새정부 규제완화 신중 모드
서울시는 재건축 속도조절
재건축 일부지역 과열 조짐
"규제 한번에 풀면 시장 과열"
선거 앞두고 집값 잡기 초점
서울과 수도권 재건축 시장이 규제 완화 움직임에 일부 급등 조짐을 보이고 있는 가운데 새 정부에 이어 서울시도 속도조절론을 들고 나와 시장 여파가 주목된다. 사진은 재건축이 추진 중인 여의도 아파트 단지 전경. [매경DB]
6·1 지방선거 레이스가 본격적으로 시작되면서 정부와 서울시가 '재건축·재개발'에 대한 신중한 입장으로 돌아섰다. 큰 틀에서 재건축·재개발 추진은 이어가겠지만 시장 상황을 면밀하게 봐가며 속도와 방법을 조절하겠다는 것이다. 이에 대해 시장에서는 "시장 상황을 감안한 합리적인 선택"이라는 찬성의 목소리와 "공급 차질로 집값 문제가 악화될 수 있다"는 우려가 엇갈리고 있다.
12일 오세훈 서울시장은 지방선거 출마를 발표하는 자리에서 "이미 시작된 재건축·재개발은 속도감 있게 추진하겠지만 지금은 좀 더 신중한 정책을 펼쳐나가야 할 때"라며 '속도조절론'을 공식화했다. 지난해 4월 재·보궐 선거를 통해 서울시장으로 재입성한 오 시장은 지금까지 공급 차질을 해소하기 위해 재건축·재개발 규제 완화를 지속적으로 추진해왔기에 신중론을 피력하고 나선 것은 이번이 사실상 처음이다. 실제로 오 시장은 '신속통합기획'이라는 제도를 통해 그동안 재건축이 막혔던 단지들의 사업을 독려했다. 이를 통해 여의도 시범·한양아파트가 건축 기획을 마쳤고, 압구정·송파의 재건축 단지들도 밑그림을 그리기 시작했다.
이런 상황에서 오 시장이 속도 조절을 언급한 까닭은 지난 3월 이후 서울 아파트값이 들썩이는 등 부작용이 나타날 조짐이 보이기 때문이다. 실제로 KB부동산이 집계한 '주간 아파트 매매가격 변동률' 자료에 따르면 한동안 보합세를 보이던 서울 아파트 매매가격이 3월 이후 점점 상승폭을 키우고 있다. 구별로는 서초구와 용산구의 매매가격 상승폭이 가파르다.
부동산시장 기대감은 오 시장의 재건축 완화 정책과 더불어 윤석열 대통령의 규제 완화 공약에 대한 바람 때문이다. 특히 윤 대통령은 대통령선거 기간 '재건축·재개발·리모델링을 활성화해 공급을 확대하겠다'고 약속한 바 있다. 구체적으로 재건축 30년 연한 규제 폐지와 안전진단 규제 폐지, 재건축초과이익환수제 및 분양가상한제 재조정 등을 내세웠다. 장기적으로 주택 공급을 크게 늘릴 수 있는 정책이지만 단기적으로는 집값 급등으로 이어질 수 있는 정책이기도 하다.
대통령선거가 끝난 뒤 대통령직인수위원회가 활동을 시작하면서 "새 정부가 부동산 규제 완화 및 재건축·재개발 관련 공약 이행에 있어 속도 조절을 할 수밖에 없을 것"이라는 예측이 나왔다. 하지만 인수위는 "공약 사항은 모두 이행하는 게 원칙"이라는 말만 되풀이할 뿐 공약을 이행하는 시기 등에 대한 언급은 하지 않았다.
이런 와중에 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 최근 "규제 완화라는 것을 재건축·재개발 규제 완화 폭탄으로 인해서(해석해) 국지적으로 고가 주택들 또는 개발이익과 투기이익을 누릴 수 있는 주택이 쏟아질 것처럼 생각하는 것은 큰 착각"이라고 못 박았다. 그는 또 "관리하고 통제할 수 있는 방향으로 매우 정교하고 신중하게 움직이겠다"고 덧붙였다. 이는 재건축·재개발 규제 완화를 당분간 하지 않겠다는 뜻으로 풀이된다.
최근 인수위 내부 자료에는 재건축 규제 완화와 관련해 "일시에 초기 단계 사업장까지 모든 재건축 규제 완화 시 시장을 자극할 우려가 있다"며 "시장 안정과 조화롭게 단계적으로 추진할 필요가 있다"는 내용이 적혀 있다. 이미 인수위에서도 시장 안정을 고려해 재건축 규제 완화 공약을 신중히 이행해야 한다는 공감대가 형성됐다는 의미로 풀이된다.
서울시 관계자는 이날 오 시장 발언에 대해 "재건축 아파트 가격 상승에 대한 기대감이 팽배한 현 상황에서 섣불리 규제를 완화했다가는 간신히 안정세로 접어든 부동산시장이 다시 혼란스러워질 수 있다는 점에 서울시와 정부가 의견을 같이했다"고 설명했다.
정부와 서울시의 입장 변화에 대해 시장에서는 "섣부른 규제 완화는 집값만 자극한다"며 찬성하는 의견과 "그래도 공급이 우선되어야 한다"는 반대 시각이 맞서고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지방자치단체와 정부의 부동산 최우선 정책 목표는 '집값 안정'이 되어야 한다"며 "현 상황에서는 재건축·재개발을 늦추는 게 집값 안정에 도움이 된다"고 말했다. 그는 "보수 성향 정권이라고 무조건 집값을 올리는 정책을 펼쳐야 한다고 생각하면 오산"이라며 "투기적 세력이 시장에 들어오는 것을 막을 방법을 세운 뒤 규제 완화를 하는 게 순서"라고 덧붙였다.
반면 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "집값 상승에 대한 정부의 우려에는 공감하지만 재건축 규제 완화를 너무 늦췄다가는 지금보다 더 심한 공급 절벽에 부딪힐 수도 있다"고 염려했다. 고 대표는 "단기적으로 집값이 꿈틀거리더라도 장기적인 측면에서는 재건축·재개발 규제를 빨리 완화하는 게 공급에 대한 정부 의지를 보여줘 시장 안정에 더 도움이 될 것"이라고 내다봤다.
[김동은 기자 / 유준호 기자]
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