고덕지구 드디어 바닥가격 탈출

고덕지구 싸게 팔고 싸게 구입하기 적기, 갈아타기 기회왔다.

★매매거래현황:48㎡형 약 4000만원 하락


강동구청에 따르면 지난해 재건축대상아파트 실거래신고건수는 4월12건, 5월15건, 6월10건, 7월10건, 8월9건, 9월15건, 10월23건, 11월35건, 12월45건으로 꾸준히 늘다가 2011년1월달 40건 2월달22건,3월달13건거래감소하여 신고되었다


상일동 121번지 48㎡형(16평)은 4층이 2011년 1월달에 5억7000만원, 2월달에 매매거래신고 없었다. 현재 급매가격이 5억3000만원하락하여 매수인을 기다리고 있다. 작년2009년8월에 6억3000만원에 거래한 것과 비교하면 현재 급매물이 1억원 가격하락한 상태이다

★전월세거래현황


가격12000만원이하 전세물건이 귀하다. 즉 강보합세이다. 재건축대상 단독주택-다세대도 전세값상승상태-물건이 많지 않다.

★고덕지구투자전망

고덕지구 주공3단지 상일동 121번지 48㎡형(16평)급매가격은 5억3000만원이다. 재건축시 현대건설이 무상확정지분 160%제안이다. 즉 122㎡ 약37평무상배정이다. 만약 재건축완성후에는 가격이 현재시세[고덕동주공1단지 아이파크:84.980㎡:7억6586만원:R층 ]와 비교해도 약8억5000만원예상이고 수익은 3억2000만원예상이다.


주공5단지 상일동131번지 84㎡ (27평)은 재건축시 현대산업개발(아이파크)이 무상확정지분제로 계산하면 165㎡ (50평)이다.현재 매매가격 7억원, 전세금2억포함 급매물이 보인다.  매매가격 약13억원으로 본다면 수익은 6억원이다.



단독주택은 2-2경우 대지198㎡ 약60평이고 공시가격이 6억원이라면 보정율135%곱하면 8억1000만원이 나온다.실제 급매물8억5천만원 보인다.  8억1천만원에다 비례율182.46프로를 곱하면 14억7790만원이 평가액이다. 만약 조합원이 34평을 배정받는다면 6억3229만원을 뺀다. 별도 이익금은 14억7790만원-6억3229만원=8억4561만원을 현금으로 받는다. 일반분양이 많은 단독주택은 투자가치가 뛰어나다.




★고덕지구 부동산 바닥탈출 이유?

3월22일 정책후 거래줄고 가격하락 이후 분당보궐선거 패배, 5월1일 정부의 수도권 활성화 정책발표, 그리고 가격바닥탈출 효과로 본다. 문제는 내년 총선, 대통령선거를 앞두고 더이상 가격하락을 막아보겠다는 의사표시이다. 양도세 비과세 거주요건 폐지는 거래활성화의 즉각 반응은 아니지만 더이상 가격추락을 막는 효과가 있다.

정부의 수요억제, 거래억제, 고가아파트증오정책의 변화가 예상된다. 저의 개인 홈페이지: '올림피아반도': 'http://cafe.daum.net/4273434 '참조하여 미래를 내다볼 능력을 키우시길 바랍니다.

▶현재 부동산시장의 문제점

[1]제2금융권 PF대출 : 정부의 주택투자 및 수요억제→주택경기하락→부동산시장 수익성악화→민간건설업 도산내지 구조조정→일자리감소→국민소득감소→투표권자 불만가중


[2]분양가 상한제 실시 : 민간건설업의 수익성악화→공급물량줄어듬→전세물건 줄어듬→전세가격상승→소형위주 매매가격강세→중대형의 거래단절→중대형 팔고싶어도 팔리지 않음→거주이전자유가 없어짐→대신 보유세는 높아짐→투표권자불만가중


[3]내수시장의 억제 :  DTI규제속에 가정주부, 자영업자 소외→사금융이용 또는 소비와 투자감소→다주택자 중과세→가수요가 사라짐→노름판의 판돈이 줄듯이 거래가 줄어듬→관련산업종사자 호주머니가 비어감→구매력약화→민간건설 분양 고전→건설업의 구조조정→일자리사라짐→소득감소→투표권자 불만가중


▶부동산 시장의 거래 방향




[1]2년거주요건 폐지→9억원이하 양도세비과세→가격상승에 의문→매수자들 관망지속→각종 원자재상승→화폐가치하락→인플레이션→기존주택상승→거래없이 주택소유자들의 호주머니가 두둑해짐→경제행복지수상승→투표권자 불만감소



[2]만약 거래활성화 안될 경우:  DTI 규제, 분양가 상한제, 다주택 양도세 중과를 페지,재건축 규제완화, 감세 정책 추진,다주택을 장려하는 쪽으로 갈 것→수요확대→공급하는 민간건설활성화→수요보다 공급이 많으면 전세안정은 확실→부동산 규제완화→집값이 물가상승율 내외로 올라 주고→전세금은 안정 →민간경제활성화→민간건설업도 활성화→일자리창출→돈의 유통속도도 올라갈 것→관련 민간서비스산업도 활성화→국민소득 상승→결국 노름판의 판돈이 커짐→올라갈 사다리가 많아짐→투표권자 행복지수 상승→과연 부동산 규제완화? 고양이목에 방울달 의지와 용기가 있을까?

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