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둔촌주공아파트 재건축 5월중후반 가격이 궁금하다?? |
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| 2014-05-19 조회 2,825 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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정부의 전월세대책과 세월호 사고 그리고 4월 15일 건축심의 재심 결정에도 크게 흔들림없이 유지되던 둔촌주공의 시세가 5월 13일 건축위원회에서도 재차 재심 결정이 나오자 살짝 시장 분위기가 흔들리는 모습이 감지되고 있습니다.
4월 15일 건축위원회에 상정된 건축심의안이 재심 결정이 된 상황에서도 한번은 이 과정을 거쳐야 될 것이라며 나름 위안을 삼는 모습에 둔촌주공은 큰 호가 변화없이 거래도 이어지며 변화없이 유지된 상황이였습니다. 그러나 5월 13일 제13차 건축위원회를 통해 재차 재심 결정이 나오면서 그동안 가격조정없이 매도에 나서던 일부 소유자들이 가격을 소폭 하향 조정하며 매도에 나서는 모습에 꾸준히 횡보세를 유지하던 호가 움직임에 미세한 변화가 나타나고 있는 상황입니다.
눈에 띄게 나타나는 모습은 기존에 출시되어 있던 일부 매물들이 희망 매도호가를 소폭 하향 조정되어 하고 있다는 것과 그동안 신규 저가 매물 출시가 거의 멈추어 있던 모습과 달리 일부 평형에서 신규 저가 매물이 출시 되는 등 저가 매물량도 소폭 증가하고 있는 모습이 그나마 약세장이라는 표시를 나타내고 있는 상황입니다.
그러나 우려할 만큼의 투매 현상은 결코 아니고 저가 매물량도 상당히 증가하는 모습은 결코 아닌 일시적으로 매도해야 하는 매물들이 거래로 소화되지 못하는 적체 현상으로 파악됩니다. 약보합세 모습에 매수자들까지 관망세가 나타나며 꼭 매도해야 할 극소수 매물들이 가격을 소폭 하향 조정하는 모숩에 시장 전체 호가가 하락하고 있다는 착시 현상을 주고 있고 매수자들의 경우에도 분위기에 따라 현재 호가보다 낮게 매수희망 호가를 표시하고 있는 상황입니다.
현장 종사자들 역시 시장 분위기가 매수자 중심시장으로 재편되면서 매수자을 잡기 위해 매도자에게 더욱더 가격 조정을 요구하는 모습이 순환되면서 표면적으로 가격이 더욱 하락하고 있다는 착시 현상을 강하게 주고 것이 하락시 또는 약세장에서의 시장의 특성입니다.
물론 어느정도의 역세장은 불가피해 보일 것으로 예상됩니다. 이번 5월 건축심의 재심 결정은 소유자들에게도 다소 큰 실망감을 안겨주고 있는 상황이고 대기매수자들에게도 건축심의 결과에 대한 의구심을 심어주며 다소 움직임을 둔하게 만들고 있기 때문입니다.
현재 둔촌주공은 평형에 따라 차이는 있지만 지난 2-3월의 실거래가격에 비해 2천만원정도 하락은 불가피해 보이며 일부 평형에서는 벌써 그러한 매물이 눈에 보이는 상황입니다.
그렇다면 하락세가 지속될 것인가 하는 문제입니다. 단언하기는 다소 어려운 문제이지만 둔촌주공은 2-3월 각 평형별 최고가 대비 2-3천만원 정도 하락한 수준이라면 그것이 바닥의 신호로 받아들여도 좋을 것으로 보이며 그 수준에서는 더 이상 밀리지 않고 지지선이 형성될 것으로 보입니다. 지지선은 금년중 1월초중반의 가격대를 참고하시면 될 듯 합니다. 현재 그 수준에 근접한 매물들의 경우라면 대기매수자들의 입장에서는 적극적으로 매수를 검토해도 좋을 것으로 판단됩니다.
