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[8월1주 마켓워치] 시장을 이기는 정부는 없다

2017-08-03 닥터아파트

조회 34,787 | 추천 14 | 댓글 4 | 평점: 

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18세기 프랑스 혁명기에 국민들은 생필품 가격이 오르자 불평이 많았다. 로베스피에르는 대중의 인기를 끌기 위해 ‘우유값을 반으로 내리라’고 명령하고 이를 지키지 않으면 단두대로 보내겠다고 엄포를 놓았다. 

 

이에 농민들은 젖소 사육을 포기했다. 우유 공급량이 줄어 우유값은 폭등했다.  

 

로베스피에르가 우유 공급이 줄어든 이유를 묻자 농민들은 건초값이 비싸 수지를 못 맞춘다고 변명했다. 이에 건초값을 내리라고 명령했다. 

 

이번엔 사료업자들이 건초생산을 중단해 버렸다. 건초값도 폭등하고 우유값도 치솟았다.


결국 시민은 분노했고 로베스피에르를 반기는 것은 단두대 뿐이었다.

 

정부 "사지 말거나 혹은 팔거나"

 

“8.2대책은 이제 시작이다. 다주택자는 하루 빨리 아파트를 팔라. 팔기 싫으면 임대주택사업자로 등록하라. 다주택자는 더 이상 대출받아 아파트를 사기 힘들다. 특히 재개발 재건축 등 정비사업을 마음대로 사고팔지 못하게 하겠다. 공급이 수요를 촉진시킨다. 세이의 법칙? 공급이 집값을 끌어올린다. 반면 수요억제가 집값을 끌어내린다. 공급은 많은데 투기수요가 많아 집값이 오른다. 따라서 투기세력인 다주택자의 주택구입을 대출규제와 세금으로 막겠다.”    

 

다주택자 "정권은 유한하고 강남은 영원하다" 

 

“문재인정부가 끝날 때까지 보유할 가치가 있는 아파트는 계속 보유할 것이다. 양도세 중과보다 시세차익이 더 많다면 보유할 것이다. 그렇지 않다면 내년 3월이전에 팔 것이다. 똘똘한 분양권은 팔지 않고 입주이후 계속 보유할 것이다. 똘똘한 정비사업 아파트도 물론이다. 초과수요에 시달리는 서울 도심에 8.2대책으로 공급이 줄어들어 신축아파트 매매가는 더욱 오를 것이다. 정비사업 규제는 결국 사업성이 떨어지는 비강남권에 치명타가 될 것이다. 특히 A급 입지가 아니라면 시공사를 선정하지 않은 정비사업은 8.2대책 이후 표류할 가능성이 높다. 재건축에선 관리처분인가를 받은 단지중 조합원 지위를 양수할 수 있는 A급 단지의 매물이 투자처다. 재개발구역에선 한강조망 등 탁월한 입지를 갖췄거나 사업시행인가를 받고 시공사를 선정한 A급 입지가 투자처다. 내년 4월부터 양도세 중과로 매물이 일시적으로 늘어날 수 있지만 소진되면 오랜 기간 매물이 사라질 것이다. 팔고 싶어도 팔지 못하게 하니(조합원 지위 양도금지, 재개발 전매제한, 다주택자 양도세 중과 등) 매물은 급속도로 줄어들 것이다. 시장은 6개월 안팎 보합세가 유지될 것이다. 8.2대책으로 거래가 중단돼 시장이 냉각되겠지만 문재인정부 후반기나 새 정부 초기에 강남 등 서울 아파트값은 공급부족으로 급등할 것이다. 시간싸움에 약한 무주택 서민들은 재고아파트든 분양아파트든 자기자본 부담이 최대 60%까지 높아져 매매 대신 전세로 돌아설 것이다. 전세수요가 늘어나면 전셋값이 오르고 갭은 줄어들고 결국 매매가가 상승하게 될 것이다. 따라서 전세입자가 선호하는 신축아파트의 전세레버리지투자가 유망할 것이다.”   

 

무주택자  "문재인정부에서 내집마련 포기?"

 

“8.2대책으로 집값이 크게 떨어지면 급매로 내집마마련을 시도하겠다. 그렇지 않으면 집값이 너무 오른 데다 이제 대출받기도 힘들어졌으니 매수하지 않고 전세로 살겠다. 전세가 안되면 반전세로 살겠다. 8월 3일 이후 중도금 잔금대출 규제가 강화돼 투기과열지구에선 40%밖에 중도금 대출을 받을 수 없어 청약을 신중하게 할 것이다. 어차피 문재인정부에선 집값이 오르기 힘들 테니 말이다.”  

 

닥터아파트 "시장을 이기는 정부는 없다"

 

8.2대책처럼 거래통제 공급통제 가격통제 등 수요억제책은 시장의 역습을 불러일으킨다.  

 

문재인정부가 그토록 싫어하는 다주택자=강남 부자=시장참여자는 8.2대책 이후 2~3년 지나면 가격이 오를 수밖에 없다는 기대심리가 높아질 것이다. 

 

강남 부자들은 DTI 30%도, 양도세 60%도 견뎌낼 힘이 있다. 강남 부자들은 공급이 없으면 가격은 오른다는 철칙을 믿는다. 강남 부자들은 정권은 유한하고 강남은 영원하다고 생각한다. 


시장을 이기는 정부는 없다. 시장에 순응하는 정부가 될 것인가? 시장에 역행하는 정부가 될 것인가? 

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