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분양가상한제 적용에 따른 재개발 투자 포인트는? |
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| 2007-04-20 조회 2,511 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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지난 4월12일 건설교통부장관은 주택건설업체 사장 150명과 간담회를 갖고 주택법과 택지개발촉진법 하위법령 개정 방향과 민간주택 활성화를 위한 규제 합리화 방안에 대해 설명했다고 합니다.
간담회의 요지는 재개발 사업의 시공사인 건설업체의 적정이윤을 보장해주겠다는 것인데.
2007년 9월1일 이후에는 수도권 재개발 사업 구역 내 분양가(일반분양가)는 공개가 의무화된 ( 택지비 +기본형건축비 +가산비 )항목에 따라 분양가 심의위원회의 심의를 통과한 분양가로 결정 되면 건설업체들은 그동안 사업성 있는 곳에서 큰 수익을 거둬 지방시장의 손실을 메우는 구조로 사업을 했는데 그 구조가 무너져서 결과적으로 주택건설 사업이 위축될 우려가 높아질 수밖에 없는 실정이니 시공사나 정비업체등은 고민이 많겠지요.
사실 재개발사업은 주민이 토지 및 건축물을 출자(투자)하고, 조합을 설립하여 사업을 시행한 후 사업시행으로 발생하는 이익을 공동으로 분배하는 방식의 개발 사업으로 조합을 주식회사로, 조합원을 주주로 볼 수 있습니다.
재개발조합은 재개발 사업을 통해 조합원에게 아파트 및 상가를 일반분양 보다 저렴하게 분양하고 로얄층을 우선 배정해주고 취득세 와 등록세를 감면해 준다고 해도 공공택지에서만 실시되던 분양가상한제와 분양원가 공개를 민간택지에 건설되는 민간아파트까지 전면적으로 시행하게 되면 재개발사업의 수익성을 결정짓는 중요한 지표 가운데 하나인 일반분양가를 낮출 수밖에 없으니 개발이익 비례율이 크게 줄어 향후 사업진행의 어려움이 예상되었지만
정부에서 분양가상한제 때문에 공급이 위축되지 않도록 일반분양가의 핵심인 택지비를 합당한 평가를 받도록 해 준다고 하니 분양가상한제를 시행한다고 해도 재개발조합의 이익도 적정이윤은 보장 될 것이라 생각됩니다.
왜냐하면 분양가상한제의 본질은 ‘원가연동제’ 이므로 조합의 지나친 폭리는 차단하고 개발원가에 적정한 이윤은 가져갈 수 있도록 해 주겠다는 것인데
거꾸로 생각하면 적정 이윤은 보장해 주겠다는 것과 같은 의미이니까요.
그렇다면 어떻게 해야 적정이윤을 맞출 수 있는 걸까요?
분양가상한제에서 일반분양가는 택지비와 건축비로 결정되는데 건축비는 건교부가 고시하는 기본형 건축비가 기준이 되므로 결국 택지비가 관건이 될 것입니다.
따라서 재개발 사업에서 분양가를 결정짓는 가장 중요한 요인은 토지부분의 감정가액이 될 것이며 세부 내역에서 조합원들의 종전자산가액이 가장 큰 변수가 될 것입니다.
결국 재개발 조합은 자구책으로 조합원의 종전자산 평가금액을 높여 분양원가를 높이는 것으로 사업 구조를 정리 할 가능성이 높아지고 조합원 종전자산 평가금액을 높이게 되면 택지비가 올라가게 되어 일반 분양가와 조합원 분양가 모두 올라가게 되지만, 조합원은 자신이 보유하고 있는 종전 자산의 권리가액이 동시에 올라가게 되므로 분양가 상한제가 적용되어도 개발이익을 유지할 수 있는 방안을 찾겠지요.
따라서 조합원에게 예전처럼 일반분양가의 70%정도로 공급하긴 어렵겠지만 조합원 분양가는 일반분양가보다 낮게 공급 될 것입니다.
그러므로 조합원분양가와 주변아파트 시세간의 차익으로 결국 재개발의 프리미엄은 여전히 살아있게 되는 거지요.
그러한 시세간의 차이 때문에 앞으로 재개발 사업의 입지조건은 투자가치에서 더욱 중요한 투자의 지표가 될 것이라 예상되고 또한 일반분양분은 7년(85㎡ 이하)과 5년(85㎡ 초과) 전매제한기간이 적용되지만 조합원 은 전매제한 규정이 없으므로 언제라도 되팔 수 있는 메리트가 더욱 크게 부각 될 것입니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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