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동탄1, 지금은 전셋값 바겐세일 중 |
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| 2007-02-27 조회 2,758 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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싼값에 좋은 전셋집 잡을 찬스 ~!!!
11.15 과 1.15 대책 이후 한 달이 지났습니다. 비록 전통적인 비수기이지만 가을 시장이후 지금은 판이한 시장 상황이 전개되고 있습니다.
양도소득세로 인해 매물이 나오기 힘들지만 어쩌다 나오는 ‘급매’ 역시 양도소득세를 매도 가에 얹혀야하는 가격이어서 무조건 가격을 낮춘 하락된 호가는 아주(귀할? 정도로)드문 실정입니다.
몇 개 안되는 매물 역시 매도매수자간 호가 간극 차이가 벌어져 적극적인 매도와 매수세도 없는 관망 장세입니다.
추가하락 없이, 아파트 시장이 매매에서 전세 시장 중심으로 전환되고 있습니다. 매매는 시장의 큰 관심사에서 빗겨나 있습니다.
전세 시장의 경우 분양받은 분들에게 일일이 답변해 드리는 일이 민망스러울 정도로 낮은 가격에 형성되고 있습니다.
1월의 평균 거래가격에서 1000만 원 정도 내렸습니다(30평형 대 기준, 7500-10000만원선) 두 말할 나위 없이 입주를 앞두고 전세 물량과다와 비수기로 인해 하향 조정 시세입니다.
이는 인근(동 수원, 영통)지역의 40%에 불과한 시세이고 대거 물량이 쏟아져 나온 지금, 비수기와 겹치므로 현 가격대가 저 점일 것으로 파악하고 있습니다.
실제로 기존 도시에서 저렴한 전세를 찾아 진입하는 전세수요도 일고 있습니다. 각 부동산포털 사이트의 시세 데이터와 일치하지 않지만 임차인의 낮은 요구 가격을 임대인이 적절히 양보하는 선에서 형성되고 있습니다.
최근 2,3년 전 수도권 대규모 입주지역(죽전, 태안, 동백, 송도)의 30평형대의 전세가가 7000만 원을 저 점으로 회복된 사례와 비슷한 패턴으로 움직이고 있는 것으로 보입니다.
동탄으로의 인구 유입이 활발하지 않아 다음과 같은 이유로 최소한 상반기 전세가는 강보합권의 안정세를 예측합니다.
1.수도권 기존도시의 이사수요가 최근 들어 활발하지 않다는 것
2.기반시설 미비로 인한 불편함이 있다는 것
하지만 입주가 마무리되고 기존도시와는 전혀 다른 인프라 조건과 교육, 편의 시설이 서서히 모습을 드러내는 하반기 이후 전세가 상승은 본격화될 것으로 전망합니다.
또한 삼성 반도체 입주(고용인구 10만 명)가 본격화되는 3년 전후의 시점에선 현 저점 대비 300 선 전 후의 급격한 전세가 상승 가능성을 예측합니다.
동탄의 시세, 분당을 보면 답이 나옵니다.
2기 신도시인 동탄, 판교, 광교.이들 신도시 지역은 향후 5-6년간 집값 상승률이 가장 높을 것으로 예상하는 곳들입니다.
이는 그동안 시장의 인기를 끌던 기존 분당 지역이 노후화로 인해 생활의 불편을 느끼게 되면서 2기 신도시의 선호를 불러 올 것으로 보여 지기 때문입니다.
수도권 외곽 순환도로를 축으로 형성된 기존신도시는 경부고속도로와 만나는 분당을 정점으로 최고의 인기를 구가했습니다. 이는 기존 신도시의 인기축이 경부 라인을 따라 강남 접근성으로 형성되었다는 것을 의미합니다. 분당과 같은 기존 신도시의 한계는 단순 베드타운이라는 데에 있습니다.
하지만 2기 신도시 지역들은 산업과 도시가 친환경과 결합된 완성도 높은 도시가 될 가능성이 매우 높습니다. 향후 한국의 산업을 선도할 고부가가치 산업 역시 이들 지역에 포진해있고 모두 경부 고속도로를 중심으로 포진해 있습니다.
2기 신도시의 경부 축 라인은 수원, 오산, 평택 부동산 시장에 긍정적인 시너지 효과를 주면서 천안 아산신도시까지 이어질 것으로 보입니다. 동탄 신도시 역시 경부고속도로를 타고 2외곽 순환도로와 만나는 지점 북측에 입지해 있습니다.
강남을 기준으로 동탄은 교통에서 성남 판교나 수원 광교보다 떨어집니다. 또한 향후 추진될 고속도로, 전철 모두 광교와 판교를 거쳐야 한다는 점에선 열세라고 볼 수 있습니다. 환경 역시 호수를 중심으로 보다 저밀도로 계획하는 광교보다 특별히 우월함을 보이지는 않습니다.
하지만 산업과 도시자족 기능이 겸비된 도시의 완성도를 고려하면 광교나 판교보다 가치 우위에 있습니다. 판교와 광교가 강남 접근성, 친환경 측면에서 향후 주택시장의 인기를 한 몸에 받을 쌍두마차 역활을 할 것입니다.
반면 동탄은 2기 신도시로서 가장 자족 기능이 뛰어나면서 강남 접근성이라는 의존도에서 벗어날 것으로 보입니다. 도시자체의 완성도가 수요 충만한 인기 주거지로 친환경 천단 산업도시로 인기를 끌 가능성이 매우 큽니다.
시범단지가 분양 당시 미분양이 있었던 이유는 교통여건, 강남 접근성의 한계로 시장의 큰 관심을 끌지 못했습니다. 하지만 삼성반도체의 부지 매입이후 시장에 주는 반향과 기대는 아파트 분양권 시장의 프리미엄이나 상가 분양에 있어 고분양가가 말해주듯 예상외로 강한 모습을 보였습니다.
동탄 입주가 시작되고 양도소득세 면제 시점인 3년 이후 매매시장에서 교체 수요(필터링)가 어느 정도 일고 나면 최고 인기 주거지로 더욱 관심을 모을 것으로 보입니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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