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분양가 2천시대 마포에서 할 일을찾자 |
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| 2007-11-16 조회 3,420 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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안녕하세요.
가을이 없나 싶었던 추위는 사라지고 정상적인 가을인 2007년 11월입니다.
부동산 세금만 100조를 거두고도 티나 안나는 듯합니다.
반값아파트라는 말은 써본적이 없다는둥 정치권에 떠밀렸느니 하는 이벤트 내용을 보면 꼭 고스톱판을 보는 느낌입니다.
고스톱처럼 3명[ 서민 , 정부 , 기업 ]이 고스톱을 쳤는데 분명 누구는 돈을 잃었는데돈을 딴 사람이 없다고 하는 상황이 생각 자꾸만 생각나네요.
왜 있잖습니까! 이런상황
“그래 얼마 땄어 -> 뭘 따 그냥 본전이여”본전인거야 문제가 안되는데 문제는 돈을 잃은 사람이 있다는거.. 돈 잃은 사람은 존재하는 돈을 딴 사람이 없는 고차원적 아이러니한 사태
그럼 도대체 돈은 더 어디에 갔을까요??? 뭐니 뭐니 해도 젤 열 받는 사람이야 돈 잃은 사람이지요.잃은 돈이 얼마인데 본전이라니 참~.. 만년 동네북인 듯한 서민들하고 똑같다는 기분입니다.
현재 시기에 분양가 평당 1,500은 우습고 평당 3,000 ~ 2,000 시대가 온 사태를 두고 볼때 분명 이상한 상황이지만 문제는 일부 지역에서는 이 가격에도 분양이 되고 시장 자체가 흘러가니 자꾸만 서민들 불안하게 만들고 있습니다.
이런 사태속에서 생각해볼수있는 것이 재개발, 재건축인데 과연 지금 당장 이시점에서 본다면 재개발,재건축이 정답일까?하는 의구심이 문득 들더군요. 나쁘다는 것이 아닙니다.
그러나 2007년 10월 이 시점에 본다면 이런 생각이 듭니다.
저와 모든사람들이 그렇겠지만 맘에 드는 개발 후보지들의 매가는 서울외곽 왠만한 아파트 가격을 뛰어넘습니다.
요새 용산은 평당 1억원 이라는 소리까지 ...
정부에서 말하는 주택가격에서 자신만 소외된다는 박탈감도 있겠지만 서민이 집 마련을 하기가 힘들어 진다는 것이 더 문제인 듯 합니다.
지금 당장 눈에 들어오는 지역은 가격이 너무 높고 그냥 세월을 흘러가게 할 수는 없고 이런다는게 더 큰 문제일 것 입니다.
2580에서 30~40대 인터뷰 내용은 암울 그자체 더군요. 그렇다고 지금 장기적으로 대체를 하시겠다는 것은 좀 무리수라고 생각합니다.
그 이유는 2006년 당시 주택가격의 폭등으로 여러 대책이 나왔고 2007년 초반 역시 그러했습니다. 그래서 많은 주택가수요자들이 정부의 선심성 말을 믿고 전세로 전환(차후 기회)을 하였고 이런 상황속에서 전세값 또한 난리였습니다.
현 서울 주요 지점의 24~32평 아파트 전세자들은 시기와 조건만 된다면 이 전투적인 시장에 참가할수 있는 사람들입니다. 기회를 기다리는 가수요지요.
그런 사람들을 2006년에 전세로 일단락 문제 봉합을 하고 문제를 해결하여야 하는데
여러 가지 문제가 더 발생하였고 공급량 또한 줄고 있습니다.
분양가 상한제등 등으로 역 시장정책으로 줄고 있는 것은 사실입니다.
그런다면 2006년의 전세 만기시점이 2008년 이런 가수요들이 전에 만기시 생각해 보는 것은 크게 두가지입니다. 드디어 때가 왔으니 시장에 진입한다 또는 그냥 전세 연장을 한다.
역 시장정책으로 시장의 공급이 줄어들것과 줄어든것은 것은 사실이고 이런 사건으로 어느 누가 정책을 이끈다 하더라도 한번의 부작용은 있을것입니다. 그 시기로써 가장 유력한 것이 2008년 말쯤 이지 않나 싶습니다.
그럼 그때 가서 정부가 할말이라고는 단순 경제 지표나 학자들의 예상근거로 제시하면서 2012년 까지만 기다리면 연령의 노후화로 주택 가격이 확 줄것이니 지금 주택을 사면 바보다 라고
또 이야기 한다면 과연 몇 % 나 그말에 신임을 줄지는 의문입니다.
이러 개인적인 전제속에서 생각해 본다면 지금의 이 상황속에서 고분양가가 문제네 라고 하여 일단 문제를 덮어 둘것이 아니고 자신에게 만족스럽지 않더라도 한번 갈아 타기용 이라도 자산의 운용 방법을 선택 하는 것이 맞을듯합니다.
