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파주 공장ㆍ물류용지 '귀하신 몸' |
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| 2007-08-03 조회 2,968 | |||||||||||||||||||||||||
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신도시 개발에 따라 지급되는 토지 보상금 액수가 가히 천문학적이다. 내후년까지의 보상금액이 100조원을 넘을 것이란 사설기관의 분석도 있다.
예전 같으면 막대한 보상금 지급으로 부동산 시장이 들썩였을 터이이다. 하지만 쥐죽은 듯 조용하기만 하다. 부동산시장의 규제가 워낙 심해서다.
대신 토지 보상금으로 풀린 유동성 자금이 증시로 흘러 들어 코스피 지수가 2000을 넘나 들며 연일 시소게임을 하고 있다. 일각에선 3000포인트도 쉽게 돌파할것이라고 지레 야단이다. 2년전 토지시장과 흡사하다. 오를땐 끝이 없는 줄로 착각들 한다.
요즘 주택시장에선 전세입자가 월세로 바꾸는 경우가 허다하다. 또 월세를 선호하던 임대인이 갑자기 전세로 돌린다. 모두가 목돈으로 주식을 사려하기 때문이다.
8.31조치 이후 토지시장도 말이 아니다. 부재지주 양도세 중과(66%)를 감당하고 팔 사람도 흔치 않지만 땅을 사겠다고 나서는 사람도 없다. 세금을 빼면 남는게 없다고 보기 때문이다.
농민의 경우 8년 재촌자경의 경우 100%감면이였던 것이 이제는 5년 내에 양도세1억에 대해서만 감면해 주니 FTA로 가뜩이나 힘든 판에 더욱 어렵게 됐다.
파주는 현재 대부분 지역이 토지거래허가 구역으로 묶여 실수요자만이 토지를 매입할 수가 있다. 현재 파주에서 땅을 사려는 사람은 파주신도시 제2차 예정지에 편입돼 철거 시한에 쫓기는 공장용지 수요자들이다.
이들은 대체 공장부지를 찾아 주변지역을 훑고 있지만 수도권정비계획법과 연접개발 제한으로 상황은 여의치 않다. 이미 공장허가를 받은 땅은 가격이 만만치 않아 매수할 엄두조차 못 낸다.
가장 큰 걸림돌은 연접개발제한이다. 산지관리법 시행규칙 제18조에는 임야의 경우 기개발지 경계로부터 직선거리 500m까지는 신규 허가신청지를 포함한 합산면적이 3만㎡를 초과하면 모든 개발허가를 금지하도록 돼 있다.
다시말해 20만㎡이내 개발을 3만㎡이상 개발을 제한하는 것으로 전형적인 탁상행정의 표본이라 실무자들은 말한다.
난개발을 막기 위한 수단으로 이제도를 도입하였으나 오히려 전국토를 어릴적 머리에 부스럼 나듯 이곳 저곳이 흉물스럽게 개발 되고 있다.
연접대상에 들어가면 아무리 좋은 길변의 땅도 집 한채 지을 수 없는 무용지물의 토지가 된다. 이로 인해 파주지역엔 현재 개발할 만한 땅이 거의 남아 있지 않은 상태다. 3만㎡ 이상의 땅을 개발하려면 지구단위계획을 수립하여 공단을 조성할 수 있으나 워낙 규제가 많아 중소기업들은 엄두를 못내는 실정이다.
이에 파주시에선 파주 운정 신도시 확장(212만)에 따른 이주대책으로 지방산업단지를 추진하고자 도시기본계획 일부 변경 수립, 향후 용도지역 변경에 따른 개발행위 기준이 크게 달라질 것으로 예상되어 개발행위를 제한하는 공고를 하였다.
파주 도시기본계획에 반영된 주요 공업단지 개발지역을 정리해 본다.
①교하읍 신촌산업단지-교하읍 신촌리 일대에 지방 산업단지가 지구지정 될 것으로 보인다. 신청면적이 18만 9천 100㎡(5만7천) 규모로 출판단지 인근에 있어 출판 인쇄 관련된 40여 업체들이 입점할 것으로 예상된다. 올 말 부지조성 공사에 착수 2009년 말 준공될 것이다.
②탄현면 축현산업단지-탄현면 축현리 일대에 50여 기업들을 수용하기 위해 29만7천 50㎡(9만)규모의 산업단지도 사전환경성 검토를 걸쳐 지구지정 승인을 신청할 계획이다.
③법원읍 대능리-법원읍 대능리 일원에 0.72㎢(21만7천) 규모의 지방산업단지를 조성해 운정1지구 수용으로 인한 200여 공장을 이주시킬 계획을 갖고 있다. 이로서 다소나마 공장부지공급에 숨통이 트일것 같다.
8.31 조치의 일환인 양도세 중과로 인해 공급물량이 급격히 줄어 들었고 또한 양도자의 세금을 토지 가격에 포함시켜 매수자에게 전가시키는 형태로 이어져 결국 부동산가격을 올리는 격이 됐다.
이는 투기 세력을 잡으려다 실수요자의 비용증가로 나타나는 부작용으로 나타나고 있다. 수용지구내의 중소기업인 실수요자만 골탕 먹고 있는 것이다.
파주땅은 차별화된 곳
이제 부동산도 차별화된다. 이제껏 강남과 그 주변의 언저리에서 돌던 공은 서서히 경기 서북부로 넘어 오고 있다. 경의선으로 북한을 지나 중국(TCR)으로 몽골(TDR)로 그리고 러시아(TSR)를 경유하여 유럽으로 기차는 달릴 것이다.
2달 걸려 운송되는 유럽행 화물선은 2주일이면 도착하는 기차을 이용하게 되고 이는 파주에 어마어마한 물류기지창이 생기게 됨을 예고한다. 지금도 봉서리에 12만형과 민통선내의 도라산 역 근처엔 커다란 물류기창이 만들어지고 있다.
어느날 갑자기 55년간 막혀 있던 휴전선이 터지면 물결이 북으로 쏟아져 들어 갈 때 파주는 대 혼란을 맞이하게 된다. 하늘에선 돈벼락이 치고 밑(토지)에선 돈방석으로 변하지 않는다고 누가 말할 수 있을까?
며칠 전 한 촌부가 땅을 사러와 필자에게 이런 이야기를 했다. 37년 전 7천5백원에 산 집이 지금1억 5천만원 보상 받았다고. 무려 2만 배 오른 것이다. 인플레이를 감안하더라도 결코 이런 수익은 수도권의 토지에서나 가능하지 않을까.
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