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마포공덕동 제2차 재건축 예정지 탐방 |
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| 2007-08-10 조회 4,670 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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이번장에는 작년에 몇 번 언급 했던 공덕동 15-117 번지일대 지역에 대해 몇자 적어보겠습니다.
원래 이 지역은 공덕 2차 래미안 준공당시(2002년) 같이 개발될 지역 이었으나 일부 분들 과격반대와 그때 당시 재개발 법체계의 미비로 끝내 공덕2차 래미안 개발과 멀어졌습니다.
지역의 제2차 재건축 기본계획예정등 개발의 진행은 작년부터 갑자기 나온 것이 아니고 몇 년 전부터 진행 되어오던 것 입니다.
2004년 - 개발의 의지 표출
2006년 - 제2차 재건축 기본계획 신청 / 현황조사
2007년 - 제2차 재건축 예정지 건축행위 허가 제한
아현4구역의 시공사 선정시(아현동 시공사 선정의 끝장까지 갔던 시공사 전쟁)부터 이런저런 이야기가있었습니다. 어느 정도선 까지 인지는 모르겠으나 풍림에서 개발의 의지를 밝힌 적도 있었습니다.
2007년에 나온 지역개발의 틀 이전에 이야기가 있던 지역모양은 개발토지 특성과 도로등 기반시설 정비등에 애매한 문제가 많았습니다만 이러한 문제점을 고쳐서 나온 것이 이번 예정계획이어서 주변일대의 기대가 되는 것이 사실입니다.
아현동 염리 3(나)지구 - 약 12,500 평
2007년 공덕동 15-117 재건축 예정 지역 - 약 13,100평
이 일대 본격적이 개발의지의 시작은 2005년 말경에 시작되었고 지역주민들 자체의 협조도 상당히 좋았습니다. 이런한 협조한 지역개발의 필요성 때문에 2006년 1차 단독주택 재건축 기본계획에 신청하였으나 기본계획에서 탈락하여 오랬동안 개발을 꿈꾸던
주민들은 상당히 아쉬워 하였습니다.
지금의 계획말고 원래있던지역의 협소와 애매한 문제가 있었던 것이지 몇 번 이야기 드렸습니다만 지역적으로 개발의 필요성은 피부로 느껴지는 지역중 하나입니다.
1차 단독주택 재건축 기본계획상의 문제로 조정시기를 거치는 과정에서 일종의 정보로
근래 1달여 사이로 많은 중개업소가 지역진입을 하더군요.
물론 위치가 좋아 어느 정도의 진입을 할수 있으나 제가 느끼기에는 상당히 무리수가 있는 입점 이었습니다.
이런 와중에 몇몇 신축이 눈에 띄면서 지역 시장의 변화가 시작되고 있습니다.
과거의 이야기는 이쯤하고 이지역의 메리트에 대해 이야기해 보겠습니다.
신문과 까페를 보셔서 아시겠지만 2차 단독주택 재건축 기본계획이 원래는 2007년 하반기에 예정이 되었으나 주택가격에 부정적인 영향을 우려하여 2008년 이후로 조정한다는 정보가 있었고 이 부분은 익히 아실 것 입니다.
여기서 그냥 그런가보다 생각하고 넘어갈수도 있는 부분입니다만 조금만 생각을 돌려 본다면 재개발,재건축등 도시 및 주거환경 정비법의 기본계획은 5년 마다 한번씩
신 계획을 내놓습니다. 이것은 법으로 정해져 있는 사항이니까요.
이런점을 생각해본다면 적어도 2010년에 새로운 재건축에 대한 테마,계획을 세워 2011년에는 발표해야 합니다.
현재 2006년 3월에 나온 1차 단독주택 재건축 기본계획의 미비점과 지역특성에 맞는 계획의 수정을 하자는 것이 2차 단독주택 재건축 기본계획인데 2008년 이후로 계획을 넘기겠다는 것과 위 그래프를 생각해본다면 2009년에는 2차 단독주택 재건축 기본계획을 발표 하겠다는 입장일수 밖에없습니다.
과거의 숙제와 미래의 계획이 엮여서 복잡한 행정사태를 만들지는 않을 것 이란게 제 소견이며 일반적인 상식입니다.
지금이 2007년 하구도 7월입니다. 2009년 이라고 해봐야 1년 6개월도 안남은 상태에서 아직까지 예정구역을 건축허가 제한까지 붙인 개발 예정지역은 상당히 적습니다.
마포에서 그것도 주변지역이 난리인 지역!!! 이런 지역을 1년6개월 정도 투자한다고 하면 절대 나쁜일은 아니라고 생각합니다.
