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금리인상이 집값 하락 요인이 될 수 없는 이유

2021-07-08 조회 833 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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상승폭을 키우며 전국 동시다발 아파트값 상승장이 계속되고 있는데 문재인정부가 조용합니다. 9월 전후 또 다른 규제책, 문재인정부의 사실상 마지막 규제책이 나오지 않을까 예측해봅니다.

공시가격 1억원 이하 초저가를 비롯해 저가, 중가, 고가, 초고가 가릴 것 없이 모두 아파트값은 우상향하고 있습니다. 이런 가운데 7월 하순 매매 전세 성수기가 다가오고 있습니다. 올해 7~9월과 12월~내년 3월 성수기에 매매가 전셋값 상승폭이 얼마나 될 것인가? 걱정이 앞섭니다. 단기폭등은 버블이 쌓인다는 것을 의미하기 때문입니다.

정부의 금리인상 엄포는 더 이상 내놓을 규제책이 없다는 것을 방증하는 것입니다. 뭐라도 해야 하니 엄포라도 하는 것입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 정부가 연내 금리인상을 하더라도 집값 하락 요인이 될 수 없는 이유를 정리했습니다.

1. 저금리 때문에 집값이 오르는 게 아니다

미국 집값 상승과 결이 다릅니다. 미국 30년 모기지금리가 5%까지 육박하다 2019년 하반기 이후 3%대까지 떨어지면서 집값 상승폭이 커지기 시작했습니다. 밀레니얼세대의 영끌 매수가 가속화되고 있습니다. 중저가 교외주택을 대거 매수하고 있습니다.

그럼 한국 밀레니얼세대는? 한국은행 총재, 경제부총리에 이어 국토부장관까지 나서 2~3년뒤에 집값이 폭락할 것이니 영끌 매수를 하지 말라고 합니다. 그럼 만약 집값이 폭락하지 않고 계속 상승한다면 책임질 것입니까?

상담을 해보면 30대 영끌매수라고 묻지마 투자를 하지 않습니다. 치밀하게 계획을 세우고 매수합니다. 비이성적이지 않습니다. 자기 자본에 맞는, 자기 소득에 맞는, 늘어난 소득에 걸맞게 대출을 받아 내집마련을 하고 있습니다.

본론으로 들어가 지금 전국 동시다발 상승장은 저금리로 오르는 것이 아닙니다. 공급이 부족해서 오르는 것입니다. 따라서 금리가 단기급등하지 않는 한 집값 하락요인이 될 수 없는 것입니다.

유통매물이 부족하고 도심에 신축이 부족해서 오르는 것입니다. 2017년 5월 문재인정부 출범 이후 지속된 공급감소책으로 인한 것입니다.

주택담보대출 증가율을 보면 전년동기대비 8% 수준으로 과거 평균 수치에 머무르고 있습니다 2015년 하반기엔 13%까지 치솟다 대출규제가 가속화되면서 증가율은 정체돼있습니다. 가계대출 증가율을 4%대로 억제하겠다는 정부 입장에서 보면 우려할 수준이라고 볼 수 있겠지만 말입니다.

주택담보인정비율인 LTV를 보면 강남2구의 경우 30% 안팎 수준입니다. 서울 등 투기과열지구는 평균 40%대라고 보면 될 것입니다. 반면 미국의 경우 평균 70%가 넘고 가장 낮은 캘리포니아도 66%에 달합니다.

수도권에 집중된 공급감소책으로 인해 수도권 미분양은 역대 최저치를 잇따라 경신하고 있습니다. 2017년 5월 문재인정부가 출범했을 때 수도권 미분양은 15,235가구였습니다. 4년이 지난 5월말 현재 1,303가구로 10분의 1에도 못미치는 수준으로 급감햇습니다. 한마디 신축 아파트 재고부족을 의미합니다.

수도권 미분양의 대부분을 차지하는 경기도 미분양이 최소한 1만가구를 넘어야 집값 상승세가 진정될 것으로 봅니다. 그런데 현재 1,101가구에 불과합니다.

참고로 2015년 시작된 수도권 상승장에서 먼저 서울 강남 등 1급지 상승세를 리딩하고 경기권은 뒤따랐습니다. 경기 미분양이 1만가구 이하로 떨어진 2017년 하반기부터 상승폭이 커졌습니다. 규제지역 및 대출규제 풍선효과까지 더해져 시가 6억원 안팎 중저가시장은 2020년부터 폭등장이 시작됐습니다. 지금도 계속되고 있습니다.

