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용산 닮은꼴 청량리 |
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| 2008-07-18 조회 3,863 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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2020 서울도시기본계획상 서울의 공간구조는 1도심 5부도심 체계의 기본골격으로 수립되어 있으며, 1도심은 청계천 복원, 도심광장 등 도심부 특별관리의 제도화, 5부도심은 용산. 상암수색. 영등포. 영동. 청량리왕십리 등 대생활권으로 분류되어 있습니다.
그러면 여기서 5부도심의 포함되어 있는 용산생활권과 청량리생활권를 분류하여 두 지역에 대한 부도심의 개발방향과 상호 닮은점 등을 비교해 보도록 하겠습니다.
1. 핵심상권 용산 민자역사와 청량리 민자역사 가. 용산민자역사 현황(용산구 한강로 3가 40-1번지 일대)
- 대지면적: 126,931㎡ - 건축면적: 55,219㎡ - 건축연면적: 270,285㎡ - 건폐율: 43.5% - 용적율: 131.8% - 층수: 지하3층~지상9층 - 업종 및 면적 상업시설: 234,001㎡ 전자전문점: 88,585㎡ 식음시설: 32,251㎡ 편의시설: 7,216㎡ 영화관: 15,834㎡ 할인점: 30,846㎡ 전문점: 36,284㎡ - 시 공 사: 현대산업개발(주) - 용산역 경유노선: KTX (경부선.호남선), 경인선(인천방향), 경의선(도라산방향), 중앙선(덕소.원주방향) 지하철 1호선(인천.천안.동두천) 나. 청량리 민자역사 현황( 동대문구 전농동 588-1 일대)
- 대지면적: 59,327㎡ - 건축면적: 33,339㎡ - 건축연면적: 172,646㎡ - 건폐율: 56.21% - 용적율: 162.98% - 층수: 지하4층~지상9층 - 업종 및 면적 역무시설: 15,537㎡ 백 화 점: 69,091㎡ 할 인 점: 25,124㎡ 영 화 관: 9,256㎡ 식음/편의시설: 9,256㎡ 주 차 장: 4,628㎡ - 시 공 사: 한화건설.롯데건설 - 청량리역 경유노선: 경원선(의정부. 동두천방향), 경춘선(춘천방향), 중앙선(덕소. 원주방향) 지하철 1호선(인천. 천안. 동두천), 경전철(청량리~면목동~신내동) 시베리아 횡단철도 및 금강산 고속전철 시발역(중장기계획노선)
2. 용산역 및 청량리역 일대 상업지역 개발현황 가. 용산역 전면 개발현황 - 용산역 전면구역은 1구역, 2구역, 3구역으로 분류 되어 개발이 진행되며, 사업추진사항은 1구역은 구 역지정(06.01.19)까지, 2구역은 관리처분인가승인 (08.07.02)까지, 3구역은 관리처분인가신청(07.09.1 8)까지 각각 진행됨 - 2구역은 조합원 75명으로 구성되어 있으며, 대우건 설에서 시공하고, 아파트 40평형~90평형 130세대 와 업무.판매시설이 들어서며, 지하9층 ~ 지상38층 규모로 2개동이 건축될 예정임
전면2구역 조감도
- 3구역은 조합원 107명으로 구성되어 있으며, 삼성 건설에서 시공하고, 아파트 50평형~80평형 194세 대와 업무.판매시설이 들어서며, 지하9층 ~ 지상 40층 규모로 2개동이 건축예정임
전면3구역 조감도
