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개포재건축 이젠 살까? |
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| 2007-05-11 조회 3,870 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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연일 매스컴에서는 재건축낙폭이 더 커지고 있고 급매물이 속출하고 있다고 합니다. 개포동의 시장상황은 어떨까요?
강남구청에서 지구단위계획에 따른 용적율 상향 검토에 들어가고, 건설교통부에서 강남 재건축단지 규제완화 방안을 논의중이라는 보도가 나오면서 급격히 급매물이 소화되고 있습니다.
2007년 1-5월 현재 거래 상황을 살펴보면,
개포주공단지 중 거래동향의 바로미터가 되는 1단지 13평과 15평을 거래는
13평이 1월에 7억5천, 2월에 7억, 7억3천 3월에 7억4,300, 7억1천 거래되다가 4월말 ~ 5월초에 들어서서 7억, 7억600, 7억800, 7억2천에 거래되었고 5월7일 현재 7억5천에도 물건이 없습니다.
15평은 1월에는 거래가 없었고 2월에 9억1,500, 9억1,000 3월에 8억9,800, 8억6,900, 8억3,000, 4월말 ~ 5월초 8억2천, 8억3천, 8억4,500, 8억6,500, 8억7,000에 계약이 이루어졌습니다.
이와같이 1월에서 4월까지 거래도 부진하고 가격도 하락이 되면서 거래가 되다가 4월말에 들어서서는 거래가 집중적으로 여러건 되면서 불과 10여일만에 13평은 4천만원, 15평은 5천만원 상승하였습니다.
2007년 가격하락을 분석해 보면, 매도물건이 많이 쌓여서 가격하락을 주도했다기보다는 매수자들이 관망으로 돌아서서 가격하락이 되었다고 볼수 있습니다.
2005 ~ 2006년에 걸쳐 이미 많은 물건들이 거래되었고, 특히 2006년 하반기에는 유래없는 가격상승과 2주택자들의 매물 내놓기에 맞물려 갑작스런 가격상승으로 강남으로의 갈아타기를 계획하고 있던 많은 분들이 움직임으로써 많은양이 거래 되었습니다. (2006년 4/4분기 거래건수 1단지 : 106건, 2단지 : 57건, 3단지 : 34건, 4단지 : 82건) 따라서, 지금같은 가격하락기에 2주택자들이 50% 양도세를 내고 매도를 하기에 부담스럽고, 1주택자들은 급할 것이 없기 때문에 매도물건들이 많지 않다는 것이 2007년 부동산시장의 특징이라고 볼 수 있습니다.
그럼, 이런 상황속에서 언제쯤 개포재건축을 매수하면 좋을까요?
개포재건축시장은 강남의 마지막 저밀도 대단지이고 재건축 진행이 가장 많이 진행된 상태이기 때문에 정부규제완화만 되면 언제든지 사업승인 받아 이주, 철거 단계에 돌입할 수 있기 때문에 마치 폭풍전야 같습니다.
2005년부터 2007년까지 정부규제시 가격조정기간은 15일에서 2006년 5.4조치때 4개월 조정받은 것이 가장 긴 조정기간이었습니다. 이번 조정기간도 4개월이 지나면서 바닥을 지나는 것 같습니다.
이제 마지막 저점시기 잡으십시요.
참고로, 작년 하반기 최고거래가 (아래참조) 기준 올해 최저가가 15%정도 하락했다가 지금은 10%정도 하락한 수준에서 거래되고 있습니다.
1단지 (실거래가 기준)
11평 6억3천만원
13평 8억원
15평 9억7천만원
17평 14억원
2단지
8평 4억7,500만원
16평 8억3천만원
22평 14억원
25평 15억5천만원
3단지
11평 6억6,600만원
13평 8억9천만원
15평 12억원
4단지
11평 6억4,500만원
13평 8억2천만원
15평 12억원
시영
10평 5억3천만원
13평 7억4,500만원
17평 9억6,500만원
19평 12억원
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