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재개발 유형별 투자수익분석 |
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| 2007-01-09 조회 4,757 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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1.재개발의 개념
도시재개발은 도시의 사회,경제적 여건의 변화가 토지의 가치를 상향시켜 본래의 기능이 부적합하게 되거나 도시의 급격한 팽창에 따라 체계적으로 토지의 이용이 이루어지지 못하고 있는 지역 그리고 주택 등 기존건물의 내구연수가 경과하여 본래의 기능을 제대로 발휘할 수 없는 노후건물의 밀집지역 등에 대해 토지이용의 효율을 높이고 도심공간의 본래 기능을 회복하거나 기능의 제고를 위하여 실시하는 도시계획사업의 하나이다.
도시정비촉진법 제1조에 따르면 "도시재개발사업은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후불량한 건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 향상시키는 사업이다"라고 정의하고 있다.
2.재개발의 유형
1)시행방식에 의한 분류
가장 일반적인 분류방식으로 도시재개발을 어떤 방식으로 추진하는가에 따라 수복재개발,보전재개발 및 점진적개량재개발로 분류한다.
2)도시재개발법에 의한 분류
도심지 또는 부심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하는 도심재개발,노후불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 주택재개발 및 노후불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위해 시행하는 공장재개발사업이 있다.
3)도시정비촉진법에 의한 분류
도시 저소득주민이 집단으로 거주히는 지역으로 정비기반시설이 극히 열악하고 노후불량건축이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 주거환경개선사업,정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 주택재개발사업 및 정비기반시설은 양호하나 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 주택재건축사업이 있다.
4)현재 우리나라에서 주로 시행되고 있는 방식에 의한 분류
①일반적인 주택재개발사업
오래 전부터 시행해온 재개발사업으로 사업면적이 좁고 기반시설확충에 문제가 있다.적용되는 용적률은 200퍼센트 이하이다.
②뉴타운방식에 의한 주택재개발사업
보편적인 주택재개발사업의 폐단을 제거하기 위해 실시되는 재개발사업으로 사업면적이 넓고 충분한 기반시설을 확보할 수 있다.적용되는 용적률은 250퍼센트 이하이다.
③재정비촉진지구방식에 의한 재개발사업
재개발사업에 참여하는 이해당사자들의 이익을 최대한 보장해주어 조합원의 적극적인 동참을 유발하며 국가나 지방자치단체에서 사업대상지구에 재정적인 보조를 해주어서 사업시행을 최대한 앞당기는 재개발사업으로 사업면적이 넓고 충분한 기반시설을 확보할 수 있다.적용되는 용적률은 300퍼센트 이하이다.
④시범재정비촉진지구방식에 의한 재개발사업
재정비촉진지구방식에 의한 재개발사업과 동일하다.
3.재개발유형별 투자수익 비교분석
여기서는 현재 우리나라에서 주로 시행되고 있는 방식에 의한 분류에 의해 재개발투자수익을 분석하고자 한다.
부동산은 국지성과 개별성 때문에 그 감정평가액이 천차만별이다.여기서는 투자수익률 분석을 용이하게 하기 위하여 각 재개발사업지구내 비교물건의 대지면적,건축면적,개별공시지가,시가표준액 및 여타의 가격결정조건이 동일하여 감정평가액이 같다고 가정하자.그리고 각 재개발사업지의 42평형 아파트의 일반분양가가 평당 1,800만원으로 동일하고 조합원분양가는 일반분양가의 75퍼센트로 동일하게 책정되었다고 보자.또한 보편적인 재개발사업지에 적용되는 용적률이 180퍼센트,뉴타운방식의 재개발사업지에 적용되는 용적률이 230퍼센트,재정비촉진지구와 시범재정비촉진지구방식의 재개발사업지에 적용되는 용적률이 280퍼센트로 결정되었다고 보자.이제 대지면적이 30평인 3층다가구주택을 기준으로 투자수익을 분석하고자 한다.
