하지만 실망할 필요는 없습니다. 그냥, 축구한판 깨졌습니다. 병가지상사(兵家之常事)라며 툭툭 털면 그만입니다. 담에, 멋지게 한판 깨주면 될 일입니다.

 여전히 아침은 상쾌하고 희망차니  말입니다.

앞서거니 뒤서거니 하며 함께 갑니다. 마치 우애 깊은 형제 같습니다. 개중엔 송사에 휩싸여 좌절을 겪기도 합니다. 하지만 오뚝이 처럼 다시 일어서며 꿋꿋이 제 갈 길을 나아갑니다.

셋은 강남의 재건축 대표주자들입니다. 개포주공, 가락시영, 둔촌주공 얘깁니다.

그들은 경쟁자이고 동병상련(同病相憐)하는 동지들입니다. 적어도 강남의 재건축 아파트 중 저층단지라는 점에서는 그렇습니다. 그래서 세간의 관심이 집중되는 점이 그렇습니다.

하지만 속사정은 제각기 차이가 있습니다. 겉보기와는 다르게  희비(喜悲)가 교차됩니다. 겉은 멀쩡한데 속은 새카맣기도 하고, 겉보기보다 속 내용이 더 좋기도 합니다. 

입지로 보면 개포주공>가락시영>둔촌주공 순입니다. 강남구 개포동과 송파구 가락동 보다는 강동구 둔촌동은 차등을 둘 수밖에 없습니다. 엄연한 현실을 거역할 재간이 없습니다.

하지만 좀 더 앞을 내다보면 꼭 그렇지 만은 않습니다. 개포주공은 어쩔 수 없다손 치더라도 가락시영에는 뒤질게 없다는 것입니다. 지하철 9호선이 완공되면 판도가 달라질 수 있다는 것입니다. 지금도 강동구라지만 송파구와 길하나 차이에 위치한 둔촌주공이 지하철9호선이 완공되면 입지가 훨씬 좋아진다는 해석입니다.

개포주공>둔촌주공≥가락시영이 가능하다는 것입니다.

쾌적성 등 거주환경을 보면 개포주공≥둔촌주공>가락시영 순입니다. 학군, 주변 환경, 편의성 등 종합적인 거주여건을 고려한 재건축 이후 전망에 따른 분석입니다. 학군에 다소 뒤지는 반면 올림픽공원과 일자산 등 친환경적인 요소로 인해 둔촌주공이 돋보인다는 평가입니다. 쾌적성 등 친환경적인 요소가 차지하는 비중이 높아지는 추세를 감안하면 주목해야할 대목이 아닐 수 없습니다. 그러한 요소가 미래 명품주택의 척도라는 점에서 더욱 관심이 집중될 가능성이 높다는 것입니다.

미래가치는 개포주공>둔촌주공≥가락시영으로, 개포주공이 높고 둔촌주공이 가락시영보다는 높거나 같다는 평가지만, 수익성 내지 투자의 효율성의 전망은 다릅니다.

둔촌주공>개포주공>가락시영 순입니다. 최근 시공사선정을 끝낸 둔촌주공의 경우 무상지분율 164%를 확정 지으면서 조합원 추가 분담금을 대폭 낮췄습니다. 높은 지분에 근거한 결과로서 낮은 부담으로 인한 투자의 효율성은 강남권 최고라는 평가가 이어지고 있는 실정입니다.

재건축 이후 집값에 있어서는 개포주공을 능가할 수 없다는 것이 정설이지만 가락시영에는 결코 뒤질 것이 없다는 얘깁니다.

또한 투자금액대비 한 투자의 효율성은 상대를 압도 한다는 뜻입니다. 예컨대 둔촌주공 1단지 18평을 매입했을 때 재건축시 34평을 배정 받습니다. 추가 분담금은커녕 1400만원을 환급받습니다. 현재 시세가 7억1000만원이고 재건축이후 가치 10억을 가정하면 3억 이상 시세차익이 가능하다는 계산입니다.

물론 금융비용 및 부대비용 등 기회비용은 제외한 것이지만 개포주공에서 제시하는 2억 전후 보다는 분명 높은 효율이 분명하다 할 것입니다. 가락시영은 논외로 하고 말입니다.

재건축 투자 시 가장 염두에 둬야할 것은 따로 있습니다. 재건축은 결국 시간과의 싸움입니다. 재건축 기간이 단축되면 단축될수록 그만큼 수익성이 높다 해도 과언이 아닙니다. 시간은 비용이기 때문입니다. 기회비용은 시간이 지체될수록 증가되기 때문입니다. 따라서 순탄한 진행은 무엇보다도 중요한 항목이라 할 것입니다.

재건축의 순조로운 진행은 둔촌주공>개포주공>가락시영 순입니다. 속도 면에서는 둔촌과 개포가 비슷한 양상이지만 내용에는 차이가 있습니다. 일단 개포의 경우는 개포지구 전체의 계획에 따라 진행 여부가 결정됩니다. 개포주공 하나만 독자적으로 움직일 수 없다는 뜻입니다. 최근 개포지구 개발계획 발표 운운 하는 내용도 그 일환인 것입니다.

따라서 아직 그 구체적인 진행 정도를 가늠하기에는 시기상조가 분명합니다. 재건축 진행은 확실하다 할지라도 말입니다.

당초 가장 빠른 진행을 자랑하던 곳은 가락시영입니다. 난립한 비대 위와 각종 소송이 중첩되어 심각한 우려 속에서도 이주가 결정되었기 때문입니다. 결국 추가 분담금 폭탄에 발목이 잡혀 급기야 재건축 중단이라는 초유의 사태까지 도달됐지만 말입니다.

하지만 상처투성이 가락시영이 재도약을 시도하고 나섰습니다. 종 상향으로 일반 분양분을 늘려 추가 분담금을 낮추면 회생이 가능하다는 판단입니다. 만만치는 않지만 일단 가능성은 열렸습니다. 서울시의 종 상향 결정으로, 부족하나마 가락시영 재건축이 살아날 수 있다는 것입니다. 서울시에 형평성문제라는 숙제를 안겨준 꼴로 아직 첩첩산중이지만 말입니다.

단연 돋보이는 건 역시 둔촌주공입니다. 성공적으로 선정된 시공사는 국내 메이저 건설사들입니다. 현대건설이나 현대산업개발이나 대우건설이나 롯데건설이나, 둘째가라면 서러울 정도로, 이름 하여 명품브랜드가 분명합니다.

이들이 제시한 164%의 무상지분율로 조합원들의 부담은 가볍습니다. 2012년 초 관리 처분계획 인가를, 이어서 이주와 철거를 계획했습니다. 이주시의 무이자 이주금도 가히 파격적입니다. 2013년 공사시작이고 2015년 말 입주 계획입니다. 계획보다 다소 늦어진다 해도 2016년 초 지하철9호선 완공 시기와 맞물려 크게 낙담할일은 아니라는 것입니다. 걸릴게 없어 지체할 일도 없습니다.

잘하면 보너스까지 챙기게 될지도 모릅니다. 가락시영 종상향이 결정되면 말입니다. 그때는 개포주공이나 둔촌주공도 종상향은 맡아논 밥상이기 때문입니다. 서울시가 누구는 해주고 누구는 안 해줄 수 없을 테니 말입니다. 요즘 북적대는 이유입니다.

[둔촌주공 동향 한줄 스케치]

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