현재 금강엑슬루타워아파트 시세동향과 시장분위기

입주지정 만료일(12.03.14) 이후 대전시 대덕구 석봉동에 위치한 금강엑슬루타워아파트는 1월 준공과 함께 입주 지정일이 결정되었으며, 이에 따른 입주 진행이 순조롭게 진행되면서 현재 약 50%의 입주가 된 것으로 시장에선 평가되고 있는 실정이다.

풍림산업의 잔인한 달 5월...결국 최종 부도처리 법정관리체계로 전환

준공전의 타 사업장은 많은 숙제를 안고 가야겠지만 석봉동에 위치한 금강엑슬루타워아파트의 준공 후 법정관리는 다소 입주에 대한 해답을 찾을 수 있다 라는 평이다. 입주에는 문제가 될 수 없다 라는 뜻이기도 할 것이다. 그러나 산재된 문제도 있는 건 사실이다. 시장 소문에 따르면 미분양된 대형평형의 처리문제와 직원명의 신탁된 물량의 처리, 특히 원분양가에서 25%할인 한정 판매된 1156세대에 대한 원금보장제가 입주 지정 만료일로부터 정확히 3개월 후에 4개의 인터넷 부동산포탈사이트(kb시세,부동산114,닥터아파트,스피드뱅크(부동산1번지)의 평균 산술시세 대하여 보장해주는 풍림산업과 계약자간의 협약 계약 내용이 있기에 쉽사리 넘어갈 사안이 아니기 때문이다.

주변 부동산 시장이 던지는 메시지

대전권 부동산 시장의 분위기는 을씨년스럽다는 표현이 잘 어울리는 것이다. 전체적으로 매수문의는 거의 없는 상태이고 급한 사정의 급매물 위주로 매도 물건이 나오고 있는 실정에서 일부 중개사무소에서 폐업의 극단수를 놓고 있다 라는 후문이다.

더구나, 세종시의 활 황장 후광에도 유독 대전권의 부동산시장은 냉기류가 흐르고 있다 라는 사실에 여러 가지 분석을 해볼만 하다. 1. 2011년 전체 신규아파트 입주가 12,171세대로 하반기에 치우 처 있고 올해인 2012년에는 총 5,109세대 중 올 상반기에만 전체에서4589(89.4%)세대의 입주가 진행되기에 수급의 바란스가 깨지고 있다 라는 점과, 2. 더더욱 이런 단기적 과잉 공급입주에 인근 세종시로의 입주가 시작되면서 또는 전매제한 해제의 시한이 다가오며 프리미엄에 대한 기대로 대전시장에 대한 매수 대기자도 이탈되는 현상이 발생되고 있다 라는 점에서 그 해답을 찾아볼 필요가 있을 것이다 . 3. 또한 불안 심리적 요인과 대전권 특유에 매동 심리에서도 그 한 몫을 거들고 있다 라는 사실이다. 중견 건설사의 법정관리와 이에 따른 하도급업체의 불안함은 심리적 가계의 긴축을 불러왔고, 인맥과 권유 그리고 소문과 편파적 편중에 대한 지역정서의 매동 심리는 시장을 냉각 시키기에 충분한 것으로 판단된다. 4. 위정자들의 비탄력적 행정에도 다소 의문을 갖게 한다.

부동산시장에서 신규입주와 관련하여 철저히 선행지수인 재고아파트(3~20년)에 대한 보완책이 탄력적이지 못한다는데 있다 할 것이다. 이는 재고아파트 시장의 공실부분에 대한 적극적 행정 대책 마련이 미흡하다 라는 필자의 생각이다. 즉 선행에서 자금을 마련하여 후행인 신규아파트로 이주를 해야 되는데 선행의 매도를 받을 대체 입주자를 발생 시키지 못한다는 점이다. 이는 뉴타운 재개발이나 재건축 추진을 통하여 선행지수의 공백을 메꿔야 된다라는 순환의 연착륙을 도모하지 못한다 라는 점이다 이는 곧 수급이 없어 전세란 이 온다는 점과 공급이 많아서 재고시장의 하향과 공실이 된다 라는 사회적 무리가 온다 라는 점에서 마치 온 냉탕을 넘나드는 악순환의 연속이라는데 아쉬움이 남는다.

금강엑슬루타워아파트의 시세동향과 분석..700만원대가 무너진 시세,결국 700만원대 후반에서 놀던 시세가 600만원대 중후반으로 후퇴되었다. 아래 표에서 볼 수 있듯이 신규아파트 치고 상당한 저평가와 역 발상 해 본다면 상당한 시세차익이 동반된다는 이익을 어떻게 접근할 것인가의 과제가 주워진다 라는 것이다.

부동산에서의 매동 패턴은 크게 3가지로 봐야 할 것이다. 우선 신규아파트 시장의 매동 패턴은 신규에 대한 기대 심리가 하방 경직성을 키워 견인차 역할의 고공행진을 한다 라는 것과, 재고아파트는 각종 편의성 개선에 따른 계단 형 매동 추이와 학군과 대체성이 없는 입지적 자연에서 받는 조망권과 쾌적성 우수한 단지로 매동이 전이된다 라는 점에서의 매동패턴은 일정 기간이 지나면 옥석의 시세차별화가 발생되며, 선행지수의 특징을 따라 신규입주물의 발생시 때론 조정 받는 시장이 선다라는 점. 재건축소재아파트(20년 이상...특히 대지권 많은 저밀도저층아파트)는 마치 기울여논 톱니 모양의 매동 패턴을 보이는데,...)

이런 상식에서 볼 때 금강엑슬루타워아파트는 예외적인 매동 현상이라 봐야 할 것입니다. 1. 무리한 분양전락이 지역적 정서에 부합되는 자충수격 시장외면의 부매랑으로 돌아왔다 라는 점과(신뢰추락), 2. 타워아파트의 강점을 살리지 못한 홍보 부재, 3. 일관성 없는 분양가격(할인율과 잔여세대수), 4. 시공사의 법정관리.하지만 악재뒤엔 반드시 호재가 따라온다는 점에서 하방경직성 강한 신규아파트로의 성격상 단기적 급락의 시세는 강한 상승장이 세워진다 라는 점에서 틈새시장의 역발상인 제스처가 유효하리라 판단 됩니다 마치 골이 깊으면 산도 높다 라는 격언처럼...

원금보장제의 특약사항은 유효한 것일까...

유권해선은 법적인 분석이 동반되어야겠지만 계약서는 종속관계(시행,시공,계약자)가 존재하는 것이고, 특판의 계약 의미와 특약에 명시된 계약 내용은 많은 시장변화를 예상하게 하는 대목이 될 것이다.

분양계약서 원본과 예속된 한정판매약정서 4조에는 원금보장제에 기록되어 있다. 물론 시공사와 계약자간의 합의계약서로 시행과의 연계성은 법리적 분석이 필요하다. 이는 현 시장 중개소에서 거래되거나 매도 청구된 권리액에 준한 추정치의 시세제공이지만 실거래에 대한 시장가는 제공되는 시세와 근접됨을 알 수 있다. 원금보장제에 대한 계약서 내용은 첨부자료에서 확인 할 수 있으며 아래표에서 볼 수 있는 시세의 산출액은 또 다른 시장의 변수로 예상된다.

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