서두가 좀 길었습니다. ^ ^
1. 신수 경남 그렇게 암울할까?
일단 제가 있는 현지부터 이야기 한다면
개인적으로 2년전에 지어진 신수 경남에 관심을 조금이라도 주시는 것이 좋을듯합니다.
현재 신수경남은 대중적으로 크게 인기가 없습니다. 단지크기 , 경남의 인지도등으로 그리 큰 인기는 없는 편입니다. 단지의 입지도 문제라고 이야기 하시는 분들도 계시나 그것은 단지 크기 때문에 같이 싸잡아 들어가는 문제이지 그것은 절대 아니라고 생각합니다.
위치는 좋으나 단지크기가 적어서 그렇지요.
그러나 앞서 이야기드린 상태로 차후 시장의 형성 되었을시에는 가격적인 메리트등
충분히 가능하리라 봅니다. 단 큰폭의 상승은 기대하기 어렵습니다.
광흥창역으로의 새롭고 꾸준한 입주 물량 , 경전철 서부선의 중심 , 상암동과 공덕동의 대체수요 , 신촌 개발등 여러가지 비추어 볼시 가격하락의 예상은 힘들 듯 합니다.
현 입주민들이야 큰 가격은 생각하시는 분들도 계십니다만 현재 타이밍적으로 급매가 조금 나오는 타이밍이니 한번은 눈여겨 보시는 것이 좋을듯합니다.
2. 마포 현대 홈타운 = 공덕의 미운오리 ?
아현3 , 공덕5에 묻혀 뭐하는지도 모르는 분들이 많으신 마포 현대 리모델링 개발입니다.
2005년 리모델링 이야기가 잠시 나왔을 당시 주목을 받았으나 바로 염리나에게 관심을 빼앗기고 이 이후 관심을 줄려고만 하면 아현3 , 공덕5등이 조합설립인가등으로 사람들의 이쁨을 받기못한 공덕동의 막내입니다.
여러 투자자들의 입장에서 본다면 단점 투성이일수도 있습니다. 위치 , 단지크기 , 리모델링에 따른 아파트 구조적인 미약함 , 마포에서의 현대하는 비주류 브랜드등을 단점으로 드십니다.
개인적으로 이 의견에 일부는 동의 합니다.
그러나 이러한 단점에도 불구하고 저는 개인적으로 꾸준한 관심이 가는 이유는
가격과 차후 사업적 메리트입니다.
아시다시피 현재 아현3 , 공덕5 같은 경우 32평의 진입을 위해서는 최소비용이 융자 포함하여 거의 3억원 수준입니다. 지역적 위치에서 좋다는 것은 알겠으나 서민들의 접근하기란 많이 힘들어 졌습니다.
그러나 현대의 리모델링은 현 24->32 / 32->42 으로 변하는 과정에서 24평의 아파트 가격은 3억 중반입니다. 여기서 전세와 융자를 선택한다면 초기 투자금은 2억원선 위아래 일것입니다.
동호수 배정 역시 정해져 있는 상황이므로 위험부담 또한 덜한 편입니다.
위험부담과 추가 부담금까지 생각하여도 현 주변 개발지 보다 훨씬 나을 듯 합니다.
가격이 주변 타지역과 같다면 당연히 문제가 되지만 차후등 가격적인면에서 어느정도 각오만 하고 진입한다면 전혀 나쁠것이 없다고 봅니다. 위치,리모델링 이라는 약점 있습니다.
그러나 그렇다고 공덕동에 있는 아파트가 타지역 아파트 취급을 받지는 않습니다.
다만 소비자가 입장에 볼시 선택의 차이일뿐 리모델링 완성시 그에따른 시장에 형성될 것은 뻔히 보이는 과정에서 자연스레 주변상황 연결되면 그뿐입니다.
그러나 소비자나 여러사람들의 과도한 눈 높이에 맞출려고 하다보니 현실과 장래를 맞추어 생각지를 않으시는 것입니다. 눈의 높이를 낮추라는 것이 아니고 여러 시장이 형태의 인식이 중요하다고 생각합니다.
이런면에서 본다면 마포 현대 리모델링은 충분한 가치가있으며 차후 완공 시점쯤해서는 공덕동 일대 시장은 땅1평도 아쉬울 수밖에 없는 시장시기입니다.
현재의 분양가는 분명 스트레스 입니다. 그러나 스트레스를 받기에 앞서 지역 미래대비 분양가에 비해 얼마만큼이나 저평가 되어 있는가 하는 부분이 이난제를 풀어가는 묘책이 아닐까 합니다.
분양가 + 프리미엄 이런 고민보다는 ?(미래) + 프리미엄이 훨씬 회원님들에게
이득이 되리라것은 누구나 느낄 수 있는 부분이리라 생각합니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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