①일반적인 주택재개발사업지의 조합원투자수익분석
이 사업지에 속한 조합원의 아파트 무상수분양평형은 30평*180퍼센트/2=27평형이다.그러므로 42평형의 아파트에 입주하기 위해서는 (42평-27평)*1,800만원*75퍼센트=20,300만원 정도의 추가부담금이 필요하게 된다.
또한 재개발로 인해 야기되는 기반시설 설치비용을 개발행위의 허가나 승인시점에서 부담하여야 한다.
②뉴타운방식에 의한 주택재개발사업지의 조합원투자수익분석
이 사업지에 속한 조합원의 아파트 무상수분양평형은 30평*230퍼센트/2=34.50평형이다.그러므로 42평형의 아파트에 입주하기 위해서는 (42평-34.50평)*1,800만원*75퍼센트=10,100만원 정도의 추가부담금이 필요하게 된다.
여기에 재개발로 인해 야기되는 기반시설 설치비용을 개발행위의 허가나 승인시점에서 부담하여야 한다.
③재정비촉진지구방식에 의한 재개발사업지의 조합원투자수익분석
이 사업지에 속한 조합원의 아파트 무상수분양평형은 30평*280퍼센트/2=42평형이다.그러므로 42평형의 아파트에 입주하기 위해서는 (42평-42평)*1,800만원*75퍼센트=0만원. 추가부담금이 없다.다만 이 방식에도 재개발로 인해 야기되는 기반시설 설치비용을 개발행위 허가나 승인시 부담하여야 한다.
④시범재정비촉진지구방식에 의한 재개발사업지의 조합원투자수익분석
이 사업지에 속한 조합원의 아파트 무상수분양평형은 30평*280퍼센트/2=42평형이다.그러므로 42평형 아파트에 입주하기 위해서는 별도의 추가부담금이 없게 된다.
더우기 이 방식에는 국가나 지방자치단체에서 기반시설 설치비용을 부담하므로 조합원은 별도의 추가부담금을 부담하지 않는다.또한 주거용 시범재정비촉진지구에는 외국어고,과학고,영재고 및 특수목적고가 설립될 계획이어서 부가적인 투자수익은 한층 높게 된다.
4.결론
이상에서 살펴본 바와같이 개략적인 재개발투자수익이 높은 순위는 시범재정비촉진지구,재정비촉진지구,뉴타운지구,일반재개발지구 순이다.모든 조건이 동일한 상태에서 30평의 대지를 갖고있는 조합원이 42평형 아파트를 청약해서 수분양받았을 때 최상위인 시범재정비촉진지구의 조합원과 최하위인 일반재개발지구의 조합원간의 투자수익차이는 약2.5억원 정도이다.
현재 서울시에는 주거용 시범재정비촉진지구로 신길뉴타운과 장위뉴타운이 있고 뉴타운방식에 의한 재개발사업지는 은평뉴타운,한남뉴타운,아현뉴타운 등 22개 지구가 있으며 일반재개발방식에 의한 재개발사업지는 여러 곳에 산재해있다.
부동산자산에 투자하는 데에는 많은 자금과 시간이 필요하게 되므로 철저한 사전분석이 요구된다.어느 방식의 재개발사업지에 어떤 물건에 투자하냐에 따라 사업이 완료되는 시점에서 투자수익의 차이는 매우 크다.
그러므로 이 글은 재개발 조합원지분에 관심이 많은 투자자에게 최고의 투자행위를 할 수 있도록 조금이나마 도움이 되고자 한다.
시세 정보 [단위: 만원]
물건명 평형 매매가 전세가
신길뉴타운 일반구역 8평
신길뉴타운 5-2구역 22평
신길뉴타운 5-2구역 39평
신길뉴타운 3-5구역 61평
신길뉴타운 5-2구역 29평
신길뉴타운 3-5구역 35평
신길뉴타운 3-5구역 14평
신길뉴타운 5-2구역 29평
신길뉴타운 일반구역 29평
상담·문의 [02-833-5858]
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