전문가라고 칭하는 90%이상의 사람들이 올해는 1~5%정도 부동산 가격이 빠질것이라고 예측을 하고 있습니다.
소위 박사학위를 받았다는 전문가들의 의견과 실제 시장에서 거래를 하는 부동산업자의 시각차이는 상당히 많은 것으로 봅니다.
일원본동 주민이자, 부동산업자인 저로서도 약간의 조정은 있겠으나, 폭락이나 경착륙이나 이런 상황은 발생하지 않을 것으로 보여집니다.
그 이유는 간단합니다. 부동산은 미래의 가치투자 입니다. 누구나 투자를 할 수는 없습니다. 10명중 1명 정도만 부동산에 대한 미래가치를 어느정도 파악하며 그분들만 부동산에 투자를 하여 상당한 수익을 얻습니다. 이것은 자본주의 사회의 매력이라고 보여집니다.
8월에 판교 중대형 아파트 분양시기, 서울시장의 개발 본격화(재건축 용적율 등), 송파신도시 구체적 계획안, 세곡동 지구 토지보상금 등 부동산 가격이 반등할 수 있는 호재가 너무나 많아 쉽게 집값이 빠질것 같지는 않을 것으로 보며, 약간의 조정은 있겠으나, 올해 하반기 또는 내년 상반기에는 조정된 금액이상으로 반등할 것으로 보여집니다.
판단은 수요자의 몫입니다. 주관적인 판단아래 부동산에 대한 약간의 글을 올립니다. 여러분께서 선택의 순간이 다가올 때 참고하시기 바랍니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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