“삼성 래미안휴레스트” 재건축아파트 입주가 11월 예정입니다.
긴 세월을 넘어 기대하시던 고양시의 명품지역인 원당뉴타운지구의 첫 번째 입주아파트에 입주하는 시점이 바로 다가왔습니다.

금융당국에서는 부동산의 가격을 규제한다는 명목으로 가격상승이 없었던 원당 뉴타운의 새로운 시발점인 “대림 e-편한세상”과 “삼성 래미안휴레스트”의 입주가 가까워지는 시점에서 “LTV”와 “DTI”에 따르는 독약과도 같은 규제로 서민이 주를 이루는 조합원들이 입주시 금융부담을 안고 입주를 하시거나, 임대차로 전환을 하여 임차인이 입주하실 분들이 많을것으로 예상을 합니다.

11월 입주 예정인 “삼성 래미안휴레스트”의 25평의 전세시세는 1억 3천만원에서 1억 4천만원선입니다.
33평형의 전세시세는 1억 5천만원에서 1억 6천만원선입니다.
아직 45평, 51평, 57평형의 임대차물건은 12월 입주예정인 “대림 e-편한세상”과 마찬가지로 물건이 많이 나오지 않기에 시세형성이 어렵다고 보시면 큰 무리가 없을 것입니다.

재건축 아파트에서의 임대차 계약에 관하여 알려 드리겠습니다.

재건축 아파트나 신규아파트의 임대차계약 체결 시 중점사항은 역시 입주아파트의 등기시점과 하자보수, 등기명의, 근저당권 설정액입니다.
등기가 안 되어 있는 상황에서 분양계약자와 임대차계약을 체결한 임차인은 상당히 불안한 상태가 됩니다.
잔금 납부시 입주지원센타에서 입주증과 열쇠를 반출 받아 입주를 하였지만, 건물에 대한 등기가 이루어질때까지 1개월에서 3개월은 기본으로 소요되기 때문에, 잘못되어 문제가 생기면 어쩌나 하는 걱정이 생기게 됩니다.
임대차보증금은 임대인과 임차인간의 채권채무관계가 성립되지만, 법적으로 보장된 등기등록이 없는 관계로 문제가 생기면 어떻게 하나하고 걱정하게 되는 것입니다.
허나, 이는 걱정 안하셔도 되는 사안입니다.
임대인은 이전에 필요한 잔금과 이전등기 서류를 완비하여 법무사에게 지급하고, 임차인은 그에 필요한 잔금을 지급한 상태임에 쌍방 공통목적을 수반함과, 미등기건물에 대한 주택임대차보호법의 적용을 받으실수 있는 것입니다.

대부분의 임차인은 채권채무가 없는 아파트를 선호하지만, 신축아파트 대부분은 중도금 대출이 있다고 생각하시고 임대차계약을 체결합니다.

등기가 나오기 전 임차인이 전입을 먼저하는 경우 임대인이나 금융권에서 임차인에게 주소를 이전시켜 달라 요구하며, 이는 임차인이 협조하는 경우가 대다수 입니다.
만일 융자가 있는 부분이 꺼리신다면 미리 이야기를 하셔야 하며, 계약체결시 이것을 이야기 하지 않은 상태라면, 큰 낭패를 보는 경우가 있습니다.
통상적으로 금융권에서는 선순위를 요구합니다.
따라서, 은행에서는 담보대출시 항상 선순위를 요구하며 '이전등기'시 임대차계약에 의해 임차인이 존재하는 경우 대출을 불가합니다.
만약에 저당권이 실행됐을때 선순위 금액과 후순위 금액의 합을 따져 아파트시가 금액의 최저낙찰가를 시장상황에 맞혀 권리분석하여 잉여가 있을때는 아무런 문제가 없을 것으로 판단하시기 바랍니다.

물론 전입과 입주, 확정일자는 무조건적인 필수사항입니다.

임대차계약시 특약사항으로 선순위담보대출금액을 작성명기하고 자신의 임대차보증금을 합산 권리분석을 하여 안전한 거래를 지향해야합니다.

또한 시공사별로 별도 제공하는 옵션을 임대인이 가져가는 경우도 있으니, 계약체결시 이러한 내용을 명기함이 현명할것입니다.
임차인이 입주하는 날에 임대인은 임대차보증금을 받아 시공사에 납부를 합니다.
잔금을 납부하고 납부확인서를 받아 입주지원센타에 방문 키를 지급받고 시설점검과 인수계약서를 작성 명도 확인한 후 입주를 개시, 이사짐을 들여오게 됩니다.
잔금지급후 물건명도시까지 적지않은 시간이 필요하니 참고하시고, 이사짐센타에는 이러한 사항을 이사계약 체결시 충분히 설명하여 추가시간에 대한 독촉성 추가비용을 지불하는 실랑이가 없어야 합니다.
(이삿짐 계약시 협조 요청하여 서류 작성토록 권장)

http://agency.drapt.com/4u5u

를 클릭하셔서 우측상단의 현장리포트를 클릭하시면 더 많은 정보를 보실수 있습니다.

해당업소 지난 리포트 보기
• 원당 뉴타운 지구내에 위치한 “삼성 래미안 휴레스트”의 규모	2009-09-28
• 원당의 “대림 e - 편한세상”의 규모	2009-09-15
• 고양 지축지구 보상에 대한 공고	2009-09-15

이화 공인중개사 문의처: 031-966-7001