- 용산역 전면구역은 공시지가 3.3㎡당 평균 4700만 원이며, 현재 거래되고 있는 부동산 시세는 대지지 분 33㎡가 3.3㎡당 2억원, 대지지분 66㎡가 3.3㎡ 당 13500만원, 대지지분 99㎡가 3.3㎡당 12500만 원등으로 형성되어 있음
나. 청량리역 주변 개발현황 - 현재는 일명 588이라는 집창촌으로 형성되어 있으나 몇 년 이내에 집창촌이 철거되 고, 주상복합 단지가 건축될 예정임 - 청량리역 주변은 2003년 11월 18일 청량리균형발전촉진지구로 서울시로부터 지정 되었고, 청량리촉진지구도 전농구역, 청량리구역, 용두구역 등 3개구역으로 분류되 어 개발이 각각 진행되고 있음 - 전농구역은 조합원 236명으로 구성되어 있 으며, 대우건설과 동부건설에서 시공하고, 아파트 38평형~56평형 408세대, 오피스텔 16평형~19평형 398세대와 업무.판매시설 이 들어서며, 용적율은 797%이고 지하6층 ~ 지상 37층 규모로 4개동이 건축될 예정 임(용도구분: 오피스 32.8%, 오피스텔 18.2%, 판매시설 5.2%, 문화시설 2.4%, 주거시 설 41.4%)
전농구역 조감도
- 청량리구역은 조합원 약300명으로 구성되 어 있으며, 아직까지 개발기본계획이 서울 시로부터 확정되지 않은 상태이나 아마 금 년 7월말일이면 확정될 것으로 예측되며, 또한 시공사는 롯데건설이 선정될 것으로 예상되고 있으며, 아울러 아파트 30평형~60평형 중대형과 호텔. 업무. 의료. 숙박. 판매. 쇼핑시설등이 들어서고, 용적율은 1000%에 지상50층 높이로 주상복합과 롯데 호텔 및 쇼핑센터 건축물 등이 들어설 예정임
청량리구역 조감도 - 용두구역은 현재 토지신탁이라는 시행사에서 신탁개발로 진행하는 사업방식과 조합원들의 동의서를 받고 조합재개발로 진행되는 사업 방식 중 어떤 형식으로 사업이 진행될지 아 직까지도 결정된 사항은 없으나 계속해서 조합원들의 동의서를 받고 있는 중이며, 용 두구역은 1지구~6지구로 구분되고 1지구~3 지구는 용적율 899%로 업무. 판매시설이, 4 지구~6지구는 용적율 549%로 판매. 업무. 주거시설이 들어설 예정임(지구별 건립계획 은 미정)
용두구역 조감도
- 청량리촉진지구내 “전농구역”은 공시지가 3.3㎡당 평균 11000만원이며, 현재 거래 되고 있는 부동산 시세는 대지지분 33㎡가 3.3㎡당 2600만원, 대지지분 66㎡가 3.3㎡당 2100만원, 대지지분 99㎡가 3.3㎡당 1800만원이며, “청량리구역”은 공시지 가 3.3㎡당 평균 2900만원이며, 현재 거래되고 있는 부동산 시세는 대지지분 33㎡ 가 3.3㎡당 4000만원, 대지지분 66㎡가 3.3㎡당 2900만원, 대지지분 99㎡가 3.3㎡ 당 2600만원이며, “용두구역”은 공시지가 3.3㎡당 평균 2000만원이며, 현재 거래되 고 있는 부동산 시세는 대지지분 33㎡가 3.3㎡당 3500만원, 대지지분 66㎡가 3.3 ㎡당 2700만원, 대지지분 99㎡가 3.3㎡당 2400만원으로 형성되어 있음. 3. 용산역 및 청량리역 일대 주거지역(뉴타운) 개발현황 가. 용산역 후면(청파·원효로 일대) 재정비촉진지구 추진현황 - 위치: 서계동 224번지, 청파동 1가 121번지, 원효로1가~4가 일대 - 면적: 517,057㎡ - 서울시에서 4차 뉴타운 추가지정은 부동산 시장이 안정되고 기 지정된 뉴타운사업이 가시화된 후에 추가지정 여부를 검토할 계획에 있어, 서울시 4차 뉴타운 추가지정 추 진계획과 연계하여 청파.원효로일대 재정비촉진지구가 지정될 것으로 보임 - 현재 용산구에서는 청파.