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신길뉴타운 블루칩뉴타운 되다! |
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| 2006-09-25 조회 14,060 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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1.시범재정비촉진지구
서울시는 9월15일 제38차 지역균형발전위원회를 열어서 영등포구 신길뉴타운과 성북구 장위뉴타운 및 종로구 세운재정비촉진지구를 도시재정비촉진시범지구 지정 대상지로 선정했다고 발표했다. 또한 서울시는 신길뉴타운과 장위뉴타운은 주거지형으로 세운 재정비촉진지구는 도심중심지형으로 각각 정했다.
시범재정비촉진지구는 7월 시행에 들어간 도시재정비촉진을 위한 특별법상 용적률 상향조정과 도시기반시설 설치 등 여러가지 혜택이 주어지는 재정비사업지역을 말한다.
지금까지 전개된 재개발사업 과정과 도시재정비촉진법을 기준으로 신길뉴타운의 미래가치를 분석하고자 한다.
2.신길시범재정비촉진지구의 장점
첫째,사업대상면적이 넓다.
약44만평의 주거지역을 재개발하므로 도로와 공원및 근린생활시설을 충분히 확충할 수 있어 목동이나 분당과 같은 신도시풍으로 개발이 가능하다는 것이다.
둘째,일반분양할 아파트가 많다.
신길뉴타운은 빌라나 다세대주택이 거의 없고 단독과 다가구주택 위주로 조합원이 구성되어 있어서 조합원 수가 적다.그러므로 개발구역에 따라 다소 차이는 있겠지만 일반분양분이 전체 분양물건의 50~70%를 차지한다.조합원의 수익은 일반분양분에서 창출되므로 일반 분양아파트가 많다는 것은 그만큼 높은 수익률을 보장하는 것이다.
셋째,용적률이 높다.
보통 재개발용적률은 일반적인 재개발지구는 용적률이 200퍼센트이하, 일반뉴타운은 250퍼센트이하, 시범재정비촉진지구는 300퍼센트이하에서 결정된다.그러므로 신길뉴타운은 다른 재개발지구에 비해 용적률 측면에서만 50~100 퍼센트정도 더 수익을 거둘 수 있는 것이다.
넷째,기반시설분담금이 없다.
대부분 재개발이나 재건축사업지의 조합원들은 위치와 수분양면적에 따라 수천만원에 이르는 기반비설분담금을 부담하여야한다. 그러나 이번에 시범재정비촉진지구에 선정된 지역은 도시기반시설을 건설교통부가 국고부담으로 설치하기로했다.그러므로 신길뉴타운의 조합원은 기반시설분담금으로부터 자유로와 그 만큼의 수익이 더 보장되는 것이다.
다섯째,동.서와 남.북을 연결하는 지하철망이 형성된다.
지금은 동.서를 연결해주는 지하철7호선만 사업지구에 연접하지만 2013년에는 지하철10호선 중 1차사업구역인 안산 선부와 여의도 구간이 완성될 계획이다. 따라서 신길뉴타운의 사업이 종료될 시점에는 명실상부한 서울 남.서부의 교통중심지로 자리잡게 된다.
여섯째,우수학군이 형성된다.
신길뉴타운에는 외국어고,과학고및 영재고교를 유치할 계획이어서 향후 서울 남.서부의 교육중심지로 명성을 날리게 될 것이다.
3.신길뉴타운의 구성
행정구역상 신길동은 7개 동으로 구성된다. 그 중 신길뉴타운 사업구역에는 신길3동과 4동은 전체가, 신길5동과 6동 및 7동은 일부가 포함된다. 신길2동은 전체가 사업대상지에서 제외되었다.
사업대상구역은 동.서로인 가마산길과 남.북로인 신길로로 4등분된다. 남.북로인 신길로를 중심으로 서편에 소재한 신길3동과 5동은 지형이 평탄하고 동쪽의 신길4동과 6동 및 7동은 다소 경사가 심한 편이다.
서업대상지역 내에는 뉴타운지구로 확정되기 이전부터 3-5구역,5-2구역,6구역,5구역,3-3구역,11구역,9구역 등 재개발을 추진해온 구역들이 많이 존재한다. 현재 신길뉴타운에 투자하는 고객들의 선호도는 위치와 사업시행시기 및 시공사 등을 고려하여 3-5구역,5-2구역,6구역 순이다.
4.신길뉴타운의 조합원지분 시세
시범재정비촉진지구로 선정된 이후 평균적으로 그 이전 시세보다 평당 100만원 정도 상승한 가격으로 매물이 나오고있다.
신길뉴타운에서 가장 사업시행이 빠를 3-5구역과 5-2구역 및 6구역에 소재한 대지30평대 3층다가구주택은 평당 최저 1300만원, 대지30평대 1층단독주택은 평당 최저 1150만원에 거래된다. 또 20평이하 3층다가구주택은 평당 1500만원, 20평이하 단독주택은 평당 1300만원 정도의 시세가 형성되어 있다.
3-5구역과 5-2구역 및 6구역을 제외한 뉴타운 구역은 사업시행시기가 2년 정도 늦다. 그러므로 거래시세도 빠른 구역보다 평당 200만원 정도 낮게 형성되고 있다.
5.신길뉴타운의 투자포인트
신길뉴타운은 사업대상면적이 매우 넓기 때문에 투자포인트를 어디에 맞추느냐에 따라 그것에 걸맞는 매물을 찾아야 한다.
첫째,대상아파트에 입주가 목적이거나 투자금을 조기에 회수하고자 하는 투자자는 3-5와 5-2 및 6구역 같이 사업시행시기가 빠른 물건을 구입해야 좋다.
둘째,입주가 목적이 아니고 최고의 투자수익률을 원하는 투자자는 2단계 사업지역에 소재한 조합원 지분을 매입해야 한다.현재 시세도 평당 200만원 정도 낮고 늦어지는 시간 만큼 시세와 일반분양가가 높아지기 때문이다.
6.재정비촉진지구의 약점
재정비촉진지구인 신길뉴타운을 포함한 3차뉴타운에서 10월 초부터 6평 이상의 조합원 지분에 투자하려면 토지거래허가와 자금조달계획서를 제출해야 한다.
집을 소유하고 있는 사람은 실질적으로 재정비촉진지구의 조합원이 될 수 없는 것이다.또한 매입후 3년 이상은 보유해야 처분이 가능해진다. 수익률이 높은 만큼 가수요가 많을 것으로 보고 정부에서 사전에 차단코자 함이다.
7.결론
투자수익면에서 볼 때 대중 모두가 아는 정확한 정보는 아무런 가치가 없다. 시범재정비촉진지구로 선정된 신길뉴타운은 다른 여타의 뉴타운이나 재개발구역에서는 획득할 수 없는 높은 수익률을 보장하고 있다.
높은 용적률, 기반시설분담금으로부터 자유로움,지하철10호선의 신설 및 우수고등학교 유치 등이 증명해줄 것이다.
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