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창전동 한진 해모로 (로즈힐) 투자분석 |
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| 2006-08-03 조회 3,430 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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지난 7월 14일 동호수 추첨이 이루어졌다..
23평형은 5층부터는 분양금액 그대로이고, 1~4층은 1,350~200만원이 줄어 들었다..
31평형의 경우 1~4층은 1,900~300만원 감액되었고..
5~12층은 분양가 그대로..
13~20층은 350만원 추가..
21~25층은 700만원 추가로 부담하면 된다..
근래들어 층간 매매가격차이는 보통 300~400만원 정도 보이고 있다..
물론 평형과 조망에 따라 더 큰 차이를 보이는 단지도 있다..
한진 해모로의 경우 그렇게 될 가능성이 크다..
일부 세대에서는 한강조망이 가능하기 때문이다..
현재 시점에서 시세는 사실 정확히 언급하기가 쉽지않다..
일단 거래가 거의 없고, 매물도 적기 때문이다..
동호수 추첨 전의 31평형 시세가 4억 5천(일반) ~ 4억 7천(지주) 정도였다..
그래도 현재의 시세를 표현하자면 중간층이 5억 4~5천 정도라고 말할 수 있다..
어쩌면 입주시 예상시세를 거꾸로 계산하는 것도 괜찮을 것 같다..
사견으로는 31평형 107동이나 108동 20층 이상은 6억 5천 이상을 형성할 것으로 본다..
시장상황과 주변 여건 및 한진의 마감재와 조경시설 등에 따라서 7억도 가능하다..
입주까지 1년 반 정도의 시간과 이자비용을 감안하면 5천~1억 정도 빼면 적당하지 않을까 판단된다..
매도자는 입주 후에 매도하면 세금이 상당히 많기 때문에 입주 전에 매도하는 것이 오히려 나을 가능성이 아주 높다..
반면에 1~2층의 경우는 참 예상하기가 쉽지가 않다..
대부분의 거래가 저층을 원하는 매수자에 의해 이루어지기 때문이다..
최고 상한가를 7억으로 잡았을 때 1층당 3백만원씩 감소시키면 약 7천만원이 적고..
한강조망을 감안하여 1층당 7백만원씩 감소시키면 약 1억 7천만원이 적다..
따라서, 1층의 입주후 시세는 약 5억 3천만원..
계산방식은 사실 근거가 있는 건 아니다..
자본주의시장에서는 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다..
따라서, 3~4천만원 정도는 왔다 갔다 할 수 있다..
현재 창전 쌍용 1차 32평형의 1층 남향 물건이 4억에 나왔으나 거래가 안된다..
아무튼 이 가격을 근거로 어느 정도 수익이 있을 지 계산해보자...
최고 로얄층을 6억에 매수한다면 입주~입주후 3년에는 7억 정도라 보면 1억의 차익이 생긴다..
세금과 이자비용을 감안하면 넉넉잡고 3천만원 정도 비용이 든다..
7천정도의 수익을 얻을 수 있다..
물론 3년 보유 및 2년 거주를 해야 매도시 양도세 면제가 된다..
매매가가 6억이 넘기때문에 고가주택에 대한 양도세는 1천만원 내외...
크게 신경쓸 만한 액수는 아니다..
현재 실투자액은 3억 5천만원 정도...
수익률이 20% 정도다...
5년 후 매도한다고 하면 연 4%의 수익이다..
물론 추가로 건축비와 이자비용이 더 들어가는 걸 감안하면 수익률은 더 떨어진다..
결국 현재 시점에서 한진을 매수한다면 투자쪽 보다는 거주쪽에 무게를 두어야 한다..
좀더 희망적인 사실은 한진의 경우 남쪽에 한강밤섬자이와 서쪽에 상수 래미안이 들어선 다는 것이다..
위에서 언급한 예상 시세보다는 더 높게 형성될 가능성이 아주 높다는 사실이다..
한강밤섬자이의 입주시 예상시세는 로얄층이 7억 5천 ~ 8억 5천 이상...
상수 1,2구역의 경우 입주(2011년 예상)시 예상시세는 7억 ~ 8억(기준층)..
한진은 이들 자이와 래미안의 영향을 받아 추가 상승여지가 다분하다..
내년에 4월과 10월에 입주할 한화 오벨리스크와 쌍용 2차와 더불어 한진은 광흥창역의 아파트 시세를 주도할 것이다..
또한 하중동 밤섬자이와 상수동 래미안 입주권은 한진의 가격 형성에 상당한 영향을 끼칠 것이다..
특히 5~60평대가 많은 한강밤섬자이는 상암과 공덕을 뛰어넘는 가격을 형성하는 랜드마크가 될 것으로 판단된다..
따라서, 경우에 따라서는 광흥창역 주변이 그야말로 마포에서는 주거지로서 가장 인기있는 동네가 될 것을 기대한다..
이 동네에서 태어난 토박이로서 요즘들어 발전하는 모습을 보니 감개무량하다..
결론을 내리자면 오로지 단기투자목적이라면 매수를 권하고 싶지는 않다..
그러나, 거주를 겸하여 3~4년 이상 장기보유를 할 수 있는 투자자는 자신있게 권할 수 있다..
한진 해모로는 아직 상투에 접근하지 않았다..
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