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요즘 뜨고 있는 재개발 투자처는 어디 있는가? |
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| 2007-04-20 조회 4,085 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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재개발은 분명히 매력 있는 부동산 투자 상품이다. 약간의 자금으로 발품을 팔아 소형이던, 중형이던 낡은 단독주택이나 연립주택, 다가구. 전환 다세대주택등 자기가 분양받을 수 있는 지분이나 권리를 사놓고 개발일정표에 맞춰 느긋하게 기다리다 보면 투자금의 거의 떠불정도의 고수익을 얻을 수 있고 또, 남들이 부러워하는 고급 브랜드의 아파트를 손쉽게 장만할 수 있기 때문이다.
하지만 2000년 초기부터 지금 시기까지의 가파른 부동산 지가 상승으로 인하여 대부분의재개발단지들은 투자매력을 상실하기 시작했고 특히 재건축단지들은 앞 다퉈 “리모델링”으로 자기 살 길을 모색하기 시작했다.
요즘 서울시내 대부분 재개발 단지의 투자수익성은 낙관할 수 없다.
“꿈의 한강변 4대 벨트”를 제외하면 딱히 절호의 재개발 투자처라고 내세울 얼굴마담이 없다는 얘기다.
여기서 한강변 4대 벨트란 동부이촌동. 한남동. 옥수동[금호동]성수동[뚝섬]일대를 말한다.
현실적으로 동부이촌동을 포함한 한남 뉴타운 단지는 일단 강남을 넘어서는 서울의 최상위권으로 평가될 가격불문의 신성불가침[?]지역이라 서민들로서는 완전 그림의 떡이고,성수동 역시 상업지역이 평당 4ㅡ5천만원대로 기본 분양된 마천루 건축허가지역이라 그야말로 웬만한 부자들은 명함도 못 내밀고 꼬리를 마는 실정이 됐다.
마지막으로 이들 지역보다 반값 정도로 저평가 되고 있는 금호, 옥수동 재개발은 어떤가?
일단, 전철 5호선이 지나가는 신금호역 일대의 재개발 단지들은 큰 재미는 없어도 70점정도의 알뜰한 수익평가는 받을 것이다. 물론, 2007, 7월 입주를 앞두고 천정부지로 뛰고 있는 금호11구역이나 얼마 전 사업승인을 받은 금호14구역, 또 금호 20구역 등은 한강변아파트라는 이유 하나 만으로도 상위평점을 받을 것이 분명하지만 지금 이 시점 극소수 필요고객의 단순투자처로는 매력이 있을지 모르지만 일반 투자자가 볼 때는 먼저 투자금액이 너, 나 할 것 없이 고평가 되어있고 또한 매입 시기까지 늦어 시쳇말로 “먹을 게 별로 없다”고 판단된다.
옥수동 ㅡ
우선 삼성건설 브랜드의 옥수12구역은 2006년4월, 일찌감치 구역지정을 받고 2007년상반기에 사업승인을 받을 수도 있는바 아직도 구역지정을 받지 못한 옥수13구역보다 매매가가약 10ㅡ20% 고평가 되는 것은 어쩔 수가 없다.
하지만. 강남 최고 동네라는 압구정동이 팔을 뻗치면 닿을 정도이고 신도시 분당과 일산을 통하는 전철 3호선 금호역세권인 옥수13구역은 불과 1년 전만 해도 여타 재개발 구역보다 10ㅡ20% 비싸게 거래되었고 같은 옥수12구역과의 고객만족도 경쟁[?]에서도 약 7;3이나 심하면 8;2 비율로 선호도가 높았던 것이 공지의 사실이다.
하지만, 호사다마라고 할까?
잘난 사공들이 많아 배가 산으로 올라갔던 옥수13구역도 2006년 하반기에 추진위원회 임원진을 재정비해서 뒤늦게 피치를 올린 결과 드디어 올해 6월 구역지정이 거의 확실시 되고 있으니 앞으로의 전망은 ,금호, 옥수동 어느 재개발단지 보다 수익성에서 상당히 높은 탄력을 받을 거라고 사려 된다.
참고로 옥수13구역 주택재개발 정비구역 지정을 위한 공람공고에서의 건축비율은 다음과 같다.[현재 성동구청 심의를 끝내고 서울시청에서 심의중임]
51평 [전용면적 43.2평] ㅡ 30세대
43평 [전용면적34.78평 ] ㅡ176세대 대형평수206세대[10.15%]
33평 [전용면적25.7평 ] ㅡ 748세대 중형평수748세대[36.87%]
24평 [전용 18.14평] ㅡ 239세대
[전용 18.13평] ㅡ490세대 소형평수 729세대 [35.93%]
임대
13평 ㅡ 242 세대
10평 ㅡ 104 세대 임대 346세대 [17.6%]
참고 ; [총 2029세대중 임대 346세대 분양세대 1683세대
현재 조합원세대 약1450세대, 일반분양 약 233세대]
** 차후 용적율 변동시 수정될 수도 있음.
** 보통 2002년도만 하더라도 40평, 30평 ,20평을 25 ;55; 20 정도의 비율로 건축했지만 2003년 이후는 보통 15;50;35의 비율로 건축하곤 했다.
물론 ,정부에서 강남권 수요를 대체하여 정책적으로 강북재개발의 분양평수비율을 대형40; 중형40; 소형20으로 중, 대형가구 위주로 특별히 대우해 준다고 장밋빛 공약[?]을 했지만 아직은 부지하세월이고, 대권을 누가 잡던 작금의 부동산 재개발사업은 치솟는 땅값 상승으로 인해 재개발 조합원들의 파이가 예전 보다 훨씬 줄어들었다는 점에서 이를 반박할 하등의 이유가 없다 할 것이다.
하지만 발품을 팔아 애써 찾다보면 군계일학의 투자처가 바로 내 앞에 있다.
등잔불이 어둡다고 바로 압구정 근처에 이렇게 양호한 재개발투자처가 숨어 있을줄 평범한 장삼이사가 어떻게 알 수 있겠는가?
결혼 적령기의 남, 녀가 배우자를 선택할 때 무엇을 우선 조건으로 하는가?
첫째로 외모나 건강상태가 기본적으로 양호하고, 둘째로, 성품 반듯하고 셋째, 학벌은 물론이고 또 좋은 직장에다 덤으로 부모님의 재산 까지 많은 선남선녀라면 누가 굳이 결혼을 마다하겠는가?
옥수 13구역이 바로 그 대답이다.
아무리 이를 잡듯 투자처를 찾아 봐도
옥수 13구역이야 말로 적은 자금으로 떠불이상의 투자수익을 얻을 수 있는 서울에서 몇 군데 안 남은 고소득 명당중의 명당이다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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