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청량리균형발전촉진지구 심층분석 |
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| 2007-07-06 조회 4,825 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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청량리 균형발전촉진지구 심층분석
• 청량리촉진지구는 용두구역, 청량리구역, 전농구역 으로 구분 됨
• 용두구역 주거비율 90%, 청량리구역 주거비율 30%, 전농구역 주거비율 41%
• 저평가된 청량리구역은 지금이 투자 최적기
- 서울 강북의 도심지 상업지역 평단가가 3천을 넘은지 오래. 지역별 구역별 사업추진사항에 따라 시세는 천차만별이지만 서울 강북의 평균시세로 본다면 20평 안팎 지분시세는 통상 3천만원~4천만원 이상.
- 용산 도심재개발지역은 평당 10평지분은 1억 8천만원, 20평지분은 9천만원, 30평지분은 8천만원으로 대지 지분에 따라 평당 단가가 다르게 형성되어 있음.
- 청량리 촉진지구는 지역적 선호도가 낮은 곳으로 아직까지는 도심재개발 지분 평당가가 낮은 수준이지만, 청량리 민자역사 개발과 균형발전촉진지구 개발 등 도심접근성과 향후 개발계획을 고려한다면 추가 상승여력이 상당히 높을 것으로 판단됨
- 이에 본 리포트에서는 상대적으로 저평가된 청량리균형발전촉진지구 개발계획과 앞으로의 전망에 대해서 전반적으로 심층 분석함.
▣ 청량리균형발전촉진지구
- 동부서울의 교통의 중심지임에도 불구하고 노후한 주변환경과 성매매 업소 집결지 등으로 그간 부정적인 이미지를 갖고 있었던 청량리역 인근은 개발이 어느정도 완료되면 명실상부한 동부 서울의 거점도시로 거듭날 것으로 보임.
- 청량리균형발전촉진지구는 동대문구에서 전략적으로 추진하고 있는 사업으로, 재래시장. 노점상. 집창촌 등이 밀집돼 있던 청량리구역, 근생상가와 주거건물이 혼재된 용두1구역, 그리고 주거건물과 재래상가가 혼재된 전농구역 등은 지난 2003년 균형발전촉진지구로지정이 되었으며 2013년 완공을 목표로 개발에 박차를 가하고 있다.
- 청량리균형발전촉진지구중 청량리구역은 중심업무. 문화복합기능으로, 전농구역은 전략업무와 도심형 주거기능으로, 용두1구역은 서울 약령시와 연계된 한방. 의료기능으로 각각 특성화돼 개발될 예정임.
- 청량리균형발전촉진지구와 연계된 청량리 민자역사는 지하4층~지상9층, 연면적 172,646㎡ 규모로 사업시 2천880억원이 투입되며, 롯데백화점이 2만6천평을 사용하고, 8~9층에는 8개관 2천200석을 갖춘 멀티플렉스 극장과 식당등이 들어설 예정이다.
▣ 촉진지구내 용두1구역 세부개발계획
- 2007년 5월 17일 용두1구역 토지이용계획 및 건축시설계획확정 고시(면적: 1만1천625평)
- 용두1구역은 1지구~6지구로 구분되고, 1지구~3지구는 업무, 판매시설로, 4지구~6지구는 판매, 업무, 주거시설로 개발됨
- 최고 90미터 규모의 업무용 건물과 최고 60미터 규모의 주상복합건물이 들어서며, 판매, 업무시설의 용적율은 899%이고, 층수는 지하6층 지상 24층이하 이며, 판매. 주거시설의 용적율은 549%이고, 층수는 지하5층 지상18층 이하로 적용된다.
- 4지구 옆으로 1,568㎡의 소공원이 들어서게 되며, 5지구와 6지구에는 쌈지형 공지가 제공되고, 용두1구역 중앙으로 공공보행통로가 설치됨
- 주거용 건물이 들어설 4지구~6지구의 주거비율은 건축연면적의 90%이하로 제한됨
▣ 촉진지구내 전농구역 세부개발계획
- 2006년 6월 8일 전농구역 토지이용계획 및 건축시설계획 확정 고시(면적: 8천378평)
- 전농구역은 균형발전촉진지구내에 전략적 사업지역으로 청량리균촉지구의 개발활성화를 위해 전략적 업무기능과 직주근접의 원칙에 따라 도심형 주거지능을 도입한 구역임
- 전농구역은 1지구~3지구로 구분되고, 1지구는 업무, 판매, 주거, 문화시설로, 2지구는 의료시설로, 3지구는 공공청사로 개발됨
- 건축시설계획은 지상37층 규모의 업무. 판매. 주거. 문화. 복합 등 복합시설로 1지구는 용적율 789%이고, 층수는 지하6층 지상37층이하 이며, 2지구는 용적율이 326%이고, 층수는 지하2층 지상7층 이하로 적용되고, 3지구는 공공청사로 현재의 동사무소가 존치하게 됨
- 전용면적 40㎡이상의 임대주택을 전체 세대수의 17퍼센트인 약42세대를 건설하여야 함.
