주택재개발 소송에 대한 법원판결의 추이

서울시 뉴타운사업으로 인하여 현재 서울전역에 걸쳐서 재개발사업이 진행되고 있으나, 또한 이와는 반대로 서울전역에 걸쳐서 재개발 반대에 대한 각종 소송이 진행되고 있는 것 같습니다. 그래서 이번에는 각 지역별로 나타나고 있는 재개발소송의 쟁점사항과 각급 법원의 판결에 대한 최근의 추이에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다.

◉ 관리처분계획안 총회결의 무효확인소송에 대하여

그동안 관리처분계획안에 대한 총회결의 무효확인소송이 민사소송으로 대부분 허용되어 왔으나, 최근 대법원 판결에서는 총회결의 무효확인소송은 관리처분계획에 대한 행정청의 인가. 고시가 있을 때까지만 허용하고, 행정청의 인가. 고시가 있는 후에는 허용되지 않고 행정청을 통해서 관리처분계획에 대한 취소 또는 무효확인소송으로 변경할 필요가 있다고 판시하였습니다. 이로 인해서 민사소송으로 진행된 수많은 재개발지역에서는 또다시 처음으로 돌아가 행정소송으로 다시 진행할 수밖에 없는 난관에 봉착된 것으로 보입니다.

그리고 행정소송은 행정처분이 내려진 후 90일이내에 취소소송을 다루어야 하나 그동안 대부분 민사소송으로 진행되어 왔기 때문에 행정처분이 내려진 후 90일이 경과되어 취소소송이 아닌 무효확인소송으로 전환되어야 한다는 것입니다. 무효확인소송은 취소소송보다 더 어렵고 원고가 승소할 가능성이 더 낮다 할 것이므로 이제다시 행정소송으로 전환된 재개발지역에서는 앞으로가 더욱더 험난한 소송의 길이 놓여있다 할 것입니다.

아울러 이번 대법원의 판결을 두고서 힘있는자의 논리에 의한 정치적 판단을 했다는 견해도 있는 것 같네요. 이제까지 민사소송으로 진행되어 오던 것을 갑자기 행정소송으로 변경하라는 것이 어딘가 모르게 개운하지 않다는 것이죠. 그러나 어찌되었든 이제부터는 민사소송이 아닌 행정소송으로 시시 비를 가려야 한다는 것을 인정해야 되겠지요.

◉ 관리처분계획취소 및 관리처분계획무효확인소송에 대하여

관리처분계획취소 및 관리처분계획무효확인소송의 최대 쟁점사항는 대부분의 재개발지역에서 나타나고 있는 공통된 사항으로 관리처분계획 이전에 조합원들에게 “분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물과 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물에 관한 각 감정평가액”을 전혀 알려주지 않은 상황에서 총회의 개최 이전에 조합원들로부터 서면동의서를 징구한 것이 효력이 있느냐 하는 것입니다.

그러나 지금까지의 각 법원의 판단은 다행히도 사전에 조합원에게 정보를 제공하지 않은 상태에서 징구한 서면동의서로 총회의 결의를 통과한 것은 조합원들의 의결권을 침해한 것으로 무효라는 공통된 입장을 취하고 있다는 것입니다.

그래서 이제는 이 부분에 있어서는 조합이나 시공사측에서 사전에 조합원들에게 투명하게 공개하여 재개발 참여의 여부를 묻고 떳떳하게 재개발사업을 추진해야 한다는 것이며, 또한 앞으로는 그렇게 제도적으로 변경될 수밖에 없을 것으로 보입니다.

◉ 시공사선정결의 무효확인소송에 대하여

시공사 선정은 추진위원회가 개최한 총회의 권한이 아니라, 조합 총회의 고유권한이므로 추진위원회 단계에서 개최한 총회에서 시공사를 선정하기로 한 결의는 무효라는 판결이 각 법원의 최근 추이로 보입니다. 즉, 추진위원회에서는 시공사 선정권한이 없기 때문에 조합에 포괄승계되지도 않는다는 것이죠.

그런데 최근에 또 다른 대법원 판결이 하나 나왔습니다. 이번 대법원 판결의 내용은 추진위원회에서 공개경쟁입찰로 선정하고, 조합정관에 추후 추인하면 인정된다는 단서 조항이 있는 경우에는 추지위원회에서 선정한 시공사도 유효하다는 판시입니다. 현재 다수의 각 법원에서는 무효로 판시하고 있었으나 대법원은 유효하다고 하니 어리둥절할 따름입니다. 즉, 이번 대법원의 판결 내용을 분석하면 추진위원회에서 공개경쟁입찰을 실시하고 조합정관에 추인이 가능하다는 단서조항이 있는 경우에 유효하다고 했으므로 이 두가지중에 하나라도 충족되지 못한다면 추진위원회에서 선정한 시공사선정 결의는 무효로 보아야 한다는 내용인 것 같습니다.

그리고 얼마 전에는 지방법원에서 시공사전정 결의가 무효라고 판시한 내용이 있는데요. 판결의 내용은 실질적인 공개경쟁입찰이 아닌 그냥 형식적인 공개경쟁입찰로 선정된 시공사선정 결의도 무효라고 판시했다는 것입니다.

앞으로 시공사선정 결의도 실질적인 공개경쟁입찰을 통해서 선정되어야 하는 것이지. 그냥 형식적인 절차에 따라서 공개경쟁입찰을 실시하면서 실질적으로 수의계약이나 다름없는 입찰방식은 없어져야 할 것으로 생각됩니다.

◉ 조합설립인가 무효확인소송에 대하여

조합설립인가 동의서를 징구할 때는 비용분담 및 소유권의 귀속에 관한 사항 등은 토지 등 소유자로 하여금 자신이 어느정도의 비용을 부담하여 신축된 건축물중 어느정도의 건축물을 소유하게 될 것인지에 관하여 기초 정보를 제공함으로써 재개발사업에 참여할 것인지의 여부를 물어야 할 것이며, 또한 실행단계에서 다시 비용의 부담 등에 관한 합의를 하지 아니하여도 될 정도이거나 장차 재개발사업에 참가하는 경우에 그 비용부담 등을 예측할 수 있을 정도로 정하여야 하는데도 불구하고 개략적으로 총액을 명시한 동의서는 무효라는 것이 최근 각 법원의 판단입니다.

즉, 조합설립인가 동의서 징구시점에 개인별 감정평가를 실시해서 각 조합원들에게 비용분담에 관한 내역을 구체적으로 알리고 동의서를 징구하여야 유효하다는 것으로 보입니다. 앞으로 이 부분의 문제점도 조합원들의 재산에 대한 감정평가시점을 조합설립인가 시점에 실시한다면 자연스럽게 해소될 것으로 보이며, 또한 그러한 방향으로 나아가야 할 필요성이 있다 할 것입니다.

이상 열거한 내용들이 요즘에 각 재개발구역에 소송으로 다툼이 진행되고 있는 사유들로 보입니다. 앞으로 이러한 다툼이 있는 부분에 대해서는 정부에서 관련규정을 명확하게 정비하여 기준을 제시하여야 만이 불필요한 소송에 따른 사회적비용과 재개발사업의 혼란을 방지할 수 있을 것이므로 정부의 올바른 정책이 무엇보다 중요하다 하겠습니다.

2009.12.30.

스피드공인중개사사무소

대 표 김 성 근

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