원효로일대에 건축허가를 제한하고 재정비촉진지구 지정 신 청을 위한 타당성 검토용역을 추진중에 있으나, 추후 4차 뉴타운 추가지정시 확정될 것으로 예측됨 - 청파.원효로일대는 이미 투자자들이 건축허가를 제한하기 이전에 발 빠르게 움직여서 구옥들을 매입한 후 다세대 신축허가를 득하여 신종 지분쪼개기 물건들이 많은 지역 임 - 청파.원효로일대 재정비촉진지구는 아직까지 확정된 것이 아니므로 개발기본계획이 수립되어 있지 않아 자세한 정보는 없음 - 청파.원효로일대 재정비촉진지구의 부동산 거래시세는 대지지분 33㎡가 3.3㎡당 6000만원선, 대지지분 66㎡가 3.3㎡당 3500만원선, 대지지분 99㎡가 3.3㎡당 3000만원선에 형성되어 있음 나. 청량리역 후면(전농.답십리일대) 뉴타운지역 추진현황 - 위치: 전농동 1, 4동, 답십리동 1, 3, 5동 일대 - 면적: 904,000㎡ - 뉴타운 개발기본계획 확정승인(2005.01.15)
- 전농.답십리 뉴타운 지역은 전농7구역, 전농8구 역, 답십리16구역, 답십리18구역으로 구분되어 사업이 각각 진행되고 있으며, 사업추진 사항은 전농7구역은 관리처분계획인가가 승인되어 현재 이주가 진행되고 있고, 전농8구역은 재개발구역 지정에 대한 서울시 심의가 통과되어 조만간 구 정지정이 확정될 예정이며, 답십리16구역은 조 합원 관리처분총회가 통과되어 관리처분계획인 가 단계에 있으며, 답십리18구역은 재개발 구역 지정까지 진행됨 - 전농7구역은 건립규모가 2424세대로 삼성건설 에서 시공하며, 전농8구역은 건립규모가 1515세 대로 대림건설에서 시공하며, 답십리16구역은 건립규모가 2421세대로 삼성건설과 두산건설이 시공하며, 답십리18구역은 건립규모가 872세대 로 삼성건설에서 시공함 - 전농7구역의 재개발 시세는 조합원 분양가 111㎡가 36700만원에 P가14000~15000 선에 거래되고 있으며, 답십리16구역은 조합원 분양가 111㎡가 43800만원에 P가 6000~7000선에 거래되고 있고, 전농8구역과 답십리18구역은 대지지분 33㎡가 3.3 ㎡당 3500만원선, 대지지분 66㎡가 3.3㎡당 1600만원선, 대지지분 99㎡가 3.3㎡당 1400만원선에 거래되고 있음
5. 용산 닮은꼴 청량리에 대한 비교분석
- 용산과 청량리는 모두 철도역을 중심으로 해서 도심지 재개발사업이 진행되고 있으며, 또한 도심지 주변지역 재개발의 시발점도 역시 민자역사를 시작으로 개발사업이 진행되 고 있음(용산역사는 완공되었고, 청량리역사는 2010년 완공예정) - 과거에는 용산역과 청량리역이 상당히 상권이 발달된 지역이었으나, 이제는 세월이 흘 러 상권이 슬럼화단계에 접어든지 이미 오래되어 낙후된 지역의 대명사처럼 꼬리표가 따라다니고 있었고, 또한 지역주민들의 개발민원과 정부의 공약으로 이제는 개발사업이 서서히 가시화 되면서 다시 한 번 옛 상권의 영광을 되찾고자 대대적인 도심지 재개발 사업이 곳곳에서 동시에 진행되고 있음 - 용산역과 청량리역은 모두 집창촌이라는 특수한 여건을 가지고 있어 학부모들로부터 기피대상지역으로 강력히 인식되어 있는 비선호지역 이었고, 또한 개발사업에 있어서 포주라는 강력한 장해물이 있는 곳으로 여기고 해당 구청에서도 그동안 개발계획을 수 립하지 못했으나, 우연히 노무현정부에서 성매매 특별법을 실시한 후 포주들의 수입이 운영비조차 나오지 못하는 실정에 이르렀고, 또한 서울시에서는 강남북의 균형발전정책 