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'규제 피하자'…'미니' 정비사업 전성시대

2021-10-05 매일경제

조회 3,091 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

서울 111곳 가로주택사업 추진
소규모 재건축으로 사업성 `쑥`
현대·DL 등 대형사도 눈독
속도 빨라져 공급 촉진 기대감

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이미지서울의 대표적 가로주택정비사업 추진 지역인 동대문구 장안동 일대 전경. [매경DB] 

 

최근 대규모 재건축·재개발 사업이 정부 규제 등 이유로 사업 진행이 쉽지 않자 소규모(미니) 정비사업이 대안으로 떠오르고 있다. 기존 재개발·재건축사업보다 조합원이 적은 데다 절차도 간소화돼 추진 속도가 빠르다는 장점이 있기 때문이다. 정부와 지방자치단체가 소규모 정비사업과 관련한 규정을 정비하고 있는 데다 현 정부 들어 수주에 어려움을 겪는 대형 건설사들까지 관심을 보이면서 소규모 정비사업 시장은 점점 커질 것으로 예상된다. 소규모 정비사업은 크게 가로주택정비사업과 소규모 재건축으로 나뉜다. 가로주택정비사업은 도로와 붙어 있는 노후 저층 주거지의 주택을 헐고 그 자리에 소규모 아파트를 짓는 사업이다. 면적 1만㎡ 미만, 주택 20가구 이상, 주변이 도로로 둘러싸인 지역을 대상으로 한다. 최근 꾸준히 늘어나 지난 8월 기준 서울에서 가로주택정비사업을 추진 중인 사업장은 111곳에 이른다.

 

가로주택정비사업이 활성화되면서 관련 규정을 현실에 맞게 손질하는 지자체도 나타나는 모습이다. 경기도 성남시는 최근 '성남시 가로주택정비사업 가이드라인'을 수립했다. 성남시 관계자는 "수정구와 중원구 등에서 가로주택정비사업이 활발한데 난개발이 우려된다는 지적이 많아 제도적 장치를 마련했다"고 설명했다.

 

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성남시 가이드라인의 핵심은 지구단위계획을 수립하면 용도지역에 대한 종상향을 허용한 부분이다. 대신 증가한 용적률의 10%는 임대주택으로 만들어야 한다. 또 구역 내 일부 땅을 공동이용시설 용도로 내놓으면 도로 등 기반시설을 확충하고, 이에 상응하는 용적률 인센티브를 부여하기로 했다. 소규모 재건축에 대한 관심도 높아지고 있다. 소규모 재건축은 면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만, 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳에서 추진되는 정비사업이다. 재건축 사업성이 떨어지는 나홀로 아파트 등이 소규모 재건축을 선택하는 사례가 많다. 강남구 도곡동 '개포우성5차', 광진구 광장동 '삼성1차' 등 서울 주요 지역에서도 추진 단지들이 나타나고 있다.

그동안 소규모 재건축은 민간만 허용됐는데 공공기관이 참여하는 형태도 허용되도록 관련 규정을 바꿨다. 최근 천준호 더불어민주당 의원이 대표발의한 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업을 이끌면 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주는 게 핵심이다. 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대로 환수한다.

소규모 정비사업의 가장 큰 장점은 속도가 빠르다는 것이다. 일반 재개발·재건축에 비해 규제가 상대적으로 적어 사업 기간이 대폭 줄어든다. 서울 지역 소규모 재건축 단지 추진위원회 관계자는 "가로주택정비사업·소규모 재건축은 정비구역 지정, 안전진단 등 기존 절차를 생략할 수 있다"며 "정부도 최근 미니 정비사업을 장려하는 분위기라 이득"이라고 말했다.

대규모 정비사업 시장이 얼어붙으면서 일감이 떨어진 건설사들도 소규모 정비사업에 적극 뛰어들고 있다. 최근 들어서는 수주전에 참전하는 대형 건설사도 늘어나고 있는 추세다. 서울 도곡동 개포럭키아파트 소규모 재건축 시공권 입찰에 대형 건설사인 포스코건설이 참여했다. DL이앤씨는 지난 4월 인천 미추홀구 용현3구역을 수주하며 가로주택정비사업에 처음 진출했고, 현대건설은 5월 용산 한남시범아파트 소규모 재건축 사업을 수주했다.

[손동우 부동산전문기자]
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