2. 공급이 부족해 전셋값이 올라 집값이 오른다

앞에서 언급했지만 저금리로 인해 주택담보대출 증가로 집값이 오르는 게 아닙니다. 공급이 부족하니 집값이 오르는 것입니다. 공급이 부족하니 전셋값이 오르고 전셋값이 오르니 집값이 오르는 것입니다.

전세난이 얼마나 심각한지는 전세시장 동행지수인 KB부동산의 전세수급지수를 보면 됩니다. 지난해 8월 임대차2법 강행으로 전셋값 폭등장을 경험한 후 5월부터 다시 전세난이 심각해지고 있습니다. 전세수급지수가 150이 넘으면 전세난이 시작된다고 보는데 서울은 현재 170에 육박하고 있습니다.

서울 인천 경기 등 수도권뿐만 아니라 세종을 제외하고 전국 동시다발로 전세난이 진행되고 있습니다. 수도권 전세수급지수는 임대차2법 강행후 전세파동처럼 190을 넘어 200을 돌파할 기세입니다. 180이 넘으면 전세대란입니다.

전셋값이 오르는 이유는 단순합니다. 전세자금대출 때문에 과소비로 전셋값이 오른다고 하지만 근본적인 이유는 아닙니다. 전세물량이 없기 때문입니다. 전세물량이 왜 없을까요?

임대차2법과 조정대상지역 대출규제, 취득세 양도세 종부세 폭탄, 그리고 아파트 주택임대사업 폐지 등으로 유주택자의 추가 주택구입을 막고있기 때문입니다. 여기에 유통물량과 입주물량이 동반감소하면서 전세대란이 오고 있습니다.

지난달 반포 아크로리버파크 84타입 34평형 전셋값이 23억원 거래돼 화제가 됐습니다. 이번 달엔 래미안대치팰리스 37평형 전셋값이 23억원에 거래됐습니다. 지금은 25억원 이상에 나오고 있습니다. 매도호가가 39억원이니 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 64%에 달합니다.

6월말부터 입주중인 서초그랑자이 84타입의 경우 전셋값이 17억원 이상입니다. 매도호가를 30억원으로 본다면 전세가율이 56%입니다. 통상 강남 입주장에선 신축 전세가율이 40%대에서 벗어나지 못했습니다.

2년전 개포동 래미안블레스티지 입주장에서 84타입 전셋값이 8억원대였습니다. 지금은 16억원 이상입니다. 최근 시가 15억원이 넘는 초고가 아파트가 몰려 있는 강남권 입주장에선 전세물량은 전체 가구수의 10% 안팎에 그치고 있습니다. 70% 안팎은 집주인이 입주하고 나머지 20% 안팎은 반전세 또는 월세 물량입니다. 전월세 물량중 월세 물량이 급증하고 전세 물량이 급감하고 있습니다.

강남2구를 기준으로 입주한지 10년 안팎된 준신축 전세가율이 40%이하로 떨어져야 하락장이 임박했다고 보는데 현재 60%대를 유지하고 있습니다. 강남권에선 오는 9월 이후 그라시움을 시작으로 2년전보다 신축 전셋값이 100% 오른 고덕발 전세대란이 다가오고 있습니다.

누구도 경제대란 금융대란을 예측할 수 없습니다. 예측할 필요도 없구요. 대란이 오지 않는한 금리상승은 집값 하락요인이 되지 않을 것입니다. 최소한 2024년까진 말입니다.

모든 게 시간이 필요합니다. 특히 공급시차(TIME LAG)가 존재하는 주택 공급시장에선 말입니다. 2014년 공공택지 건설 중단 선언 이후 2018년까지 지속적으로 공급감소책을 폈습니다. 그런데 갑자기 3기 신도시 등 공급확대를 선언했다고 입주물량이 늘어날 수 없습니다.

5년간 공급감소책을 폈다면 최소한 5년 이상 공급부족 후유증을 겪을 수밖에 없습니다. 주택 착공이 지난해 3분기에 바닥을 치고 증가세로 돌아섰지만 입주가 되고 재고물량이 쌓이려면 시간이 필요합니다.

신도시든 정비사업이든 공급계획에서 입주까진 최소 10년이 걸립니다. 수도권 미분양이 1만5천가구가 넘고 공급초과, 과공급으로 돌아서는 변곡점은 2028년 안팎이 될 것입니다.

수도권 주택시장에서 금리인상만으로 집값이 내린다고 생각하는 사람은 순진한 바보입니다. 지금 전국 집값 상승은 저금리가 아닌 공급부족 때문입니다. 집값 하락을 기다리며 자산으로 인플레이션 헷징을 하지 않으면 벼락거지, 전세난민(렌트푸어)이 될 가능성이 높을 것입니다. 


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