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의정부 아파트가격변동을 예측한다. |
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| 2007-03-23 조회 13,799 | |||||||||||||||||||||||||
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2006년 말의 광풍과도 같았던 수도권 전 지역에 걸친 가격상승의 흐름속에 그간 마이너스가격과 유지 수준에 머물던 의정부의 주택가격도 뛰어오르기 시작했습니다.
그 동안 타 수도권 지역에 비해 상대적(사실은 절대적)로 저평가되어 있었던 의정부의 주택값은 십수가지에 이르는 개발호재가 정부의 그릇된 부동산정책과 맞물려 큰 폭으로 상승하였고 지난 몆주간 가격상승률면에서 타 지역을 압도하는 양상을 보였습니다. 바야흐로 이제 의정부는 타지역이 지속적으로 혜택을 받았던 가격상승이란 흐름에 그 몸을 담그게 된 상황이 연출되었습니다.
주거용부동산 특히, 아파트를 둘러싼 변화된 상황에 의정부에 아파트를 소유한 의정부지역민과 타지역민들은 매우 긍정적인 전망으로 자기 재산을 바라보기 시작했습니다. 그러나 광풍을 정책실패로 인식한 정부의 제도를 통한 규제와 은행권의 대출규제가 발동되면서 현재 그 누구도 가격에 대한 정답을 내리지 못하고 있으며 그 누구도 가격변동에 대한 예측을 못하고 있습니다.
당연한 상황입니다. 관에서도 안되는 예측을 민이 할 수는 없는 것입니다. 이제 의정부 아파트에 대한 투자는 각자의 양식과 주관에 따라 결정을 해야 할 시기가 온 것입니다. 여기서 하나 질문을 던지겠습니다.
의정부 아파트 가격은 오르겠습니까? 떨어지겠습니까?
아주 단순한 질문이지만, 의정부 아파트와 연관이 있는 사람들에겐 초미의 관심사가 아닐 수 없겠지요. 저는 "오른다"에 한 표를 던집니다. 제가 의정부토박이고 의정부아파트를 소유한 사람으로서의 개인적인 입장을 떠나서 판단하려 합니다.
다른 개발호재들도 많지만 3가지만 얘기해보겠습니다. 그것은 교통,재개발,광역행정타운입니다.
첫번째, 의정부를 둘러싼 교통여건의 변화입니다.
역사로 증명하듯이 교통은 부동산가격에 절대적인 영향을 미칩니다. 멀리 강원도의 예를 들어볼까요? 호반의 도시 춘천은 강원도청 및 강원도의 각종 행정기관이 밀집된 행정중심지입니다. 반대로 원주는 강원도 물류의 중심지입니다. 어느 지역의 부동산가격이 더 높을까요? 원주입니다. 교통이 좋지 못했던 분지형의 춘천은 개방형의 원주만한 부동산가격을 절대 형성하지 못했습니다. 애꾸눈 궁예를 원주로 가게 한 것도, 원주와 춘천의 차이를 불러온 것도 바로 교통입니다. 예로부터, 원주는 교통의 요지에 속해서 강원도지역 최대의 물류기지였었죠.
다시 돌아가서, 사실 그 동안 의정부는 서울에서 경기 북부권을 잇는 관문에 속하는 요충지였습니다. 지도상으로 보면 양주와 포천이 의정부를 짓누르는 듯한 느낌을 받지만 실제적으로 위 두 지역은 의정부가 아니면 제 기능을 발휘할 수 없게끔 의정부의 교통영향력을 강하게 받고 있습니다. 그러나 의정부는 그간 한미동맹의 다른 이름 = 주한미군의 주둔이라는 부동산적 악재의 연속과 이로 인한 각종 개발규제(개발제한구역)와 군사시설 그리고 상대적으로 편하지 않은 도로여건으로 인해 매우 불편한 주거지역으로 평가절하되어 있었고 이는 가격하락 또는 가격변동없음을 수년째 이어가게 된 큰 요인이었습니다.
그러나 최근 들어 상황이 변화되고 있습니다. 외곽순환도로와 서부순환로,동부간선도로의 확장 등으로 인하여 차량이동의 여건이 매우 좋아졌으며 더불어 1호선의 경기북부로의 연장은 불에 기름을 붓는 격이 되고 있습니다. 실제로 1호선의 연장은 그 동안 매우 우울한 분위기였던 의정부북부역(가능역),녹양역 일대, 양주 덕계동 일대와 덕정역 근처, 더 우울했던 동두천의 부동산가격상승을 주도하고 있습니다. 이 전철은 앞으로도 의정부지역 가격상승에 계속적인 영향을 미칠 요소입니다.
그 영향이 절대적으로 + 이면 + 이지 결코 - 는 아닐 것입니다.
또한 경전철의 2007년 5월 착공은 의정부 아파트 가격에 일정정도 영향을 미칠 것이라 봅니다만 필자는 경전철의 착공에 매우 반대하는 편입니다. 제가 강남에서 일할 때 강남구에서도 모노레일을 설치하느냐 마느냐로 얘기가 많았었지요. 강남구청에서는 강남구만의 독자적이고 독립적인 교통수단으로서 강남구만의 모노레일을 설치하기 위해 계획을 세웠지만 워낙 강남구민의 반대가 심했었습니다. 왜냐하면 모노레일이 경관과 진동,소음 그리고 가장 중요한 아파트가격에 부정적인 영향을 미친다는 것이었지요. 사실 강남 사는 사람들 모노레일 안 탑니다. 보통 집에 차량이 2대 정도씩은 있기 때문이고 차량 없으면 지하철 또는 버스를 타면 되는 것이니까요. 강남구민에게 있어서 모노레일은 잉여 교통수단일 뿐이었던 것이고 특히 아파트가격상승에 전혀 도움이 되지 않는다는 구민들의 반대가 심했었죠. 그래서 결국 좌초하고 말았구요.