- 주거비율은 건축연면적의 41.45%이하로 건설하여야 하며, 업무시설중 오피스텔 연면적 비율은 40%이하이며, 주거용 오피스텔은 허용되지 못함.
▣ 촉진지구내 청량리구역 세부개발계획
- 2007년 12월 말일까지 토지이용계획 및 건축시설계획 확정 고시 예정
- 청량리구역은 롯데개발부지 약3000평, 성바오로병원 부지 약2500평, 나머지 약4000평은 조합원들의 부지로 구성되어 있음
- 구청의 개발방향은 관주도의 신탁개발로 추진하고 있고, 롯데부지 약3000평을 배정하여 롯데에서 기존 백화점 자리를 포함하여 롯데호텔과 주상복합 개발을 계획하고 있으며, 성바오로병원에게는 약2500평을 배정하고 병원건축물(실버타운 포함)도 무상으로 신축하여 제공하는 조건으로, 또한 지주 조합원들에게는 도로변으로 약3500평을 근생시설(쇼핑타운)과 주상복합을 제공하는 조건으로, 나머지 약1000평은 녹지공간과 광장으로 개발계획이 예정되어 있음.
- 아울러 주상복합의 주거비율은 구청계획에 약30%로 제한되어 있었으나, 조합에서 시청과 구청에 강력히 항의하여 주거비율을 70%로 변경하는 내용으로 조합측의 개발안을 구청에 제출한 상태임.
- 조합측의 개발안은 주거비율 70%로 높여서 5개동 주상복합 60층 규모로 39평, 48평, 58평, 68평 규모로 약1500세대의 주상복합을 건립하여 강북의 랜드마크가 되도록 계획하고 있음
▣ 청량리촉진지구 구역별 투자성분석
▶ 용두1구역
- 용두1구역은 용두동 26번지 일대로 청량리역과 제기역 사이에 위치하고 있고, 한방타운 등 경동시장과 동대문구청이 바로 인근에 접해 있는 곳임.
- 현재 추진위원회를 구성하고 있는 단계이며, 또한 시행사에서 일괄 매입하여 사업을 추진하기 위해 토지 매입작업도 진행 중에 있으나 오낙 높은 가격을 제시하는 주민들이 많아 아직까지는 별도의 진척이 없어 보임.
- 아직까지는 사업초기 단계이나 주변지역의 개발이 활발하게 진행되고 있어 어느정도 주민들의 개발의지도 확고하여 예상보다는 빠른게 사업추진이 진행될 수 있을 것으로 보임.
- 도로변 앞쪽으로는 업무. 판매시설이 들어서나, 뒤쪽으로는 판매, 주거시설이 들어서게 되어 주상복합이 건립예정이다. 주상복합의 주거비율은 90%로 상당히 높아 빌라나 소형지분의 투자가치로 높을 것으로 보이며, 현재 이곳의 평당시세는 10평대가 2600만원, 20평대가 2000만원, 30평대가 1700만원을 형성하고 있다. 앞으로 조합이 설립돼도 시공사가 선정되는 과정을 거치면서 가시적인 추진실적이 나타나면 지분시세도 이보다는 상당히 높게 형성될 것으로 보임.
- 인근 용두구역 주택재개발구역이 얼마 전 관리처분을 통과했는데 34평형의 일반분양가가 평당1500만원에 총분양가가 5억원으로 책정되었으므로, 이곳의 입지조건이나 주상복합 등 전반적인 개발방향등이 재개발보다는 비교우위점을 차지하고 있어 충분히 경쟁력을 갖춘 것으로 판단됨.
- 주변 용두지역 재개발구역이 관리처분을 끝내고 이제 이주 준비중에 있으므로 공사진척에 따라, 또한 균형발전촉진지구 사업추진에 따라서 지분값이 꾸준히 올라갈 것으로 전망됨.
▶ 전농구역
- 전농구역은 전농동 494번지 일대로 청량리역 바로 뒤편에 위치하고 있으며, 신성아파트가 바로 옆에 접해 있는 곳임.
- 2007년 5월 30일 조합설립총회를 열고 조합장에 문학규씨를 선임하고, 정비업체로는 토코마를 선정했으며, 조합정관 제정 및 예산안을 통과시키고, 기타로 이사 7명을 선임하는 절차를 밟았다. 또한 주민들의 동의서가 80%를 넘어서서 정식으로 조합설립인가를 신청하여 2007년 6월 22일 구청으로부터 조합설립인가를 득했음.
