 추천하기  프린트  메일발송  스크랩 |
 |
2007년 아현,북아현 뉴타운의 전환점 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2007-07-02 조회 3,613 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
안녕하세요.
본격적으로 찌는 여름의 시작입니다.
기상청의 불안한 일기 계보처럼 2007년 초부터 조정의 시기를 겪은 부동산 시장 역시 불안한 형국을 맞이하고 있습니다.
불안의 원인은 정부의 반 시장 정책의 장기 진행으로 인한 여러 문제가 실제 전,월세,소액 내집마련등 실 서민들의 고충으로 다가오고 있다는 것입니다.
문제의 크기가 점점 더 커지고 있다는 점은 OECD 에서의 문제제기, 시장경제에 반하고 있다는 여러 보도, 서민 경제의 정확한 지표중 하나가 되는 전세 변동율이 0%, (주)신일의 부도등 현 경기가 정부가 뜻하는바 와 달리 완전 거꾸로 가고 있다는 것입니다.
요새 이야기 나오고 있는 투기지역 해제등 지방 건설 경기를 살리는 방안을 검토중 이라고 하나 현행법에서 투기 지역등의 해제한다고 하더라도 여타 유사법이 경기를 가로막고 있고 쌓여있는 지방 미분양 물건이 한순간 사라지는 것이 아닌 이상 큰 효과가 있을지 의문입니다.
현재 아현 뉴타운과 북아현 뉴타운의 현 시장 상태와 차후 지역 부동산 시장상황을 비추어 볼때 기다릴 시기는 지나가고 있다라고 봅니다.
현장 상황을 보면 아현 뉴타운에서 주도세력인 아현3구역 , 기본계획후 정확하게 밝혀지겠지만, 북아현 뉴타운은 19,20,21구역 중 하나가 주도세력이 될것임에는 불보듯 뻔한 구조입니다.
현재 아현3의 30평대 배정지분의 가격은 3억후반 ~ 4억초반을 매매희망가 정해져 있으며 북아현 역시 30평대는 약 아현3구역과 8천~1억 정도의 매매가 차이만을 두고 있습니다.
19구역은 예외적인 면도 있습니다만 평당가 부분에서는 단연 일등을 달리고 있습니다.
문제가 있다라고 현장에 와서 이야기 하시는 부분도 있습니다만 진입의 시기를 놓친면과 1~2년내의 부동산 구조적인 문제와 올 하반기부터의 대선의 포인트인 경기살리기를 생각한다면 지금이 다음 단계로 올라가기 위한 포인트 일것입니다.
이 포인트시기에 주도세력 지역의 진입도 분명히 좋은 선택중 하나입니다.
그러나 시기를 놓치신 분들에게는 과거에 비해 부담이 되는 것 도 사실입니다.
나름대로의 실속을 찾는 의미에서 본다면 현 주도세력의 흐름에 매수영향을 조금 덜 받는 염리5구역(옛 염리가) , 공덕5구역 , 북아현의 18구역으로의 진입을 한번 생각해 볼시기라 여겨집니다.
실제 2007년 상반기는 매수세의 약세 였습니다만 투자자들의 입장은 지분을 “안사겠다”라는 입장은 아니었습니다.
여건과 조건만 맞는다면 항시 대기 상태였고 6월 말에 들어서부터 움직임이 가시화 되는 것이 상담과 전화에서 느껴지고 있는 상태입니다.
2007년 3월 이후 급매물이 실지 있었으나 이미 소진되어 급매물 이상의 조건은 없는 상태입니다. 현지와 개인적으로 보았을시 바닥을 찍었다는 점에서는 동감하는 편입니다.
더 이상의 바닥은 사실상 불가능에 가깝습니다. 이런 움직임속에 나름 위의 3개 구역을 거론한 이유는 주도시장의 변화에 가장 민감하게 반응한 면도 있지만 자신의 자산 크기등과 비교하여 너무 과거에 연연하시는 면을 자주 보기 때문입니다.
저 역시 과거가 아깝습니다만 인간으로써는 어쩔 수 없는 부분이니 남들보다 빠른 대응이 하여야 과거의 안타까움을 메꿀수 있을 것 입니다.
우선 아현 뉴타운의 염리가구역은 그동안 좋은 위치와 확고한 사업성으로 인해 아현3과 염리(나)지역의 시장변화에 민감하게 반응을 하였으나 그에 비해 사업의 진척이 없었습니다.
가칭 추진위끼리의 1년여간의 지루한 싸움으로 인해 시장의 흐름을 놓친면도 많았으나 최근에 가칭 추진위의 통합식으로 조만간에 추진위승인을 받을것으로 예상합니다.
법의 개정으로 시공사 선정이 조합설립인가 이후로 미루어졌지만 이 지역은 어느 시공사가 온다고 하여도 위치적으로 성공적인사업이 될 수밖에 없는 지역중 하나입니다.
염리가와 함께 많은 분들이 궁금해 하시는 염리나 지역에 대한 이야기를 드리겠습니다.
현재 구역지정 공람 진행중 상태에서 변화라면 전에 언급한적 있는 존치지역 일부가 구역지정 신청시에 일부편입이 되었으나 어느정도 예상된 시장상황 이었기 때문에 시장에 큰 변화는 없는 상태입니다.
염리나 , 염리가 지역 자체의 가격 차이가 근소한 입장에서 본다면 진행이 어느 정도된 염리“나”지역이 어찌 보면 나을 수도 있습니다.
