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3.30대책후...주택시장 어떻게 흘러가나? |
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| 2006-10-02 조회 2,088 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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3.30대책..주택시장 어떻게 흘러가나?
부동산은 여러종류로 분류 할 수 있다. 특히, 주거와 관련된 부동산을 살펴보면 과거 대부분을 이루던 단독주택과 생활의 편리함을 추구하는 아파트로 크게 분리할 수 있다.
요즘시장의 트랜드는 아무래도 아파트 시장이 주종을 이루고 있다. 각종 포털사이트 에서도 주택시장 동향을 아파트시세로 판단하는 기준으로 사용하면서 주거형태에서 아파트가 차지하는 비율은 점차 높아지고있다.
주거형태가 대부분 주택에서 아파트로 옮겨가면서 주거의 질이 한층 높아졌다고 해도 과언이 아니다. 하지만 편리한 생활환경을 갖추고 있는 아파트 선호가 늘어나면서 본격적으로 부동산 문제가 불거지기 시작했다.
지금 부동산 시장은 현금을 많이 필요한 시장이 되버렸다. 장래의 가처분소득이 높더라도 당장 현금이 없으면 과거처럼 주택담보 대출을 이용하여 내집 마련하기가 쉽지않다.
3.30부동산 대책의 핵심은 재건축에 가해진 초과이익 환수보다는 6억원을 초과하는 아파트 담보비율 축소이다. DTI비율을 적용받아 과거보다 대출금액이 현저하게 줄어듬에 따라 향후가처분 소득을 감안하여 당장의 금융비용을 부담하더라도 주거의 질을 높일려는 이들을 주저않이는 결과를 낳았다.
다시말해 삶의 질을 높일려는 서민들의 꿈은 점점 멀어져 가는것 같다. 지금까지 아파트를 옮겨 탈 때는 현재 거주하는 작은집을 팔고 큰집으로 바꿔 탈 때는 큰집을 전세를 끼고 매수하여 금융비용을 최소화 하고 몇 년간 열심히 저축하고 큰집으로 이사를 가는 패턴이 대부분이었다.
내년부터 1가구2주택 양도세 중과가 시행되면 이러한 패턴은 나타나기 어렵다. 보유와 거주요건을 갖추려면 주거이전이 과거보다 시간이 늘어나기 때문에 결국 서민들의 주거의 질을 떨어뜨 릴 수밖에 없고 중산층으로의 진입을 국가에서 막아 버리는 결과를 초래 할 것이다.
1가구2주택 이더라도 도시정비지구를 제외한 수도권에서 1억원 이하이면 대상이 아니지만 현실과는 매우 동떨어진 가액이 아닌가싶고 실제로 수도권에서 1억원 이하 아파트가 얼마나 되는지 정책입안자가 그 흔한 부동산 정보업체에 시세 란도 살피지 않고 만들어진 졸속대책으로 생각지 않을수 없다.
하지만 1가구2주택 이더라도 소득세법 시행령 제155조 (1세대1주택의 특례) ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용한다.
상기에서 보듯이 1가구2주택이더라도 신규취득일로 부터 1년이란 시간을 잘 활용한다면 다시말해 신규주택을 취득하고 종전주택을 1년이네에 처분하면 비과세 특례를 적용받아 2채를 동시에 소유해서 집값이 약20% 오른다고 보면 자산이 급격히 늘어 날 수 있어 한번쯤은 시도해 볼만하다. 적어도 지금까지 부동산 시장에선 금융비용을 두려워 하지 않고 갈아타기를 잘하면 늘린집값과 종전 집값과 맞바꾸기한 결과과된다.
또한, 종합부동산세가 금년부터 신설되어 올해 말부터는 왠만한 신도시 32평형도 종합부동산세를 물어야 할 형편이다. 주택의 면적을 무시하고 가액으로만 종부세를 매기면 소위 국민주택규모(전용25.7평이하)를 한채 소유한 이들과 우수지역의 경우 25평형(전용18평)에 거주하면서 종부세 를 물어야 한다는 것이 과연 이치에 맞는 것인지 의문스럽다.
세금폭탄이란 말을 실감케 하며 지금부동산 시장의 가액을 감안할 때 지금이라도 종부세 과세기준점을 높이는 것을 고려 해야할것이다. 면적에 관계없이 가액으로만 종부세를 납부해야 한다면 국민대부분이 동의하지 않을것이며 과연 정부가 국민들의 행복추구를 위하여 무엇을 해야하는가를 헤아려야 할것이다.
시장의 기능을 무시한 부동산 대책이 정부의 버블7 이외의 지역까지 급등양상을 보이는것은 공급부족이큰 원인이며 신규주택을 공급하는것도 중요하지만 재건축을 완화하여 공급을 늘려야한다. 각종 조세부담때문에 시장에 매물로 나오지 못하는것도 하나의 원인이다. 일시적 으로나마 조세를 낮춰서 시장에 공급을 늘려주어야 하며, 그 시기 또한 놓치는 우는 이제는그만 범했으면 한다.
동방공인중개사 권세완 씀
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