- 앞으로 조합에서 교통영향평가 및 건축계획심의 등을 거쳐 금년 하반기에는 사업시행인가를 신청할 것으로 보임.
- 타워형으로 4개동이 주상복합으로 건립되는데 주상복합의 주거비율은 41%로 제한되어 있고, 또한 업무시설중 오피스텔 연면적 비율은 40%이하이며, 주거용 오피스텔은 불가하여 이러한 조건들이 이곳의 단점으로 지적된다.
- 실제 전농구역 지역은 주거지역에 가까운데, 이곳에 주거시설보다 업무시설이나 근린상가시설을 많이 공급하면 조합원의 수익성이 다소 떨어질 수도 있으며, 또한 업무시설이나 근린생활시설의 분양성공여부가 초미의 관심사항이기도 하다.
- 현재 이곳의 평당시세는 10평대가 2200만원, 20평대가 1800만원, 30평대가 1500만원을 형성하고 있다. 인근에 위치한 전농7구역 재개발지역의 시세보다 다소 높게 형성되어 있으나 이것은 용적율 혜택으로 인한 추가부담금의 비교우위에서 형성된 가격으로 보임.
- 앞으로 청량리민자역사가 완공되고 전농구역으로 민자역사 도로가 연결되면 추가 상승여력이 충분히 있을 것으로 보임.
▶ 청량리구역
- 청량리구역은 전농동 588번지 일대로 청량리역에 위치하고 있으며, 588 집창촌 및 롯데백화점과 민자역사가 바로 옆에 접해 있는 곳임
- 이곳은 롯데에서 기존 백화점과 지상주차장 자리에 호텔과 주상복합 건물을 계획하고 있고, 성바오로병원은 그곳에 무상으로 신축하여 제공하고 나머지는 조합원들이 주상복합으로 개발하게 되는데 관주도의 신탁개발로 구청에서 추진하고 있음
- 이에 조합에서는 신탁개발을 서울시청과 구청에 강력히 반대하여 다시 조합측의 안을 가지고 협의하기로 되어 있음
- 만약 조합측의 안으로 개발이 진행된다면 그야말로 이곳은 투자상품에서 로또가 될 것으로 판단되며, 아울러 조합측의 안이 100% 받아들이지 않더라도 지금의 시세는 상당히 저평가 되었다고 볼 수 있음.
- 청량리구역은 민자역사와 함께 연계되어 개발되기 때문에 앞으로 부동산 투자의 폭발력이 대단할 것으로 보인다. 그 이유는 청량리구역 옆으로 민자역사가 대지면적 59,327㎡, 건축연면적 172,646㎡, 지하4층~지상9층 규모로 판매 및 영업시설, 문화 및 집회시설로 건립중에 있으며, 또한 기존 롯데백화점과 주차장 자리에 롯데호텔과 주상복합이 세워지고, 청량리구역이 주상복합 5개동 60층의 39평~68평규모로 약1500세대가 건립되면 아마 서울강북에서 용산업무지역 다음으로 청량리역이 랜드마크자리로 구축될 것으로 보임.
- 청량리민자역사는 현재 공사가 한창 진행중에 있으며, 롯데백화점 뒤편도로는 답십리길~롯데백화점간 226m 도로확장공사는 현재 구청과 토지소유자간에 보상협상이 진행중인데, 도로수용으로 인한 보상가가 평당 3000만원이 평가되어 있으며, 건물보상가도 평당150만원정도에도 평가되어 있음.
- 현재 이곳의 평당시세는 10평대가 3400만원, 20평대가 2700만원, 30평대가 2500만원을 형성하고 있다. 시세만 보아도 도로수용으로 인한 보상가액 보다도 더 저렴하게 형성되어 있으므로 아직까지는 이곳이 상당히 저평가 되었다고 볼 수 있는데, 아마 3~4년 중기투자로 생각하고 지금시점에 투자하면 사업진척에 따라 대략 투자수익율이 2배정도 나올곳으로 보이며, 아울러 지금은 다주택자 양도세 중과세 제도 관계로 인해 상업지역 투자가 그 대안으로 떠오르고 있는 지금 시점에서 청량리구역 투자가 매력적인 투자상품인것만은 틀림없음.
- 청량리구역의 개발이 완료될 시점이면, 이 지역은 민자역사와 전농답십리 뉴타운지역의 재개발이 완료되어 있으므로, 뉴타운과 상호 연계된 시너지 효과로 인해 서울 동북권 생활. 교류. 문화거점으로 발돋움하는 등 서울강북의 랜드마크로 자리매김할 것이 틀림없으므로 시세의 상승력이 상대적으로 어느 곳보다도 높다 할 것임.
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 청량리균형발전촉진지구 심층분석 |
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 2007년 아현,북아현 뉴타운의 전환점 |
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