현대슈퍼빌과 주변아파트최근동향(2014년3월)

(현대슈퍼빌비 더샵서초 남부터미널주변 주거형부동산)

현대슈퍼빌의 2014년3월은 1년여기간동안 바닥을 다지고 상승장에 접어든 것으로 보인다. 특히 62평에서 102평까지 대형평형으로 구성된 특성상 시장에서 외면받고 하락률이 큰 아파트로 대표될것 같다. 따라서 철저한 저평가로 실수요의 유입이 많아 거래량이 평년의 배이상이었던 2013년도였다.

이제는 바닥다지기를 끝내고 상승장에 접어들었음을 실감한다. 그렇지 않아도 정부의 부동산활성화의 훈풍이 부는데 서초동일원의 주거형 부동산의 시황은 전반적 호가상승이 확실하다. 상승장의 원인과 징후를 본다면...

첫째,취득세영구 인하하고 다주택자의 양도소득세의 일반과세와 리모델링조건완화 저이율의 주택관련 대출의 일원화,일명 디딤돌대출로 주택시장의 진입이 용이해 졌다는 점 이다.

둘째,최고가 대비 30-40% 하락으로 더 이상은 하락하지 않을 것으로 보고 저가 매수세의 증가가 두드러 진다는 점 이다. 이미 거래량의 증가를 2013년 말부터 확인할 수가 있었다. 셋째,매수열기가 수도권 전지역 확산 된다는 점이다. 강남권 거래시장만이 반짝 상승하는데 그쳤던 예전과 달리 온기가 수도권 전역으로 확산되고 있는 것도 주목할 만한 현상이다.

부동산정보업체의 분석에 따르면 수도권 아파트 매매가격 변동률은 지난해 4/4분기 0.12% 상승했다. 대책에 따라 등락을 반복해온 강남권 주택시장과 달리 2011년 1/4분기 이후 계속 내림세를 기록했던 수도권 전체 매매가격이 10분기 만에 처음으로 오름세로 돌아선 것이다.

올해 들어서도 1월17일 현재 0.01% 올라 거래 증가세와 더불어 매매가격도 여전히 오르고 있는 상황이다.

넷째,대형 거래도 살아난다는 것이다. 수도권의 아파트값이 오르고 있는 이면에는 중대형 아파트의 약진이 눈에 띈다. 85㎡초과 중대형 아파트 가격의 하락폭이 크게 줄면서 전체 시장의 집값도 오르고 있는 것이다.

다섯째,성인 10명 중 6명, "부동산 경기 긍정적"거래량 증가와 매매가격 상승세에 맞춰 구매심리도 살아나고 있다. 부동산114와 한국갤럽이 2013년11월 전국의 성인남녀 1,501명을 대상으로 설문조사를 한 결과 올해 부동산 시장이 긍정적이라고 답변한 이가 전체의 56.5%에 달했다. 2012년에는 부정적이라는 의견이 60%로 절반을 넘었다.

여섯째,집값 바닥 기사가 급증하고 있다는 것이다. 요즘 부동산기사의 주류는 전세가 폭등과 매수세의 증가등 상승장의 전조증상이 주류를 이룬다.과거 부동산가격의 상승장에서 부동산기사의 특징은 상승률의 중계방송과 같은 지속된 기사의 영향을 무시할수없다.

일곱째,전세가가 매매가 대비70%를 육박한다는 점이다. 일부 지방이나 소형 아파트 에서나 있을 법 했던 매가대비 전세가 비중이 70%를 넘어서고 있다는 것은 전세자가 매수를 고려해 매수세로의 전환이 이루어지고 있음을 확인할 수 있다.

여덟째,낙찰가율이 연속 상승하고 있다는 것이다. 법원 경매시장의 아파트 낙찰가율은 지난 2000년 이후 주택시장에서 집값 선행지수 역할을 하고 있다. 통상 일반 아파트시장보다 3개월 선행하는 것으로 보면 된다. 지지옥션에 따르면 1월 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 82.5%로 지난 2011년 4월(83.1%) 이후 2년 9개월 만에 최고치를 기록했다. 전년동기(74.1%) 대비 8.4%포인트나 오른 것입니다.

현대슈퍼빌부동산의 김기석이 보는 부동산시장의 변환점은 무었보다 박근혜대통령의 내수진작책의 선봉은 부동산활성화라 진단이후 아파트시장은 망설이던 대기수요자들이 움직이기 시작했다고 본다.

이상과 같이 최근 우리나라의 아파트시장은 상승장에 진입했슴을 확인할 수 있다. 그러나 모든 주거형시장의 상승으로 속단하기는 이르다. 지역에 따라 차등화 될수 밖에 없고 단지에 따라 시장성이 달라질것이다. 대치지역과 반포지역등 평당4천만원을 상회하는 지역들은 더 이상의 상승을 바라며 추격매수 한다는 것은 경계해야 할것이다.