다시 돌아가서, 의정부시에서 10여년에 걸쳐 추진한 경전철은 어떤 효과를 불러올까요? 전 경전철이야말로 잉여 교통수단이라고 봅니다. 전혀 필요없다는 입장입니다. 의정부시의 면적은 경전철이 필요치 않을 정도로 좁은 편입니다. 왠만한 버스나 차량으로 경계에서 경계까지 20분이면 다 도착합니다. 특히 자가용으로는 20분이면 왠만한 타지역과의 경계까지 다 도달합니다. 또한 과연 공사비 수천억을 들여서 건설할 필요가 있을까요? 그 수많은 예산을 다른 도로의 개설이나 신규 아파트의 건축 또는 도심재개발 아니면 빈민층 지원에 쓰는 게 더 낫지 않을까요?
경전철 착공을 앞두고 의정부 아파트가격이 상승하고 있는 것은 사실입니다. 그러나 큰 상승요인이 될 것 같지는 않습니다.
두번째는 의정부의 기존 시가지의 재개발을 들 수 있겠습니다. 금의뉴타운재개발과 가능동 일대의 재개발 등 의정부 기존 시가지의 재개발 소식은 신규분양아파트가 없는 의정부 지역의 APT 가격을 가장 큰 폭으로 올릴 요소라고 봅니다. 재개발이 시행될 지역은 워낙 오래된 주택들이 밀집된 구도심지고 도로 역시 좁고 생활편의시설도 신식으로 갖춰지지 못한 곳이라 개발의 필요성이 대두되었던 지역들입니다. 재개발이 시행되면 그 곳에 사시던 분들에겐 보상이라는 반대급부가 제공될 것입니다. 오래된 지역이라서 보상가는 크지 않겠지만 본격적인 보상이 실현되면 민락2지구의 보상받으신 분들의 이주로 인해 대우푸르지오 아파트가격이 급등했던 것처럼 의정부 전 지역의 아파트 특히 소형 아파트(20평형대)의 전세,월세,매매 가격이 급등할 가능성이 높습니다. 그와 더불어 좀 더 여유있는 분들은 30평형대 초반의 아파트를 매수할 여지도 다분합니다. 분명 수백 또는 수천가구가 이동해야 하는 의정부시내의 가구대이동의 현상이 벌어질 것입니다. 요즘처럼 매물이 많지 않은 시기가 지속되는 상황에서 수많은 가구의 이동은 의정부 부동산가격의 폭등을 불러올 수도 있는 불씨입니다. 과연 의정부시의 대책이 어떤 것인지 궁금합니다. 매수자 입장에서는 지금 20평형대로 지은 지 얼마 안된 아파트를 매수하시는 것이 아주 좋은 타이밍의 투자라고 판단합니다. 지금의 20평형대의 가격은 보상이 시작되고 그에 따라 이주가 시작되면 사고 싶어도 살 수 없는 먼 과거의 가격이 되고 말 것입니다.
세번째는 바로 광역행정타운입니다. 필자는 도심재개발로 인한 가구대이동을 가격상승의 가장 큰 요소라 생각하면서도 광역행정타운 역시 그에 못지 않은 폭발력을 지녔다고 생각합니다.
총 11개 부처가 들어오는 현재의 금오동일대의 미군기지(캠프명은 기억 안납니다.^^)에 들어오게 될 광역행정타운의 착공,완공,입주는 의정부아파트가격 특히 좀 더 세밀하게 금오동,신곡동 일대의 금오지구 아파트가격을 지금과는 전혀 다른 수준으로 올려 놓을 가능성이 높습니다. 말단 직원에서부터 최고급 공무원까지의 입주문제는 원룸에서부터 중대형 APT까지, 토지에서 상가에 이르기까지 모든 부동산가격에 크고도 지속적인 영향을 미칠 가능성이 농후합니다. 원룸 월세에서부터 중대형 아파트매매까지 근거리의 금오지구 좀 더 멀게는 녹양,민락,호원,신곡지구까지 모든 의정부지역의 부동산가격에 영향을 미칠 것입니다. 특히 전월세의 가격은 지금의 2007년과 2010년대 이후가 그 수준이 다를 거라 예상됩니다.
부동산으로 돈을 번 자와 돈을 잃은 자의 차이는 아주 간단합니다. 정확한 판단으로 인한 타이밍의 차이에 있습니다. 그 차이를 보완할 수 있는 것은 발품을 팔며 부동산을 찾아가서 상담을 많이 하시는 방법, 시청의 개발관련 부서 관계자와 얘기를 나누는 방법, 현장답사 등 여러가지가 있습니다. 부디 정확한 판단으로 여러분들 모두 부자되는 분들이 되시길 기원합니다.
의정부 강남부동산 031)852-0085
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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