차원에서 강북의 낙후된 지역을 대대적으로 개발하는 정책을 입안하는 과정에서 용적율 1000%까지 특혜를 주는 등 개발을 지원하는 제도를 도입하자 자연스럽게 서로간의 이 해득실이 맞아 떨어지면서 집창촌지역의 도심지 재개발사업이 이제는 어느정도 성숙단 계에 접어들게 되었음 - 용산은 용산역사를 중심으로 개발이 진행되고 있는데, 용산역 앞에 위치한 집창촌은 대 우건설이 2구역을 수주하고, 삼성건설이 3구역을 수주하여 각각 2개동이 38층~40층규 모로 주상복합 건립이 예정되어 있으며, 2구역은 현재 관리처분계획인가까지 승인되어 이주를 눈앞에 두고 있고, 3구역은 관리처분계획인가를 신청하여 구청으로부터 승인을 기다리고 있는 단계임 - 청량리는 청량리역사를 중심으로 개발이 진행되고 있는데, 청량리역에 위치한 청량리구 역은 금년 7월말일경에 개발기본계획이 확정될 예정으로 주상복합 5개동 45층규모로 건립될 것으로 보이고, 또한 롯데백화점 자리에는 롯데호텔이 60층 규모로 건립될 예정 이며, 전농구역은 조합설립인가까지 진행되었고 건립규모는 주상복합 4개동 37층으로 예정되어 있으며, 용두구역은 구정지정까지 진행되었고 건립규모는 1지구~6지구까지 구분되어 진행되는데 건립규모는 복합건물(업무. 판매. 주거)로 16개동 18층~24층까지 예정되어 있음 - 용산역과 청량리역 모두 민자역사와 연계한 주변 주거지역을 정비하기 위해서 용산은 청파.원효로일대가 재정비촉진지구로 예정되어 있고, 청량리는 전농.답십리일대가 2차뉴 타운으로 지정되어 있어 현재 구역별 재개발이 상당히 진행된 상태에 있으며, 특히 전 략지역인 전농7구역은 관리처분계획인가가 승인되어 현재 한참 이주가 진행되고 있음 - 상기와 같이 두 지역은 모두 서울도시기본계획상 5부도심에 포함되어 있으며, 지형적으 로도 유사하고 개발형태도 거의 비슷하게 진행되고 있다는 것을 알 수 있으며, 아울러 이러한 비슷한 자료를 토대로 두 지역에 대한 부동산의 시세도 비교해 볼 필요성이 있 다 할 것이므로 대략적으로나마 시세를 비교해 보면, 용산역앞 전면구역은 공시지가 3.3㎡당 평균 4700만원에 부동산시세는 대지지분 33㎡ 가 3.3㎡당 2억원, 대지지분 66㎡가 3.3㎡당 13000만원, 대지지분 99㎡가 3.3㎡당 12500만원등으로 형성되어 있으며, 청량리구역은 공시지가 3.3㎡당 평균 2900만원에 현재 거래되고 있는 부동산시세는 대지지분 33㎡가 3.3㎡당 4000만원, 대지지분 66㎡ 가 3.3㎡당 2900만원, 대지지분 99㎡가 3.3㎡당 2600만원으로 형성되어 있는데 이것 은 용산과 비교해 볼 때 아직은 청량리지역이 상당히 저평가 되었다고 볼 수 있을 것 같으며, 또한 청파.원효로일대 재정비촉진예정지구의 주거지역 부동산시세는 대지지분 33㎡가 3.3㎡당 6300만원선, 대지지분 66㎡가 3.3㎡당 4000만원선, 대지지분 99㎡가 3.3㎡당 3500만원선에 형성되어 있는데 비해, 전농답십리뉴타운지역의 부동산시세는 대지지분 33㎡가 3.3 ㎡당 3500만원선, 대지지분 66㎡가 3.3㎡당 1600만원선, 대지지분 99㎡가 3.3㎡당 1400만원선으로 상당히 저평가 되었다고 볼 수 있는데 아마 이것은 추후 아파 트 입주시점에 다다르면 두 지역에 대한 현재의 가격차가 상당히 좁혀질 것으로 예측 됨. 2008.07.11.
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