다만 염리나는 이미 위치, 사업성면에서 어느 정도 한계를 보여주었기 때문에 1년 정도의 미래를 보았을 시는 염리“가”쪽에 비중을 더 두는 것이 좋으리라 생각합니다.
다음으로 공덕5구역은 같은 뉴타운내 아현3과 바로 옆에 인접해 있어 아현3과의 철거계획과 연계해서 생각해 본다면 영향을 안 받는다는 것이 이상할 것 입니다.
전에도 이야기 드렸고 실지로 그런 움직임으로 흘러 가고 있습니다만 이 지역은 30평대의 시장은 차후 입주시장에서 주목 받으리라 생각하며 현 철거전 까지는 24평의 소형시장을 주목하시는 것이 상대적으로 더욱 유리할것입니다.
공덕5구역의 30평대 배정지분에 대해서는 언급하기가 상당히 어려울정도로 지분배정부분이 복잡하기 때문에 투자의 위험요소 부분에서 20평대가 낫다는 것이 전부터 드린 개인적 의견입니다.
약간의 의견이 분분한 것이 아현3보다 아현4가 더 일찍 사업이 진행 되리라고 일부 경향이 있으나 이것은 개인적으로 좀 힘들다고 보고 있습니다.
다음의 문제가 아현3 관리처분 이후 아현4가 일찍 되느냐 공덕5구역이 먼저 되느냐 인데 사업의 진행상황,속도는 거의 비슷합니다.
저 역시 아현4에 살고 있지만 공덕5을 우선시 하리라 봅니다. 여러 가지 제반사항등을 고려해 보아도 인접해 있고 행정 전시효과 등에 영향을 미칠 공덕5가 더 주요 포인트로 행정상하기 편하기 때문이지 않을까 하는데 개인적 견해입니다.
마지막 의견인 북아현 부분에서는 19 , 20 , 21 구역의 사업성면에서는 누구나 인정하는 부분이나 17,18 지역의 의견은 좀 분분한 편입니다.
입지적인 면에서 다른 구역에 좀 뒤쳐지기에 가격적 면에서는 접근하기가 조금 수월한 편인데 각 지역 장,단점을 생각 하는 부분이 사람들마다 상당히 다른 편입니다.
17지역을 우선시하시는 분들의 대표적인 의견은 이대와 신촌의 배후지 꼽을수 있고
18지역을 우선시하시는 분들의 대표적인 의견은 차후 19지역의 개발 완성시 많이 뒤쳐지지 않을 위치이며 17지역와 비교하였을시 평지에 가깝다라는 점을 강조 하는 편입니다.
19,20,21 구역은 단독으로 시장자체를 형성하여 이끌어 나갈수 있을 것 입니다.
17,18구역 같은 경우는 어디까지나 위 3지역의 대체 시장으로써의 역할을 볼시 개인적으로18구역에 더 점수를 줍니다.
현재 20,21구역은 18구역과는 별개로 보고 19구역의 진행상황을 보아야 하는데 19구역의 진행상황이 현재 가장 무난하기 때문에 향후 일정등(7월의 기본계획)에 대해 많은 자료가 나올것이며 이 자료를 토대로 다음에 있을 18구역의 진,출입등을 예상루트를 가정 할수 있고 (EX:19구역 기본계획상 중간교통도로)
18구역에게 상당히 큰 메리트가 될 가능성이 높습니다.
이런 분분한 의견중에서는 개인적으로는 18지역을 우선시하는 의견에 더 공감하는 편입니다.
분명 17지역의 배후지는 아주 우수하며 욕심이 나는 사항입니다만 개인적으로는 17구역 자체의 엄청난 고지대(아현3 구역의 고지대와 비교 불가능)와 북아현 뉴타운 자체적으로 보았을시의 개발의 난항, 배후지로 지목되는 이대와 신촌의 입지가 과연 주거 타운으로써 정의 이익이 될지는 의문이 가는 부분입니다.
분명 상업지로써의 배후지는 좋으나 주거환경 면에서는 의문점입니다.
입주시의 도로 진입부분에서 애로 사항이 발생할 확률이 높은편 입니다.
현재 사람들의 주목 하고 있는 서울 지역들은 대부분 평당 가격이 2천 이상을 상회하는 시대가 되었습니다.가격 거품이다, 정당 하다 생각하기보다는 이미 현실입니다.
과거로 돌아 갈수도 없거니와 향후 2년 이상은 지속될 수밖에 없는 현실입니다.
일시적인 부작용을 감수하더라도 2~3년내에 안정을 찾을지 아니면 좀더 장기적으로 이 문제를 끌면서 서서히 해결할지는 정부에서 선택해야할 문제입니다.
국가 경기라는 것이 어느 정도는 인위적인면도 있지만 경기 자체를 맘대로 할 수는 없는 일입니다.
그렇게 국민들을 이끌기에는 이미 우리나라 국민의 경제인식수준과 소득수준이 너무 높아졌습니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
추천하기 프린트 메일발송 스크랩 |
|
 청량리균형발전촉진지구 심층분석 |
4826 |
 2007년 아현,북아현 뉴타운의 전환점 |
3613 |
 이문 • 휘경 뉴타운 내의 대표아파트 “이문e편.. |
6312 |
평일 AM 09:00 ~ PM 18:00
점심 PM 12:30 ~ PM 13:30
회원가입 및 전송 문의 : 02-553-5532 투자스쿨 관련 문의 : 02-2135-5505
광고 및 분양/입주 DB 구매 문의 : 02-516-0410 리서치 및 제휴 문의 : 02-571-5583
해당업소 지난 리포트 보기