반포의 대표아파트인 래미안퍼스티지와 반포자이의 최근 3분기의 실거래가를 보면 전용85㎡ 의 경우 11억5천에서 13억6천만원으로 3.3㎡ 3300만원에서 4000여만원이다. 최근분양한 아크로리버파크의 경우 3.3㎡당 3800만원 전후다보니 미계약분이 남아있는걸 보아도 등기비용 금융이자등 고려 수요자들의 망설임이 엿보인다. 이렇듯 주변여건이 우수하다한들 대치 반포등 3.3㎡당 4천만원을 육박하는 매매가는 외면 받을수 밖에 없다.

특히 최근 정부의 임대수익에 대한 소득세양성화가 주택시장에 부정적요인으로 작용할것은 자명해 보이므로 유심히 지켜볼사안이 되었다. 지역 단지마다의 특성을 파악해 정확한 가치를 파악하고 금융비용 거래비용 옵션비용 수리비용등 매가외 비용을 감안 매수에 임해야하는 이유가 여기에있다. 그럼에도 서초동 예술의전당 남부터미널지역의 2014년2월 아파트시장은 눈여겨 볼만한 요소가 다분하다. 최고가 대비 하락률이 40%에 이를만큼 큰폭의 하락이 었었고 더 이상의 하락은 없다는 것을 인식하는 수요자가 증가하고있다. 특히 거주자의 친족이나 자제들 전세자등 임차인의 매수가담이 두두러진다.

서초동 남부터미널주변지역의 아파트의 3.3㎡당 3000만원 전후하던 고점에서 2000만원 전후까지 하락한 것이다. 과거 매매가 대비 전세가 비중이 30%이던 것이 2014년1월말 전세가는 매매가 대비 70%를 육박하고 있다.

현대슈퍼빌의 204㎡(62평형)의 경우 최고가 18억5천(전세5억5천)에서 현재 10층이 11억에 급매물이 있다. 이 경우 전세가는 8억3천으로 바로 전세자가 대기중이다.

더샵서초의 191㎡(58평형)이 11억에 매물이 있다. 남향으로 전세가는 8억3천만원으로 더 이상 가격조정 부분은 없다할 것이다. 현대슈퍼빌의 285㎡(86평형)가 14억5천만원 으로 전세가11억 이며 서초한신 112㎡(34평)의 10층이 6억7천 전세가는 5억2천에도 구입자가 대기상황이다.

2014년1월25일 현재 서초동 교대및 남부터미널 중심으로 사방 1Km이내에 32평형 전세가 전무하다 보니 교대부속초등학교를 비롯 학군수요의 전세구입자들이 애를 태우고있다.

이렇듯 전세시장이 매물품귀가 극에 달하고 매매시장 또한 전세자의 매매전환이 이루어지다 보니 전평형에 걸쳐 매매건수가 증가하고 호가가 높아지고 있다.

현대슈퍼빌의 경우 대형평형으로 이루어진 단지특성에도 2013년도의 매매건수가 2003년입주 이후 최대의 거래량인 18건이었다. 급매물이 거의 소진 되었으며 최근의 상황은 매도자의 번복으로 매매가 취소된 건수도 여럿이다. 2014년1월 20일간의 거래량은 현재 확인된것만 4건으로 평년 평균 거래량 연 8건의 절반을 채웠다. 실로 폭발적인 거래량 증가다.

현대슈퍼빌의 경우 남부터미널의 복합개발 소재를 안고 있으며 예술의전당 일원의 문화특구지정이 예약되어 있다. 최근 확정된 원지동에 국립의료원이 이전하는 것 또한 호재가 아닐수없다. 정보사이전과 서리풀공원개발등등 .......... 우면산과 연결된 아쿠아아트브릿지를 통해 등산로의 편리함은 최고이다. 1만명의 석박사가 상근하는 우면동 삼성R/D센터의 완공이 되면 최대수혜지임은 확실해 보인다.

현대슈퍼빌 서초한신 경남아너스빌 더샵서초 서초아트자이아파트등은 예술의전당 우면산이 지척이며 지하철이 3분 초역세권으로 저평가의 대표아파트임이 틀림없다. 서초한신의 112㎡(34평형)의 6억대 중후반 가격과 145㎡(44평형)의 8억대 중후반의 시세는 매수를 적극 권할만한 물권들이다. 62평에서 102평으로 대형평형으로 이뤄진 현대슈퍼빌은 효율적 자동화시스템으로 저렴한 관리비(62평형이 50만원대) 완벽한 보안, 5성급의 휘트니스와 교육 교통 등 나무랄데 없는 781세대 서초동 랜드마크로 회복국면에 접어든 것은 당연해 보인다.

2014년3월3일

글쓴이:현대슈퍼빌부동산 대표 김기석

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