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1.11대책이후 고덕지구 시장전망 |
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| 2007-02-01 조회 2,791 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
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1.11대책이후 고덕지구 시장전망
정부는 지난 1월 11일 분양원가 공개 및 분양가 상한제를 골자로 한 강력한
대책을 내놓았다.
그중 재건축 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 대책으로는 분양가 상한제 및 분양원가 공개 확대, 주택담보대출 규제 등이다. 분양가 상한제는 공공택지에 한정하여 분양가 상한제와 분양원가 공개를 시행중이던 것을 민간택지 즉, 전국의 모든 아파트(주택법에 의한 20세대이상 분양주택)에까지 적용하여 2007년 9월 1일부터 시행한다는 것이다.
또한, 주택담보대출의 범위를 담보가치(LTV) 위주에서 차주의 실질 채무상환능력(DTI)위주로 전환하면서 동일차주가 투기지역 내에서 아파트담보대출을 2건 이상 받고 있는 경우에 건수를 1건으로 제한한다는 것인데 이는 부동산 시장의 흐름을 크게 위축시킬 수 있는 대책이라고 볼 수 있다.
이로 인해 고덕, 명일지구의 재건축 및 일반 부동산 시장은 거래 없이 관망하는 상태이며 시세는 지난 11월 중순의 가격에서 2~3천정도 조정되고 있다. 고덕지구는 지난 연말 다주택자들의 양도세 중과 회피 매물이 다소 정리 되면서 현재 매물은 많지 않은 상황이다.
이들 규제의 내용은 단기적으로는 분양가를 인하함으로 해서 가격이 소폭 하락할 수 있지만 민간택지의 규제로 인해(신규물량의 70가 민간택지로 공급)부동산 시장의 가격을 폭등시켰던 근본적인 원인인 공급을 더욱 위축시킬 수 있어 중, 장기적으로는 부동산 가격의 불안요소가 더욱 심해질 수 있다는 것이 일반적인 견해이다.
또한 분양가 상한제를 적용하면 일반분양에서 얻어지는 수익금이 줄어들어 조합원의 추가부담금이 상향조정되는 것은 불가피하지만 그 금액을 따져보면 평당 50만원~100만원 정도로 생각보다 크지 않고 그 금액이 추가부담금에 포함된다 할지라도 인근지역의 아파트에 비해 아직도 가격이 저평가되어있어 아직도 투자의 매력은 크다고 볼 수 있다.
또한, 고덕. 명일지구는 2007년 6월 발표예정으로 되어있는 신도시(예정지역:광주오포~용인모현/과천~안양/송파~하남)가 송파~하남으로 결정된다면 가장 크게 수혜를 볼 수 있는 단지로서 주목할 만하다.
부동산 투자는 주식과 달리 중.장기적인 안목으로 투자하는 것이 바람직하므로 현재의 시장상황 보다는 미래가치가 있는 지역을 잘 선정해 3년~5년이상을 계획하고 투자를 하는 것이 이상적이다.
고덕지구 아파트단지별 진행상황
재건축 추진 절차: 정비계획 수립 및 정비구역지정 => 조합설립인가=>
교통, 환경영향평가 및 건축심의=> 사업시행인가=>관리처분, 이주
1단지 : 재건축시 1138세대. 2009년 4월 입주예정으로 현재 철거 마무리 단계에 있으며 시세 형성은 34평형이 7억5천~9억, 44평형이 12억~14억, 54평형이 15억~16억, 65평형이 20억~21억 선이다.
2단지 : 현재 2600세대→재건축시 4003세대, 조합동의율 약75,5~7월경 조합설립인가 예정
3단지 : 현재2580세대→재건축시 3553세대, 조합동의율 80, 5~6월경 조합설립인가 예정
4단지 : 현재 410세대→재건축시 610세대, 조합동의율 90, 5~6월경 조합설립인가예정.
시영아파트 : 현재 2500세대→재건축시 3279세대. 조합동의율90 5~6월경 조합설립인가예정.
-참고사항-
시영.2.3.4단지 : 2003년 안전진단 통과 후 정비구역 지정 및 조합설립
인가 준비단계이며 2007년 말~2008년초사업시행인가예정
5.6.7단지 : 추진위원회 설립단계. 안전진단 미통과.(2007년부터 안전진단 신청자격이 부여되므로 준비단계에 있음)
※재건축조합 홈페이지나 재건축 부동산시세 및 부동산에 관한 정보는 www.아침부동산.com/www.godukachim.com으로 들어가시면 정확하게 확인하실 수 있습니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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