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부동산 투자를 잘하는 2가지 타입이 있습니다

2021-06-24 조회 1,300 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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문재인정부 집권 말기에 주택시장 상황은 정부와 여당 입장에서 보면 불리하게 돌아가고 있습니다. 공시가격 1억원 이하 초저가 썩빌 썩아에서부터 시가 20억원이 넘은 초고가 아파트까지 모두 6월 들어 매매가 상승폭이 커지고 있습니다.

1주택자 종부세 및 양도세 완화에 대한 여당의 당론이 확정됐습니다. 그런데 종부세 주택수 계산에서 분양권이나 철거가 끝난 멸실 입주권은 주택수에서 제외됩니다. 이번 종부세 완화 대상이 되는지 궁금합니다. 만약 그렇다면 멸실 입주권을 여러 채 보유한 사람이 최대 수혜자가 될 것입니다.

또 일시적 2주택자 양도세 완화(비과세 양도가액을 12억원으로 완화)도 마찬가지입니다. 만약 여당안대로 시행된다면 보유기간이 적은 사람이 수혜자가 될 것입니다. 특히 정비사업 대체주택을 사서 3년 이상 보유한 사람이 최대 수혜자가 될 것입니다. 대체주택 12억원 초과분에 대한 장기보유특별공제 혜택을 극대화하려면 거주기간은 2년 이상이 좋습니다.

여당은 1주택자 종부세 부과 기준을 공시가격 상위 2%로 정해 매년 종부세 대상이 달라지게 됩니다. 또 장기보유한 1주택자가 오히려 양도세를 더 많이 내게 됩니다. 오로지 표심에 집중한 나머지 집값 안정책은 산으로 가고 있습니다.

압구정 매매시장은 잇따른 조합설립인가와 토지거래허가구역으로 인해 폐장 분위기입니다. 그래도 거래될 때마다 실거래가가 전고점보다 3억원 안팎 높습니다. 압구정과 매매가 움직임이 비슷한 잠실권에서 6월에 유의미한 거래가 나왔습니다. 잠실엘스 84타입 로열동 로열층이 24억원에 육박한 가격으로 거래됐습니다. 인근 가락동 송파헬리오시티는 84타입 22억원, 59타입 18억원을 돌파했습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 지금까지 직간접으로 바라본 부동산 투자를 잘 하는 사람들의 특징 2가지를 정리했습니다.

2가지 타입의 공통점은 실행력이 높다는 것입니다. 좌고우면을 하지 않습니다.

실행력이 높은 첫 번째 타입을 소개합니다. 저는 찍어주는 강의를 하지 않습니다. 추천 리스트에서 수강생 스스로 자기에 맞는 투자처를 찾아 알아서 투자를 하라고 합니다.

강의를 하다 보면 본의 아니게 제 생각이 강하게 반영된 투자처가 있습니다. 이걸 신속 정확하게 캐치하는 분들이 있습니다.

예를 들면 지난해 하반기 강의 첫째주에 수업을 듣고 바로 다음날 임장을 갔다 옵니다. 그리고 둘째주 강의에 물어봅니다. 84타입 입주권 프리미엄 2.5억원인데 지금 사도 되느냐고 말입니다. 막연한 질문보다 수강생 본인이 임장을 다녀오고 어느 정도 확신이 들고 나서 물어보는 것입니다.

저는 계약하라고 했습니다. 그런데 강의 쉬는 시간에 가계약금을 입금하더군요. 요즘 핫한 북의왕 재개발 입주권입니다. 지금 전용면적 84타입 입주권 프리미엄은 7억원 이상입니다.

실행력이 높은 두 번째 타입을 소개합니다. 또 다른 수강생은 본인이 투자가치가 있다고 하는 리스트와 제가 추천하는 리스트를 절충해 투자처 3곳을 원페이지로 정리해왔습니다.

제 의견을 물어봐서 말씀드렸습니다. 제 의견을 참고해 바로 본인이 최적의 투자처라고 새악하는 아파트를 바로 계약했습니다. 제가 원하는, 가장 이상적인 투자자입니다.

단순히 찍어주는 곳을 투자하기보단 투자자 스스로 본인만의 투자원칙을 갖고 선택하고 투자를 실행에 옮겨야 합니다. 혹시라도 이번 상승장에 자본소득을 크게 늘리는데 성공하지 못하더라도 다음 상승장(2020년대 후반? 아니면 2030년대 초반?)에선 투자에 성공할 확률이 높을 것입니다.

앞에도 말씀드렸지만 두 분의 공통점은 실행력이 뛰어나다는 것입니다. 투자에 성공하려면 삼박자를 갖춰야 합니니다. 즉 돈, 인사이트(안목), 실행력입니다.

이중 상승장에서 중단기적으로 가장 중요한 것은 실행력입니다. 하지만 투자의 성공을 반복하고 싶다면 반드시 인사이트를 갖춰야 합니다. 주변 사람의 말에, 매매가 전셋값이 요동치는 장세에 휘둘리지 않는 자신만의 투자원칙을 만들기 위해선 인사이트가 필요합니다.

인사이트를 키우는 팁을 하나드리면 블러드하운드(바텀업) 투자법을 추천합니다.

블러드하운드 투자법이란 1단계로 성공투자 스토리를 찾는 것입니다. 이번 상승장에서 전세레버리지투자로 가장 크게 성공한 돈의문센트레빌, 흑석센트레빌1차와 같은 성공 스토리를 찾아내는 것입니다.

2단계로 경희궁자이, 아크로리버하임처럼 생활권내 제2의 랜드마크 대장주(플래그십 아파트)를 찾아내는 것입니다. 그리고 마지막 3단계로 대장주가 있는 생활권내 저평가 아파트를 찾아(1.5급지, 2급지 신구축) 투자하는 것입니다. 가장 안전한 투자처는 입주한지 10년 안팎된 준신축입니다.

돈이 한 푼도 없으면 문제가 되겠지만 몇천만원 종잣돈만 있으면 투자를 할 수 있습니다. 상승장 후반기 지금은 저지르는 힘, 실행력이 가장 중요합니다. 내 것으로 만드는 게 중요합니다.

전선 위에 참새를 잡아 무슨 요리를 해먹을까 고민하지 마세요. 우선 잡는데 집중해야 합니다. 레시피는 잡고 나서 결정해도 늦지 않습니다.

서울 2년 이상 거주자중 청약가점 69점으로 초조하게 둔촌주공, 신반포15차(래미안 원펜타스), 방배5구역, 방배6구역 등 강남권 정비사업 일반분양을 기다리는 사람들이 많습니다. 조언을 하자면 70점 이상이 아니라면 84타입에 청약하지 마세요. 74타입, 59타입이나 그 이하에 하세요. 반드시 내 것으로 만들고 싶다면 말입니다. 비강남3구나 인천경기 1급지도 마찬가지입니다.

차선책(고가점자가 가장 많이 몰릴 타입은 포기하고 두번째 또는 세 번째로 선호하는 타입)을 노려 2021년 연내 반드시 당첨받는다는 전략을 펴야 합니다.

지금 60점대 이상 무주택 고가점자는 명심할 게 있습니다. 청약가점제는 하락장이 오면(미분양이 급증하면) 최악의 경우 사라질(폐지될) 가능성이 있다는 것입니다. 이번 상승장에서 당첨되지 못하면 다음 상승장까지 기다리면 된다? 다음 상승장이 2030년대라면 그때까지 기다릴 것입니까? 무슨 예타 통과한 지하철 개통을 기다리는 것도 아니고... 


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