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청량리촉진지구 전농구역을 분석하다... |
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| 2008-01-08 조회 9,190 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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청량리촉진지구 전농구역을 분석하다...
청량리균형발전촉진지구의 전략사업지인 전농도시환경정비구역을 살펴보겠습니다.
▣ 전농도시환경정비구역은 청량리균형발전촉진지구의 개발활성화를 위해 전략적 업무기능과 직주근접의 원칙에 따라 도심형 주거기능을 도입한 지역으로 전농답십리 뉴타운과 촉진지구를 연계하는 주축위에 위치해 향후 이 지역이 개발될 경우 주변 지역에 미칠 개발파급 효과가 클 것으로 보이며, 또한 인근 촉진지구내 용두구역과 청량리구역도 개발 탄력을 받아 본격적으로 청량리균형발전촉진지구의 개발이 추진될 것으로 예상됩니다.
▣ 이곳 전농구역은 균형발전촉진지구의 전략사업지로 지정되어 구청하여 가장 중점적으로 개발을 추진하는 곳인데도 불구하고 그동안 주민들간의 반목으로 개발이 상당기간 답보상태에 있다가 드디어 2007년 6월 22일 조합설립인가를 득했습니다.
그리고 얼마 있다가 시공사 선정까지 신속하게 진행하여 대우건설. 동부건설의 컨서시엄이 현대건설. 벽산건설의 컨소시엄을 누르고 이곳에 시공사로 선정되는 절차까지 마무리 되었으며, 이후의 절차도 신속히 진행할 예정으로 교통영향평가와 건축계획심의 등을 거쳐 2008년도 상반기에 사업시행인가를 신청할 계획으로 되어 있습니다.
▣ 현재 전농구역의 가장 큰 이슈는 이제 주민동의율이 아니라 주거비율이라고 보고 있습니다. 아직 완전한 상업지역이 아니라 사업시행인가를 받으면 상업지역이 되는 조건부 상업지역으로 주거비율이 42%정도에 불과합니다. 그렇지만 추진위의 노력으로 800%라는 높은 용적률을 받아 사업성이 크게 개선됐다고 보여지며, 이곳의 문학규 조합장도 “서울시 및 동대문구청과 계속적인 협의를 거쳤지만 상업지역에서는 주용도를 주거로 바꾸는 것이 사실상 불가능하다”며 “관건은 업무시설 중 사업성이 있는 오피스텔을 늘리는 것”이라고 설명하고 “44% 정도인 업무시설 중 60%를 차지하는 오피스와 전체의 13% 정도를 차지하는 상가 일부를 바닥난방이 가능한 오피스텔로 변경해 사업성을 최대한 높이겠다”고 밝혔듯이 현재 가장 중요한 이슈가 주거비율로 보이는데 조합의 노력으로 얼마만큼 더 많은 주거비율과 주거용 오피스텔을 확보하는지 관심있게 지켜 볼 필요가 있을 것으로 보여 집니다.
▣ 전농구역 개발기본계획(안)
- 2006년 6월 8일 전농구역 토지이용계획 및 건축시설계획 확정 고시(면적: 8천378평)
- 전농구역은 균형발전촉진지구내에 전략적 사업지역으로 청량리균촉지구의 개발활성화를 위해 전략적 업무기능과 직주근접의 원칙에 따라 도심형 주거지능을 도입한 구역임
- 전농구역은 1지구~3지구로 구분되고, 1지구는 업무, 판매, 주거, 문화시설로, 2지구는 의료 시설로, 3지구는 공공청사로 개발됨
- 건축시설계획은 지상37층 규모의 업무. 판매. 주거. 문화. 복합 등 복합시설로 1지구는 용 적율 789%이고, 층수는 지하6층 지상37층이하 이며, 2지구는 용적율이 326%이고, 층수는 지하2층 지상7층 이하로 적용되고, 3지구는 공공청사로 현재의 동사무소가 존치하게 됨
- 전용면적 40㎡이상의 임대주택를 전체 세대수의 17퍼센트인 약42세대를 건설하여야 함.
- 주거비율은 건축연면적의 41.45%이하로 건설하여야 하며, 업무시설중 오피스텔 연면적 비 율은 40%이하이다.