현 개발의 진행상의 메리트를 비교하자면 위와 같고 이제 지역적인 위치에 대한
소견을 적어보겠습니다.
확실히 위치가 아현4구역이나 서부지검뒤쪽의 17구역보다는 빠지는 지역임에는 확실합니다.
그러나 이것은 어디까지나 지도상위치이지 실지로 현장을 방문하신다면 이야기는 달라집니다.
부동산의 기본은 뭐니뭐니 해도 현장입니다. 가끔가다가 너무 지도에만 연연해 하시는 분들이 계시는데 이것은 지역에 대한 편견만 생길수 있습니다.
아시다시피 아현동과 공덕동 일대에서 평지 찾기가 쉬운 것은 아닙니다. 이 일대 지역이 원체 구불구불 하잖습니까. 이렇기에 서부지검뒤쪽의 17구역이 더욱 주목을 받은 요인 중 하나였고 지역 부동산 시장이 급격히 성장 할수 있었습니다.
지역일대가 전부 평지라 이야기할 수는 없지만 70%정도는 평지입니다. 5호선 애오역과의 실제거리는 진짜 뛰면 3분 넉넉히 5~6분정도 이고 지역의 노후도와 비교하여
도로와의 접도율 상태는 완벽한 상태를 자랑합니다.
차후 지역미래에 대한 상황을 예상해본다면 이 지역은 어디에 묻어가느냐가 가장 큰 관건일 것입니다. 현 공덕 2차 삼성 래미안에 묻어가느냐 아니면 서부지검뒤쪽의 17구역의 조합설립 인가후의 시공사에 묻어가느냐가 가장 큰 관건일 것 입니다.
개인적으로 과거에 비해 서부지검뒤쪽의 17구역이 과도한 신축으로 사업성이 좀 떨어지기는 했으나 여전히 입지와 사업성등에서는 1등급을 확실히 유지하고 있고 원주민과 새로운 조합원의 교체로 의외의 빠른 사업속도를 보이고 있습니다. 하기사 이지역도 주민들의 개발의지가 강한 편이었습니다.
(17구역 : 2006년 3월 기본계획 -> 2007년 7월 현재 구역지정에 대해 공람중)
서부지검뒤쪽의 17구역의 조합설립인가 이후 시공사 선정등의 사업 가시화가 있을것이
며 그에 따라 공덕동 15-117 번지일대의 미래 설계도 현실적으로 가능하리라 봅니다.
현 공덕2차 삼성래미안에 같이 묻어 가도 큰 지장은 없으나 새로운 시장에 같이 가는 것이 지역적으로 더 큰 이익이 되리라 생각합니다. 용의 꼬리이야 뱀의 머리냐 문제지요.
아주 나쁘게 본다면 지역 부동산 시장의 독립시장이 되지 못한다는 것이 단점이겠으나 선택의 폭이 커서 지역개발 사업의 안전성 면에서는 더 낫다고 볼수도 있습니다.
그리고 이 시장의 주목을 받을 시기인 2009년이 여러 전문가가 예상하는 부동산 수급의 문제가 다시 제기되는 시기이기에 더욱 매력적입니다.
매일 생각하는 것 이지만 청약가점제 문제는 넘어가더라도 분양가상한제가 과연 실 시장에서 얼마만큼이나 효과를 거둘지는 의문입니다. 이미 싱가폴이나 일본의 경우를
보더라도 정부가 예상하는 시장 형태로는 돌아가지 않고 있으니까요. 일본의 베이비붐 세대의
퇴직으로 사회의 고령화로 도시에서 벗어날 것이다 라고 예상했으나 실지로 예상과는 달리 도시에서 벗어나지 않고 다른 시장을 형성하였지요. 끝내 도시의 기반 시설을 선택한 것이라 할수 있습니다.
싱가폴 역시 소득상승에 의한 공공주택에서 자신의 입맛에 맞는 민간주택으로 이동이 큽니다.
일부가 이야기하는 우리나라의 2012년에 한국의 베이비붐 세대들의 퇴직과 함께 부동산 시장의 급격한 변화가 있을것이라 예상하지만 개인적으로는 다른 시장으로의 형성이지 변화는 크지 않으리라 봅니다.
이러한 상황과 약간의 미래예시등을 생각해본다면 현재의 지역상황은 투자자에게
매우 매력적인 상태입니다.
현재 간혹 일부 분들이 상식선을 넘어서는 가격을제시하는 듯 문제가 수면위로 조금씩 나오고 있기는 합니다만 구석구석 조사해본결과 메리트 있는 상품도 아직은 존재하고 있으니 공덕동 15-117 번지일대에 관심을 가져 보시는 것을 추천합니다.
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