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동탄3. 버블? 과연 버블일까... |
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| 2007-03-12 조회 3,245 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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동탄3. 버블? 과연 버블일까...
(수급은 어떠한 재료보다 막강한 힘)
향후 시장이 어디로 흘러갈지 궁금하시지요?
거품론이 다시 고개를 드는 것을 보면 시장이 많이 혼란스럽습니다.
다시 불확실성이 고조된 정부정책은 시장에서 악재로 작용해 내 집 마련보다는 전세를 중심으로 흐르고 있습니다.
매매의 경우,
극심한 매물기근으로 물량도 많지 않지만 매수매도 호가 차이로 거래로 연결하기 어렵습니다.
근본원인은 양도소득세를 매수인에게 전가해 부담스러운 가격이라는 점이고
DTI(대출 상환비율)적용에 매수 여력이 떨어지는데 있습니다.
동탄 아파트의 적정가격에 대해...
설명하자면,
동탄과 주변 지역의 거래시세를 비교해 설명 드리는 사례비교는
아파트 시세의 적정가격을 파악하는 기준 가격으로 적합하지 않습니다.
아파트 가격의 현재 수준을 파악하는 매매대비 전세 비율 역시 적정가격을 파악하는 기준이 되지 못합니다.
최근 시장 특성은
매도 물 기근, 전세 물 홍수라는 상반된 기류현상을 보이고 있습니다.
전세가 바겐세일(매매대비 전세비율 20% 선)은 그야말로 한시적 시장가격으로 보고 있기 때문입니다.
때문에, 거시적 관점에서 아파트 가격을 형성하는 원리적 측면을 고려해 봐야합니다.
특히
대출규제로 묶어놓은 수요규제는 시장의 유동성을 근본적으로 틀어쥐는 규제로 매수세 위축으로 귀결됩니다. 수요자에게 어느 규제보다 막강한 영향력을 준다는 의미입니다.
현실적으로,
자기자본을 전부 들여 내 집 마련을 할 수 있는 수요자는 많지 않습니다.
하지만
예전칼럼에서 일관되게 소신을 폈 듯,
지금까지의 정책은,
매스컴의 가격 폭락 보도와 정책에 의한 불확실성, 비수기가 겹쳐 가격이 폭락 사태를 거듭할 것처럼 보인다. 하지만 현재의 시장 분위기가 그리 오래 갈 것으로 보이지 않는다.
...(생략)...
참고로 현재 세법 위주로 풀고 있는 부동산 정책은 전문가들의 예측과는 전혀 다른 방향으로 흐를 수도 있다. 대개 다 주택 분들의 경우 재산을 모으기까지 나름의 노하우와 위기관리능력이 뛰어나다. 아무 생각 없이 양도세를 국가에 바치실 분들은 거의 없다고 판단된다.
내 집 마련 선택인가 필수인가(닥터아파트 2003년 12월4일)중에서
정부정책의 방향이 집값 하락을 통한 서민의 내 집 마련에 기회를 주는 것(재분배)라면 정책의 방향은 처음부터 본질을 건드리지 못한 실패한 정책이나 다름없다. 왜냐하면 모든 서민들이 내 집을 마련한다는 것은 사실상 현실적으로 한계점이 있는 일시적 미봉책에 불과하기 때문이다. 주택정책, 진정한 서민정책을 위해(닥터아파트 2004년 9월 24일)중에서
정책의 영향력은 시장여건에 따라 얼마든지 달라질 수 있는 시한부성을 갖지만 시장에서 수요 공급의 원리에 의해 형성되는 가격 경쟁은 인간의 삶이 존재하는 한 지속될 수밖에 없다. 8.31 이후의 시장과 내 집 마련 전략 중에서(2005년 11.15)
1.15 대책 역시 시한부가 될 가능성에 무게를 둡니다.
오히려 지금까지 정책 내용이(공급억제와 수요 억제)라는 “임기응변의 처방”이 반전 모멘텀을 갖게 되면 정부에서 예상하는 전망과 전혀 다른 방향으로 흘러간다고 보여 집니다.
결론은,
시세에 있어 수요와 공급은 어떠한 재료보다 막강한 힘을 갖습니다.
수요억제책은 단기적 안정 효과를 주지만 공급 규제의 결과가 장기적 가격불안과 폭등을 야기할 수 있습니다.
공급부족으로 가격급등이 야기된다면,
적정가격이나 버블이라는 단어는 아무런 의미가 없어져 버립니다.
동탄 분양권 시세가 단지 몇 건의 거래로 가격 급등을 야기한 것,
최근 흥덕지구의 초기 프리미엄이 1억8000만원이라는 가격...
모두 분양권 규제로 인한 희소 물량이라는 점에서,
곰곰이 되씹어 보아야 할 것입니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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