▣ 전농구역 개발사업 참여계획서(대우건설.동부건설)
-대지면적: 5,501.08평 -총연면적: 65,730.34평
-용 적 율: 797.69% -건축면적: 2,650.77평
-건 폐 율: 48.49%
-면적비율:
오피스 32.8% 오피스텔 18.2%
판매시설 5.2% 문화시설 2.4%
주거시설 41.4%
-규 모:
주거시설 지하5층~지상37층 2개동
업무시설 지하5층~지상34층 1개동
오피스텔 지하5층~지상34층 1개동
-아파트 세대별 면적
56평형 34세대 48평형 136세대
42평형 102세대 38평형 136세대 임대18평형 44세대
합계 452세대
-오피스텔 세대별 면적
19평형 199세대 16평형 199세대
합계 398세대
-공사비 평당 4,450,000원
-기본이주비 세대당 평균 2억원
-이주기간 8개월. 철거기간 2개월
-공사기간 34개월
-세대내부 설치 품목:
42인치 LCD TV 무상제공 최고급 월풀욕조
전동빨래 건조대 홈네트워크 시스템
빌트인 광파오븐 빌트인 음식물건조기
주방내 악취제거 및 음식물 탈수기 설치 청정수를 공급해 드리는 개별정수
천정매립형 시스템 에어컨 중앙집진식 청소시스템
거실발코니 확장공사 빌트인 콤비냉장고
빌트인 식기세척기 김치냉장고
주방TV폰 빌트인 가스쿡탑
전실 온돌마루 설치
홈네트워크와 연계, 세대내 엘리베이터 호출시스템 적용
부부욕실내 무선리모콘식 전자비데 무상제공 등
▣ 전농구역 종합의견서
- 전농구역은 전농동 494번지 일대로 청량리역 바로 뒤편에 위치하고 있으며, 신성아파트가 바로 옆에 접해 있는 곳임.
- 전략사업구역인 전농구역은 이제 사업추진속도가 매우 빠르다는 것이 장점이고, 또한 이곳을 시발점으로 해서 인근 촉진지구내 용두구역과 청량리구역도 개발의 탄력을 받아 본격적으로 개발이 추진될 것으로 보이며, 이로 인해서 인접구역과 상호 상승효과가 발생되어 이곳의 부동산 가격도 개발의 진척에 따라 꾸준히 상승될 것으로 보임.
- 인근 지역의 개발현황을 살펴보면, 가장먼저 우리나라에서 용산민자역사 다음으로 규모가 큰 청량리민자역사가 2010년 완공을 목표로 현재 공사가 진행중이며, 촉진지구 청량리구역과 용두구역도 추진위원회를 구성하여 진행중이며, 전농7구역 재개발지역은 약2500세대 대규모 단지로 2008년도 상반기부터 이주가 진행될 예정이며, 답십리16구역도 약2500세대로 2008년도 하반기부터 이주가 진행될 것 같으며, 기타 전농8구역. 전농9구역. 전농10구역. 전농11구역. 전농12구역 등도 순차적으로 재개발이 진행되고 있어 향후 전농동 일대는 대규모 아파트촌으로 변모될 것으로 보이므로 이곳의 미래의 투자가치는 상당히 높다 할 것임.
- 이곳의 용적율이 797%로 상당히 높고, 또한 아파트 분양세대수가 408세대로 조합원 세대수 233세대를 빼면 일반분양이 175세대가 나오며, 오피스텔 398세대도 전량 일반분양분이 나오므로 수익성 높고 조합원 부담금이 적다는 것이 가장 큰 장점으로 보임.
- 또한 아무리 적은 지분이라도 전농구역에서는 최소 38평형을 배정받을 수 있으므로 소액투자처로는 이곳만큼 대형 평형을 배정받을 수 있는 곳이 없다 할 것이므로 소액투자 대상지역으로는 상당히 메리트가 있는 곳이라 할 수 있음.
- 끝으로 이곳의 평당시세는 10평대가 2600만원, 20평대가 2100만원, 30평대가 1800만원을 형성하고 있는데 앞으로 개발진척에 따라 평당시세도 계속 상승할 것으로 보이며, 특히 민자역사가 완공되면서 이곳으로 도로가 개통되면 또 한 번의 시세상승이 예상됨으로 이곳의 투자가치는 현재 충분히 있는 것으로 보여짐.
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