매수 팁 1. 가격 조정이 된다 하더라도 금년 1월 실거래가 수준 또는 이상에서 가격 지지선 형성 예상 2. 실제 하한선에 근접하는 매물량은 극소수에 불과 하기에 그런 매물의 경우 빠른 선택 필요 3. 매수시기는 늦어도 5월말까지..가격조정이 된다 하더라도 6월 초순 건축심의 기대감으로 일시적인 모습으로 예상됨 4. 매수는 단기간 큰 폭의 가격 상승을 기대하기 보다는 연중 최저 가격을 잡는다는 전략으로.. 5. 건축심의 이후 곧이어 조합원 총회를 시작으로 사업승인인가 신청 과정 진행이 구체화되면 시장 분위기가 상당부분 업되면서 전반적인 호가는 일정수준 상승한 가운데 강보합세 이상 유지 예상됨.
역으로 다시금 건축심의 통과 등 호재가 나타난다면 상승폭은 2-3월의 최고가를 넘어 형성될 것이기에 단순간에 현재 수준에서 3-4천만원이상의 상승 모습이 예상됩니다.
금년의 가격 움직임도 상하한가 폭이 5천만원 수준의 박스권 안에서 소폭 등락을 거듭하며 추세는 점진적인 상승세를 유지하는 모습이 예상됩니다.
그러기에 현재 시장 상황에서 대기매수자들은 결코 시장을 떠나서는 안되고 기회를 잡는 시기가 되어야 할 것입니다. 이 기회의 시간은 대략 2주 정도 내지는 길어야 3주를 넘지 않을 것으로 예상됩니다.
그 이유는 5월 15일 건축심의 재심의 결정으로 약 1주일여 기간은 눈치보기가 이어지겠지만 그 이후엔 다시금 저가 매물 중심으로 거래가 간간히 이어지며 점차 저가 매물들이 거래로 소진되는 모습이 예상되고 조합에서도 서울시 공문이 접수되자마자 발빠르게 재심을 위한 준비과정에 나선다면 6월 3일 내지는 6월 10일 정도면 건축위원회에 재상정되어 결과가 기대되기 때문입니다.
최근까지의 서울시의 움직임도 보완만 된다면 건축위원회 상정을 신속하게 처리해 주고 있기에는 지방선거일전인 6월 3일이 유력하게 부상하는 상황입니다. 건축위원회 회의록을 참조해보면 이번 지적사항이 이미 1차에 지적했던 사한중 일부 사한에 대해 재차 지적하는 것이기에 6월달 건축심의 재상정은 큰 무리없이 좋은 결과가 기대되는 상황입니다.
그러기에 매수자들의 경우 저가 매물을 잡는 기회는 길어야 5월 마지막 2주간(14일 정도) 정도로 보여지고 5월말을 넘어서면서 다시금 매도 매물들이 매도 보류되거나 거래 유무와 관계없이 호가 올리기를 시도하는 모습이 나타나며 분위기가 전환되는 가능성도 있기에 이번 타이밍은 매수자들에겐 연중 최저가 매물을 잡는 기회로 삼아야 할 듯 합니다.
역으로 매도자들의 경우에는 갈아타기와 급한 경우가 아니라면 좀더 유연하게 시장을 지켜봐도 좋을 것으로 보입니다. 바람없는 하늘에 연날리기를 시도해 봐야 연도 못날리고 연을 상하게 할 수 있기 때문입니다. 결코 길지 않은 시간에 매도자에게도 좋은 타이밍이 올 것입니다.
◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.
1단지 8평 3억2천5백. 16평 5억5천. 18평 6억. 22평 7억. 25평[지분29.83평] 7억9천5백. 2단지 16평 5억5천5백. 22평 6억8천. 25평[지분29.30평] 7억7천. 3단지 23평 5억6천. 31평 6억7천5백. 34평[지분29.30평] 7억6천5백. 4단지 23평 5억5천. 25평[지분20.64평] 6억. 25평[지분21.48평] 6억1천. 31평 6억6천5백. 34평[지분28.66평] 7억4천5백. 34평[지분29.83평] 7억8천5백.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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