전농7구역 용적률 20% 추가적용에 대한 사업성 분석

 
요즘 용적률 20% 추가적용에 대해서 많은 조합원님들이 궁금해 하는 것 같습니다. 그래서 전농7구역을 대상으로 해서 용적률 20% 적용에 대한 사업성을 한번 대략적으로 분석해 보도록 하겠습니다. 아울러 본인은 전문가가 아닐뿐더러 정확한 데이터에 의해서 아래의 내용들이 작성된 것이 아님을 미리 밝혀드립니다.

☞ 총건립세대수 : 2,397세대

☞ 용적률 20%적용시 증가세대수: 239세대(10%증가)

☞ 분양세대수 증가분: 분양 199세대, 임대40세대

☞ 분양수입 증가액: 835억원(26평형 199세대*42000만원)

☞ 추가비용 증가액: 879억원(부가가치세 미포함)

- 연면적 증가분(10%) 공사비: 11,487평 * 379만원(도급공사비) = 435억원

- 물가상승률(년3.5%) 추가공사비: 연면적 114,871평 * 198,975원(18개월) = 228억원

- 추가 금융비용: 143억원(18개월지연, 무이자 1368억원*년7%)

- 조합원유이자 금융비용: 73억원(18개월지연, 유이자 700억원*년7%)

- 기타비용: 설계비, 심의/영향평가비, 동의서징구비, 조합운영비, 기타 등 등

☞ 사업손익: 수입 835억원 - 비용 879억원 = 44억원(손실)

☞ 종합분석

- 우선 설계변경 소요기간은 평균18개월 정도 산정함(당초 2008년 2월 설계변경을 추진하면서 설계업체에서는 1년이내에 완료한다고 하였으나 실제는 2010년 2월에 최종 승인된 그동안의 사례를 참조하면 대략 2년 정도 소요되고 있다는 것이 확인되고 있으므로 또다시 설계변경을 추진한다면 최소한 1년 6개월 정도는 소요될 것으로 보임)

 
- 총수입 대비 총비용이 오히려 44억원 더 발생되고 있으나 이것은 부가가치세나 기타비용을 포함하지 않은 금액으로 실질적인 비용 측면에서는 손실이 더 발생된다고 보아야 됨

 
- 특히 강화된 환경영향평가, 교통영향평가, 건축심의(디자인 심의) 등을 다시 통과해야 되는 어려움이 있으며, 또한 다시 건축심의를 받는다면 현재의 발코니 면적은 확보하기가 어려울 것으로 보이므로 오히려 발코니 서비스면적이 감소된다고 보아야 됨

- 사업기간이 1년 6개월 정도 지연된다면 그 기간에 또 다른 소송건이 제기될 수 있으며, 또한 이로 인한 사업기간이 또다시 지연된다면 그 손실비용은 더욱더 증가될 수 있다고 보아야 됨

- 상기내용과 설상 다르게 비용보다 수입이 더 발생된다고 하더라도 26평형 조합원이나 34평형 조합원중 감정평가액이 2억원 미만은 사업기간만 지연되었지 실질적인 내용면에서는 별다른 이익이 없다고 보아야 됩니다. 그 이유는 수입이 더 발생된다고 하면 결국은 비례율이 약간 증가하게 되는 것이며, 이로 인해 비례율에 따른 실질적인 혜택을 금액으로 환산하면 소액에 불과하다는 것입니다. 그러나 46평형대 조합원이나 기타 감정평가액이 높은 조합원은 비례율에 따라서 추가부담금이 상대적으로 더 많이 줄어들기 때문에 조합원간 상대적 이익이 더욱더 많아지고 있으므로 전체 조합원간의 형평성이 평등하다고는 볼 수 없다는 것입니다. 물론 사업기간 지연 없이 비례율이 높아진다면 문제점은 없겠지요.

 
- 이상과 같이 용적률 20%를 추가로 적용하여 전농7구역 사업성을 분석해 본 결과 조합원들의 이익보다는 손실이 더 발생되고 있는 것으로 보이며, 아울러 이렇듯 조합원들은 손실이 발생되고 있는데도 불구하고 시공사인 삼성건설은 오히려 도급공사비가 663억원이 더 증가된다는 것입니다. 또한 설계업체나 기타 정비업체들도 추가수익이 발생되고 있고요. 이렇듯 “갑”인 조합원에게는 손실이 발생되고 있는데 비해 서울시(임대아파트 증가)와 “을”인 하청업체들만 이익이 발생되는 용적률20% 추가적용은 조합원들에게는 실익이 없다 할 것입니다.

서울시 동대문구 전농동 567-29
스피드공인중개사 대표 김 성 근

☎ 02-2248-4959

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